【正文】 行配套設(shè)計(jì)，外觀色彩、外立面設(shè)計(jì)。策劃人為樓盤包裝，然后適當(dāng)?shù)貫樽约喊b，本無(wú)可厚非，但夸大事實(shí)，推行策劃迷信，則會(huì)使房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃誤入歧途?！笆袌?chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，策劃如指揮”，高層面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已成為策劃智謀的較量，誰(shuí)稍有松懈，就會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰跌入谷底。而在這種思路指導(dǎo)下所設(shè)計(jì)與提供的方案，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作往往缺乏系統(tǒng)的實(shí)際操作意義。事實(shí)上，購(gòu)房者看重的不是炒作得是否熱鬧，而是房屋質(zhì)量過(guò)硬、產(chǎn)品物有所值、合同信守兌現(xiàn)、物業(yè)管理到家。{建立一套周全的評(píng)獎(jiǎng)方案：，貸款購(gòu)房減免百分之八十的三成首付款。（2）“華都逸翠”攝影評(píng)選活動(dòng)。炒作制勝其實(shí)是一種嚴(yán)重的投機(jī)心態(tài)，絕大部分只能做到知名度有一定提高。（4）技巧決定論現(xiàn)在的房地產(chǎn)推廣中很多營(yíng)銷策劃人員沉湎于各種促銷方法、促銷花樣的翻陳出新。事實(shí)上，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃根本不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場(chǎng)意識(shí)，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場(chǎng)推廣的行為方式。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃雖然開(kāi)始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵，從雜亂無(wú)章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。（3）房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷的第三個(gè)流程，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，根據(jù)目標(biāo)客戶群設(shè)計(jì)相應(yīng)的房地產(chǎn)。此階段的房地產(chǎn)策劃思想以“泛地產(chǎn)”思想較有代表性。在實(shí)踐中，以營(yíng)銷觀念為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也確實(shí)取得了不同凡響的成績(jī)。具體內(nèi)容包括：開(kāi)盤時(shí)機(jī)選擇，回款計(jì)劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說(shuō)辭銷售培訓(xùn)，銷售制度，銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略，樣板間策略銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷計(jì)劃促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟蹤市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析，深度賣點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整銷售策略調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的概況1．世界房地產(chǎn)營(yíng)銷觀念演進(jìn)歷史我們熟知的房地產(chǎn)營(yíng)銷觀念，并非與商品經(jīng)濟(jì)與生俱來(lái)的，它是客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的產(chǎn)物，當(dāng)然，它是一系列銷售觀念基礎(chǔ)上演化而來(lái)的。實(shí)實(shí)在在的研究是要費(fèi)用的，但是這些費(fèi)用比起項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資來(lái)僅僅是九牛一毛。研究在前，實(shí)施在后，營(yíng)銷的研究和實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，兩者可能有些交叉，甚至實(shí)施之中還需再研究，實(shí)施之后還需調(diào)整研究得出的方案。無(wú)論存在哪種問(wèn)題，關(guān)鍵是營(yíng)銷管理人員能否適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行強(qiáng)有力的市場(chǎng)定位。三、進(jìn)一步說(shuō)明以上過(guò)程是一個(gè)完整的系統(tǒng)。地位和作用：保障性。研究定價(jià)既符合政府規(guī)定，又對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的顧客具有足夠的吸引力，有競(jìng)爭(zhēng)能力。（4）確定營(yíng)銷的基本組合。主要內(nèi)容，(l)確定產(chǎn)品(地塊或樓盤)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。方法：建立公司內(nèi)部的營(yíng)業(yè)實(shí)際分析報(bào)告制度：收集二手資料或委托咨詢研究機(jī)構(gòu)調(diào)研；直接召開(kāi)座談會(huì)調(diào)研；電話、信函調(diào)研；直接人員調(diào)研等。主要研究，在顧客中(個(gè)人和機(jī)構(gòu))有多少人要購(gòu)買(含租賃合同)房產(chǎn)，要買什么樣的房產(chǎn)，買那里的房產(chǎn)，期望價(jià)位是多少，對(duì)房地產(chǎn)商的看法如何等等。地位和作用：準(zhǔn)備階段的基礎(chǔ)性工作。認(rèn)為只要推銷得力，顧客就會(huì)購(gòu)買公司產(chǎn)品：或者銷售業(yè)績(jī)不好，就是推銷不得力，這種錯(cuò)誤觀念恰恰同前一種對(duì)立，是從一種極端走向另一種極端。營(yíng)銷在房地產(chǎn)企業(yè)的地位。隨著三資企業(yè)的出現(xiàn)，在我國(guó)的產(chǎn)品和勞務(wù)市場(chǎng)中大量采用。房地產(chǎn)營(yíng)銷的概念：營(yíng)銷概念來(lái)自于國(guó)外的Marketing，其中，Market是市場(chǎng)的意思；而Marketing 則是市場(chǎng)操作。包 括可以請(qǐng) 媒體以新聞的形式加以報(bào)導(dǎo)。在通貨膨脹或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下，人們更愿意用節(jié)省的生活方式，對(duì)婚禮也就不再講究。１）報(bào)紙廣告 因版面有限，綜合廣告語(yǔ)為： 教堂婚慶、民俗婚慶、與眾不同、圣潔隆重； 特色婚慶，愛(ài)情見(jiàn)證； 婚慶，新生活的開(kāi)始； 特別婚慶，特別見(jiàn)證； 特別的愛(ài)給特別的你；民俗婚慶，千年文明的延續(xù)，前世修緣，百年好合的開(kāi)始； 教堂婚禮，為您譜寫愛(ài)情的史詩(shī)，民俗婚禮，為您唱響舞動(dòng)的歡歌； １１）群發(fā)手機(jī)短信?；榧啍z影場(chǎng)、鮮花店、結(jié)婚用品店、酒店、婚禮租車行。第三點(diǎn)，2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢(shì)，寫字樓、豪宅、商業(yè)備受市場(chǎng)關(guān)注。此外，大批外資企業(yè)已進(jìn)駐在天津津南和西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和濱海開(kāi)發(fā)區(qū)，如“摩托羅拉公司”、“寶潔公司”等。天津房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)層次比較低,開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入調(diào)整期天津房地產(chǎn)沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)，一直處于小規(guī)模、非理性、非集團(tuán)式的競(jìng)爭(zhēng)。所以，我司認(rèn)為單純的任何一種行銷手段都難以支持項(xiàng)目的整體銷售進(jìn)度要求，只有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃悸泛兔鞔_的方向才是真正的解決之道。麥迪遜公司作為一個(gè)純粹的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)，同樣面對(duì)著一個(gè)企業(yè)在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)入之初會(huì)遇到的新企業(yè)、新市場(chǎng)、新區(qū)域的三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展的制約問(wèn)題，這些制約在項(xiàng)目的開(kāi)始階段必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)和銷售造成一定的障礙；因此作為麥迪遜投資公司的第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，麥迪遜廣場(chǎng)還要肩負(fù)著塑造麥迪遜公司品牌業(yè)績(jī)和市場(chǎng)影響力的使命。整合原理中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，曾經(jīng)是誰(shuí)有政府關(guān)系，誰(shuí)有資金，誰(shuí)拿得到地、拿得起地，誰(shuí)就能賺錢，可是隨著831的到來(lái)，房地產(chǎn)公司拿地規(guī)范了，資金又面臨調(diào)控的壓力，房地產(chǎn)公司要發(fā)展，就必須比以前更重視營(yíng)銷。創(chuàng)新性原理——差異化，有個(gè)性。主題：戰(zhàn)術(shù)主題：廣告主題、產(chǎn)品延伸主題、品牌設(shè)計(jì)主題、項(xiàng)目形象包裝主題、渠道選擇主題、營(yíng)銷方式選擇主題、產(chǎn)品定價(jià)調(diào)整主題。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目盡管擁有不同的規(guī)劃思想、建筑形式以及目標(biāo)客戶群體，但是真正的客戶購(gòu)買價(jià)值點(diǎn)最終還是會(huì)以區(qū)域的發(fā)展價(jià)值或者是土地價(jià)值作為明顯的依托；所以項(xiàng)目定位必須客觀的考慮項(xiàng)目區(qū)域的最大價(jià)值點(diǎn)，從而解決客戶的最大購(gòu)買理由問(wèn)題。按常規(guī)，天津房地產(chǎn)將會(huì)在2004年進(jìn)入調(diào)整期。天津房地產(chǎn)空間很大，原來(lái)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始慢慢經(jīng)過(guò)競(jìng)爭(zhēng)洗禮，具有品牌優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，其核心競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)得到充分的提升。更深層次的動(dòng)因是經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的天津政府對(duì)外環(huán)的整治與綠化。P高端婚禮策劃”婚慶營(yíng)銷計(jì)劃書市場(chǎng)推廣１、市場(chǎng)推廣形式 推廣媒體選擇在客戶群體比較集中的使用、消費(fèi)、觀看的媒介；推廣著重于目標(biāo)客戶群體的對(duì)企業(yè)的認(rèn)知和對(duì)本服務(wù)的引導(dǎo)。６）建立企業(yè)網(wǎng)站。（二）廣告投放人員組織，由２～３人負(fù)責(zé)，專職或兼職。婚慶，不需要新郎新娘的操勞，因?yàn)橛形?.婚慶公司，為您提供以下婚慶服務(wù)：??.安排好你的蜜月計(jì)劃吧，婚慶的事情交給我?.３）電話和面談要點(diǎn)◎人生的一次（價(jià)格問(wèn)題）◎與眾不同（婚慶的同類比較多）◎辦出特色、使親友盡興（民俗婚禮）“H此 外，我們可以走進(jìn)農(nóng)村，讓“婚禮”也能享受“下鄉(xiāng)”的待遇。以下是我們對(duì)廣大大學(xué)生做的一份關(guān)于婚慶行業(yè)的調(diào)查問(wèn)卷。房地產(chǎn)營(yíng)銷可以概括為：開(kāi)發(fā)提供客戶要求的適當(dāng)數(shù)量、質(zhì)量的房地產(chǎn)樓盤及其服務(wù)；并讓它順暢地(符合供方、需方和社會(huì)利益)到達(dá)客戶手中的一套學(xué)問(wèn)。(2)92－－93年，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成，但是，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)供不應(yīng)求，有房有地便是王，房地產(chǎn)商朝南坐，無(wú)視營(yíng)銷理論和實(shí)踐。營(yíng)銷部門不等于銷售部，也不等于廣告部，而是涉及有關(guān)營(yíng)銷各項(xiàng)工作的集合體。目前，西方營(yíng)銷學(xué)專家普遍推崇的是美國(guó)西北大學(xué)市場(chǎng)學(xué)教授菲利普科特勒體系。主要研究人口發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技發(fā)展、政治法律變化、社會(huì)文化變化…… 捕捉上述發(fā)展或變化，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)會(huì)。選擇市場(chǎng)機(jī)會(huì)對(duì)市場(chǎng)的深入研究。(3)細(xì)分市場(chǎng)。（3）確定營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算。目的：實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目的的戰(zhàn)術(shù)組合。研究和安排如何使目標(biāo)市場(chǎng)顧客接近或者方便地購(gòu)買自己的產(chǎn)品，即安排售樓點(diǎn)和中介代理問(wèn)題。一般的崗位有：調(diào)研員、廣告員、推銷員、推銷經(jīng)理、細(xì)分市場(chǎng)經(jīng)理、顧客服務(wù)人員等。以上過(guò)程是粗線條的?！?根據(jù)這個(gè)定義，西方的市場(chǎng)行銷專家發(fā)展出很多具操作性的有效方法，在此介紹其中的一種：?jiǎn)栴}深測(cè)法。研究需花代價(jià)。第四篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃主要包括了三部分服務(wù)