【正文】 其間距不超過 120m，距道路邊不大于 ，距建筑物外墻不小于。 本工程采用磚砌檢查井，全部采用重型球墨鑄鐵井蓋和蓋座。 ）以上的生活污水重力流排出；地面層（177。 火災(zāi)持續(xù)時間：消火栓系統(tǒng)為 3h，自動噴水滅火系統(tǒng)為 1h。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 39 每個消火栓箱內(nèi)均配置 DN65 ㎜ 消火栓一個、 DN65 ㎜ L25m麻質(zhì)襯膠水帶一條， DN65 19 ㎜ 直流水槍一支、啟動消防水泵按鈕和指示燈各一只；商務(wù)酒、休閑發(fā)廊卡啦 OK 廳、大賣場、高層建筑群的商場面、服務(wù)式公寓大樓、商貿(mào)大樓的消火栓箱內(nèi)再配置自救防卷盤一套。與小區(qū)管網(wǎng)相連接。設(shè)有 N套室外地上式消火栓，其間距不超過 120m，距道路邊不大于 ，距建筑物外墻不小于。 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 41 本工程采用磚砌檢查井，全部采用重型球墨鑄鐵井蓋和蓋座。 b) 10kV中心變配電所 為保證項目工程用電，擬在項目工程負荷中心建一座 10kV 中心變配電所。為不影響項目工程景觀。 外部電源：項目工程采用雙 電源供電，將主要由距離項目工程較近的兩個 110kV 變電站供電，供電線路為 10kV 雙回路供電專線，此兩回供電線路穩(wěn)定、可靠，完全可以滿足項目工程用電需求。 本工程生活污水匯集并經(jīng)化糞池處理后，城市污水管道。本工程分別從金星大道和長沙市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根 DN200 ㎜ 的引入管，進入用地紅線后與本工程室外環(huán)狀給水管相連接，形成雙向供水。 4) 室外給水排水工程 a) 室外給水工程 水源 —— 程水源為城市自來水，供水壓力≥ 。其布置保證室內(nèi)任何一處均有 2股水柱同時到達。能夠滿足室內(nèi)一次滅火用水量 540m3的要求。 b) 生活污水系統(tǒng) ① 室內(nèi)采用糞便污水與洗浴廢水合流排水管道系統(tǒng)。 本工程生活污水匯集并經(jīng)化糞池處理后，城市污水管道。本工程分別從金星大道和長沙市三環(huán)線的城市給水管道上各接一根 DN200 ㎜ 的 引入管，進入用地紅線后與本工程室外環(huán)狀給水管相連接，形成雙向供水。 2) 室外給水排水工程 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 36 a) 室外給水工程 水源 —— 本工程水源為城市自來水，供水壓力≥ 。第二期將針對區(qū)域內(nèi)各商家聘用員工及市場管理員工的需求，開發(fā)一批中低檔商品房。 豎向設(shè)計 現(xiàn)狀場地標(biāo)高為 不等，均低于金星大道道路標(biāo)高（ ） 。而住宅區(qū)用地面積占總用地約 30%面積，布置在場地西側(cè)離金星大道較遠，可更好的保證其不受噪音污染。 2. 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 一期 。綜合設(shè)施條件完善、方便?？h城距長沙市 15 公里，距黃花國際機場 38 公里，距湘江深水碼頭2 公里，縣城城南有望城火車站，交通方便快捷。 地震 場區(qū)在區(qū)域上是相對穩(wěn)定的，在歷史上無中強地震記載，近期地震亦很少，在《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB1830620xx）上位于抗震設(shè)防烈度 VI度區(qū)的邊緣。 水文地質(zhì)條件 望城屬本省長衡丘陵向洞庭湖平原過渡地帶，地勢自東南向西北傾斜，湘江貫穿其間，出境處喬口鎮(zhèn)附近海拔 23米，為全縣最低點。距今已有二千多年歷史。 1. 項目建設(shè)區(qū)概況 望城縣地處湘中東北部的湘江下游，東與長沙市岳麓區(qū)、開福區(qū)、長沙縣交界， 南抵湘潭縣，西與寧鄉(xiāng)縣、益陽縣接壤，北靠湘陰、汩羅。如何爭取更多更高品質(zhì)的商戶及減少商戶的流失，將是項目經(jīng)營中面臨的主要問題。同時，位于中國東西部的中間過渡地帶，是我國實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略東臨、沿海經(jīng)濟擴散輻射西部地區(qū)的必經(jīng)之路，區(qū)位優(yōu)勢顯著，有利于區(qū)域經(jīng)濟的競爭和輻射。 綜上所述，湖南的經(jīng)濟快速、可持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民可支配收入穩(wěn)步提高，人民生活水平大幅度提高，形成了對珍珠產(chǎn)品的需求。將加強新技術(shù)、新產(chǎn)品開發(fā)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，大力發(fā)展珍珠深加工和綜合利用，延長產(chǎn)業(yè)鏈，努力提高產(chǎn)品的附加值；同時，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，組建大型科、工、貿(mào)一體化，產(chǎn)、供、銷一條龍的珍珠產(chǎn)業(yè)集團，形成規(guī)模效益，做大做強自己的民族品牌，并重視珍珠文化的宣傳，力拓國內(nèi)、國際市場。三是規(guī)劃將整合控制現(xiàn)有城區(qū)網(wǎng)點與規(guī)劃引導(dǎo)新城區(qū)網(wǎng)點相結(jié)合。 按照規(guī)劃，到 2020年，長沙城市用地規(guī)模將達 到 400萬平方公，人均城市建設(shè)用地達到 445平方米，人均居住面積達到 20平方米，綠化覆蓋率達到 50%，飲用水源水質(zhì)達標(biāo)率 100%。全年農(nóng)民人均生活消費支出 6212元，增長 %，在消費分類中增長最快的是家庭設(shè)備用品消費支出及食品消費支出，分別增長 %和 %。抽樣調(diào)查資料顯示，全年城市居民人均可支配收入 18282元，比上年增加 2129元，增長 %，剔除物價因素，城市居民收入實際增長 %。固定資產(chǎn)投資價格上漲 %。 3) 城市消費品零售總額及商業(yè)總體情況 長沙消費品市場持續(xù)紅火。經(jīng)濟總量在全省的占比為 %，比上年提高 個百分點，人均 GDP 為全省的 倍，經(jīng)濟總量在長株潭三市中的占比達 %，比上年提高 。按常住人口計算，人均 GDP達 45765元，同比增長 %。全年新增就業(yè)人員達 萬人，同比增長 %。正 是在這種認識下，許多海內(nèi)外較有經(jīng)驗和實力的珍珠產(chǎn)業(yè)企業(yè)開始紛紛向內(nèi)地產(chǎn)珠重地投資，以促進全行業(yè)養(yǎng)殖、加工、銷售水平的整體提升，尋求共贏出路。 城鎮(zhèn)定位：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的區(qū)域城市，新型增長模式的城鎮(zhèn)典范，環(huán)境友好的山水宜居新城。長沙市成立大河西先導(dǎo)區(qū)，進行國際招標(biāo)。這與湖南珍 珠缺乏高附加值產(chǎn)品不無關(guān)系。 但與我國、我省淡水珍珠養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢不相適應(yīng)的卻是：珍珠產(chǎn)品的加工、貿(mào)易、流通環(huán)節(jié)相對滯后，針具的經(jīng)濟價值還遠未得到充分的開發(fā)和實現(xiàn)，產(chǎn)量優(yōu)勢未能充分轉(zhuǎn)化為效益優(yōu)勢。 2) 符合國家扶持農(nóng)業(yè)的發(fā)展政策 該項目定位 —— “珠寶產(chǎn)業(yè)、瀟湘特產(chǎn)為帶動的旅游商業(yè)”；符合國家和地方關(guān)于“加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平”的農(nóng)村發(fā)展政策和相關(guān)產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展規(guī)劃，有利發(fā)揮市場機制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通 ，亦是企業(yè)在激烈的市場競爭中謀求發(fā)展的合理需求。 b) 資源調(diào)查，包括地址、能源、技術(shù)、勞動力、建材、基 礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護等自然、社會、經(jīng)濟的調(diào)查，為項目的選址、使用功能、建設(shè)方案和建設(shè)內(nèi)容等提供詳細的經(jīng)濟技術(shù)分析資料。 2) 環(huán)保原則 突出環(huán)保意識，對土地資源進行開發(fā)的同時，要保證合適的環(huán)境容量，建立良好的生態(tài)環(huán)境。從整個項目的 7號棟到15 號棟， 710號棟為商住樓， 1113號棟為商業(yè)中心， 14號棟為珍珠文化展覽中心， 15 號棟為公寓式酒店。天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 i 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目 可行性研究報告 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 ii 目 錄 第一章 總 論 ..................................................................................... 1 1. 項目概述 .................................................................................... 1 2. 建設(shè)單位基本情況 ..................................................................... 2 3. 可行性研究報告編制依據(jù)及研究范圍 ........................................ 3 4. 主要技術(shù)與經(jīng)濟指標(biāo) .................................................................. 6 5. 可行性研究結(jié)論 ......................................................................... 7 第二章 項目建設(shè)背景、必要性與意義 .............................................. 9 1. 項目建設(shè)行業(yè)背景 ..................................................................... 9 2. 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展背景 .................................................................... 11 3. 項目建設(shè)的意義 ........................................................................12 第三章 市場分析、預(yù)測與對策 ........................................................15 1. 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與規(guī)劃 .................................................................15 2. 項目競爭力分析 ........................................................................22 3. 市場風(fēng)險分析與防范對策 .........................................................24 第四章 建設(shè)地點及建設(shè)條件 ............................................................25 1. 項目建設(shè)區(qū)概況 ........................................................................25 2. 項目建設(shè)條件分析 ....................................................................26 第五章 工程規(guī)劃技術(shù)方案 ................................................................30 1. 指導(dǎo)思想與設(shè)計原則 .................................................................30 2. 建設(shè)任務(wù)和規(guī)模 ........................................................................30 天園地芳珠寶城（一期）建設(shè)項目可行性研究報告 iii 3. 總體布局 ...................................................................................31 4. 項目建設(shè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) .................................................................32 5. 環(huán)境影響評價 ............................................................................53 第六章 項目組織與管理 ....................................................................55 1. 組織機構(gòu)與職能劃分 .................................................................55 2. 項目管理模式與經(jīng)營措施 .........................................................55 第七章 項目實施進度安排 ................................................................56 1. 項目實施各階段進度安排建議 ..................................................56 2. 項目實施進度計劃表 .................................................................56 第八章 工程招標(biāo)方案 .........................................................................58 第九章 投資估算與資金籌措 ............................................................60 1. 投資估算 ...................................................................................60 2. 投資計劃與資金籌措 .................................................................62 第十章 財務(wù)分析與評價 .............................................