【正文】 為顧客，各項工要圍繞市場去做，特別是廣告。第二階段是決定在眾多的問題中哪些問題真正困擾著主要的潛在顧客，測訪更多的可能消費者，提出三個關(guān)鍵題目：（1）這個問題多久出現(xiàn)一次？（2）當它發(fā)生時，對你造成的困擾有多大？（3）依你看，這些問題有那些是其余樓盤在廣告中未曾提過的？將這三題的合數(shù)加起來評估該問題的重要性。如果缺乏力量，應(yīng)該委托信譽好的咨詢商或研究機構(gòu)研究。具體內(nèi)容包括：項目總體市場定位目標人群定位項目開發(fā)總體規(guī)劃建議 組團規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶型設(shè)計建議 整體風(fēng)格建議 外立面設(shè)計建議 園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設(shè)施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議● 市場推廣策劃：根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準備。（3）推銷觀念階段此階段房產(chǎn)商大多認為顧客總是處于被動地位，通常對產(chǎn)品的判斷力不足，單純以為用一整套行之有效的推銷和促銷手段來刺激人們的購買欲望。此階段產(chǎn)生的主要策劃理論有“策劃基本理論”和“全程策劃理論”。細致的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開始，市場數(shù)據(jù)因中國的房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展而出現(xiàn)“即時”的落后，或者說是中國房地產(chǎn)業(yè)水平低給市場數(shù)據(jù)帶來的偏差，所以進行必要的定性分析是相當關(guān)鍵的。通過以上的形象設(shè)計及包裝，通過良好的企業(yè)聲譽、過硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛心開拓，認為策劃能包治營銷百病，這不能不說是一個認識誤區(qū)。他們忽視營銷基礎(chǔ)理論的研究和項目信息的調(diào)查與分析，以經(jīng)驗型運作居多。樓盤品牌的創(chuàng)立，也不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意義的綜合體現(xiàn)，這些都不是一朝一夕之事，而需要孜孜以求的努力。特別是房地產(chǎn)業(yè)進入全面的整體素質(zhì)競爭的今天，營銷策劃如果僅僅追求炒作，必然難以長期致勝。事實上，隨著市場秩序的不斷完善，以及“尋租”平臺與區(qū)域級差的削減，平均利潤率規(guī)律的作用已在房地產(chǎn)業(yè)界初見端倪。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案還遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用，而不是絕對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。（4）房地產(chǎn)形象營銷通過項目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業(yè)形象、品牌形象。3．房地產(chǎn)營銷策劃的主要種類（1）房地產(chǎn)投資營銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營銷的起點，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵，透過細致的市場調(diào)查，認真分析用地周邊環(huán)境、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，進行科學(xué)的SWOT分析，歸納總結(jié)出房地產(chǎn)價值，模擬出最有實現(xiàn)可能的價格方案，并進行投資風(fēng)險分析，對價格方案進行調(diào)整，風(fēng)險最低的價格方案與最高的價格方案同時列出，并提出規(guī)避的方法，通過拍賣、招投標進行最有把握的競爭。房地產(chǎn)策劃在實踐中創(chuàng)造出典范項目并為企業(yè)創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟效益，引起了人們的極大興趣和關(guān)注，以致出現(xiàn)對房地產(chǎn)策劃和策劃人的神化、無限夸大策劃的作用等思潮，使以后房地產(chǎn)策劃的發(fā)展受到不同程度的影響。（2）產(chǎn)品觀念階段此時房產(chǎn)商開始認為顧客的需求并非局限于價格上，還有高質(zhì)量，好性能和多樣化的特色，于是開發(fā)商開始將注意力轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品本身的設(shè)計上。第五篇：房地產(chǎn)營銷策劃房地產(chǎn)營銷策劃營銷策劃主要包括了三部分服務(wù)內(nèi)容：市場定位與產(chǎn)品設(shè)計定位，市場推廣策劃，項目銷售策劃（項目銷售階段）。研究需花代價。” 根據(jù)這個定義，西方的市場行銷專家發(fā)展出很多具操作性的有效方法，在此介紹其中的一種：問題深測法。以上過程是粗線條的。一般的崗位有：調(diào)研員、廣告員、推銷員、推銷經(jīng)理、細分市場經(jīng)理、顧客服務(wù)人員等。研究和安排如何使目標市場顧客接近或者方便地購買自己的產(chǎn)品，即安排售樓點和中介代理問題。目的：實現(xiàn)營銷目的的戰(zhàn)術(shù)組合。（3）確定營銷費用預(yù)算。(3)細分市場。選擇市場機會對市場的深入研究。主要研究人口發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展、科技發(fā)展、政治法律變化、社會文化變化…… 捕捉上述發(fā)展或變化，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來的機會。目前，西方營銷學(xué)專家普遍推崇的是美國西北大學(xué)市場學(xué)教授菲利普科特勒體系。營銷部門不等于銷售部，也不等于廣告部，而是涉及有關(guān)營銷各項工作的集合體。(2)92－－93年，房地產(chǎn)市場基本形成，但是，當時房地產(chǎn)供不應(yīng)求，有房有地便是王，房地產(chǎn)商朝南坐，無視營銷理論和實踐。房地產(chǎn)營銷可以概括為：開發(fā)提供客戶要求的適當數(shù)量、質(zhì)量的房地產(chǎn)樓盤及其服務(wù)；并讓它順暢地(符合供方、需方和社會利益)到達客戶手中的一套學(xué)問。第四十八條本章程經(jīng)全體股東簽名、蓋章，自工商行政管理機關(guān)核準公司設(shè)立之日起生效。第四十三條公司的公積金、公益金按照《公司法》的有關(guān)規(guī)定列支。第三十八條執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時，違反法律、行政 法規(guī)或者公司章程的規(guī)定，給公司造成損失的，應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。（四）、提議召開臨時股東會；（五）、章程規(guī)定的其它職權(quán)。執(zhí)行董事因特殊原因不能履行職務(wù)時，由執(zhí)行董事指定其他股東召集、主持。臨時股東會會議的職權(quán)，與定期股東會會議相同。第十四條股東會對公司增加或者減少注冊資本、合并、分立、解散、變更公司形式、修改章程作出決議，必須經(jīng)全體有表決權(quán)的股東通過（或經(jīng)三分之二有表決權(quán)的股東通過）。公司享有由股東投資形成的全部法人財產(chǎn)權(quán)，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，自主經(jīng)營，自負盈虧。第二十六條本章程一式叁份，公司存檔一份，股東一份，并報公司登記機關(guān)備案一份。第二十三條清算辦法。公司應(yīng)在每一會計終了時編制財務(wù)會計報告，并經(jīng)會計師事務(wù)所審計。第十二條執(zhí)行董事對股東負責(zé)，行使下列職權(quán)決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案；制訂公司的財務(wù)預(yù)算方案、決算方案；制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；制訂公司增加或者減少注冊資本的方案；擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；制定公司的基本管理制度。第二條本公司依法登記注冊，是獨立享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)的企業(yè)法人，公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，股東以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任。（一）清算組在清算期間，行使下列職權(quán)：清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單；通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人；處理與清算有關(guān)公司未了結(jié)的業(yè)務(wù)；清繳所欠稅款；清繳債權(quán)、債務(wù)；處理公司清償債務(wù)后剩余財產(chǎn)；代表公司參與民事訴訟活動。第二十條公司分配當年稅后利潤時，應(yīng)當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金。第十四條公司下設(shè)經(jīng)理一人。第四章公司注冊資本第六條本公司的注冊資本為人民幣 100萬元。第二章公司名稱和住所第四條公司名稱：XXX營銷策劃有限公司公司住所：…………………………………第三章公司經(jīng)營范圍及方式第五條本公司的經(jīng)營范圍是：房地產(chǎn)營銷策劃、咨詢；樓盤整體營銷策劃。第十三條執(zhí)行董事任期三年，可連選連任。財務(wù)會計報告應(yīng)當包括下列財務(wù)會計報表及附屬明細表：資產(chǎn)負債表；利潤表；現(xiàn)金流量表；財務(wù)情況說明書；利潤分配表。本公司終止時，應(yīng)當在十五日內(nèi)成立清算組，進行清算。股東簽字（印章）：****年**月**日第二篇：房地產(chǎn)營銷策劃公司章程南京**房地產(chǎn)營銷策劃有限公司章程第一章總則第一條本章程是由公司股東依據(jù)《中華人民共和國公司法》等有關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定制定。第十一條公司設(shè)執(zhí)行董事一人，由股東委派，可由股東兼任。第九章財務(wù)、會計利潤分配及勞動用工制度第十九條公司應(yīng)當依照法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財政主管部門的規(guī)定建立本公司的財務(wù)、會計制度。第十章公司的解散事由和清算辦法第二十二條公司有下列情況之一的，應(yīng)當解散：章程規(guī)定經(jīng)營期限屆滿；股東決議解散；違反國家法律和行政法規(guī)，被有關(guān)行政主管部門責(zé)令關(guān)閉的；破產(chǎn)。第二十五條本章程未盡事宜，按國家有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。第八條股東按投入公司的資本額享有所有的資產(chǎn)受益、重大決策和選擇管理者等權(quán)利。股東會行使下列職權(quán)：（一）、決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃；（二）、選舉和更換執(zhí)行董事，決定有關(guān)執(zhí)行董事的報酬事項；（三）、選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事，決定有關(guān)監(jiān)事的報酬事項；