【正文】 本項目建設(shè)期為 10 年。 這 些 設(shè)施的建設(shè)將有助于老年人及在此工作的人員的生活及娛樂，特別對于老年人的閑適心境有著很大的契合性。因此，本工程的設(shè)計實施符合當(dāng)前大力發(fā)展養(yǎng)老社會事業(yè) 的趨勢。 53 附圖： 此處請粘貼 整體規(guī)劃 圖 54 附表： 附表 1： 固定資產(chǎn)折舊表 附表 2： 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷表 附表 3： 營業(yè)稅金及附加表 附表 4： 總成本費用估算表 附表 5： 利潤及利潤分配表 附表 6： 財務(wù)現(xiàn)金 流量表 。 建議 在全球高速發(fā)展的今天，養(yǎng)老社會化已成為一個地區(qū)、一個國家乃至世界經(jīng)濟能否持續(xù)、穩(wěn)定的向前發(fā)展的重要保證。因此 某某 市 某某 天鵝老年宜居社區(qū) 的建設(shè)具有客觀的現(xiàn)實意義，為社會的健康發(fā)展有著積極意義。 財務(wù)管理 項目財務(wù)由項目財務(wù)處統(tǒng)一管理，項目開支及資金撥付根據(jù)進度按合同執(zhí)行。管理、技術(shù)、服務(wù)人員全部持證上崗。 42 第 九 章 環(huán)境 保護 與消防 環(huán)境保護 項目選址環(huán)境現(xiàn)狀 執(zhí)行 標準 項目環(huán)境影響分析 設(shè)計中環(huán)保措施 項目運營 期間環(huán)保措施 環(huán)境影響評價結(jié)論 消防 設(shè)計依據(jù) 消防要求 消防 安全 措施 43 第 十 章 組織機構(gòu)及 勞動定員 組織機構(gòu) 機構(gòu)設(shè)置 人力資源開發(fā) 人力資源開發(fā)原則 要本著以下原則進行人力資源開發(fā)： 內(nèi)部培訓(xùn)選拔與外部招聘相結(jié)合。 《夏熱冬冷地區(qū)居住 建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ JCJ134— 20xx）； “當(dāng)前國家鼓勵發(fā)展的節(jié)水設(shè)備 (產(chǎn)品 )目錄 ”；“ 民用建筑節(jié)水措 施”。 良好的性能價格比 整個系統(tǒng)應(yīng)能夠在先進性、高效性、可靠性和穩(wěn)定性方面進行考慮，在滿足用戶總體需求的前提下，充分體現(xiàn)設(shè)備資源的共享性，最大程度地降低系統(tǒng)造價和安裝成本。 系統(tǒng)結(jié)構(gòu)易于擴充，以適應(yīng)今后可能出現(xiàn)的較大任務(wù)負載。 開放性 系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)充分系統(tǒng)的開放性，除了保證系統(tǒng)內(nèi)部之間的有機協(xié)調(diào)和開放性之外，應(yīng)留有面向外部系統(tǒng)的標準接口，以實現(xiàn)與其它子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)交換，保證系統(tǒng)的不斷擴展。由此可見，社區(qū)的建筑機電 系統(tǒng)的合理配 置 在社區(qū)建設(shè)中顯得尤為重要。 31 基礎(chǔ)方案 結(jié)構(gòu)設(shè)計包括地基基礎(chǔ)的設(shè)計和主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計。應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。而從建筑心理學(xué)出發(fā)，老人 一般都較敏感，心理承受能力相對較差，容易產(chǎn)生孤獨感和被拋棄 29 的消極心理，因此建筑室內(nèi)布 置應(yīng)寬敞明亮、居住舒適，建筑造型應(yīng)富有生活氣息，不應(yīng)看上去像在社會福利機構(gòu)。 （ 4） 實用性建筑 —— 在體現(xiàn)文化品位的同時，要適當(dāng)考慮到實際工 業(yè)和農(nóng)業(yè)中的實用性?？偲矫娌贾脩?yīng)布局合理、構(gòu)圖均衡、疏 密有間、空間組織有序。根據(jù)具體位置的地形特點，精心組織建筑空間，不僅可以減少土石方量，而且可以統(tǒng)一考慮日照、通風(fēng)、防火、環(huán)境及道路、綠化等。 24 第 四 章 建設(shè)地點 與 建設(shè) 條件 建設(shè)地點 建設(shè) 條件 自然環(huán)境 地質(zhì)構(gòu)造 氣候 某某 市屬溫帶半干旱大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冷暖有序，日照充足。截止 20xx 年底。 20xx 年全市財政一般預(yù)算支出中，文化體育與傳媒支出 億元，較 20xx 年增長了 %，占財政一般預(yù)算支出的 %；增速較 20xx 年低 個百分點，比重較 20xx 年低 個百分點。從單位規(guī)?？?， 20xx 年底，全市共有文化產(chǎn)業(yè)法人及產(chǎn)業(yè)活動單位 1007 個，單位從業(yè)人員 萬人，分別較上年增長 %和 %；平均每 個單位擁有從業(yè)人員 11 人，與上年基本持平；有文化產(chǎn)業(yè)個體經(jīng)營戶近 4051 戶，從業(yè)人員 8728 人，分別較上年增長 %和 %。眾多投行相信，老齡化的人口會熱衷于購買新的退休物業(yè)。目前中國每千名老年人擁有的養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)只有 張，即只有 % 的老年人能入住養(yǎng)老機構(gòu)。社會性因素主要包括 : 人口年齡與結(jié)構(gòu)、消費欲望、對 養(yǎng)老地產(chǎn) 市場的未來預(yù)期、政府政策等。近兩年，國家嚴厲的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施接連出臺，國內(nèi)已有部分房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)其他領(lǐng)域擴展， 養(yǎng)老地產(chǎn) 將成為新一輪的投資開發(fā)熱點， 養(yǎng)老地產(chǎn) 的市場供給將增加，逐漸與市場潛在需求實現(xiàn)平衡，保持 養(yǎng)老地產(chǎn) 商品價格在一定水平合理波動。首先，城市政府主要是通過政策措施影響市場需求。自住型與改善型需求是普通老年消費人群為了實現(xiàn)或改善自己的養(yǎng)老居住需要，通過購買或租賃等多種方式實現(xiàn) 養(yǎng)老地產(chǎn) 產(chǎn)品消費 。特別是商品房的需求一直呈上升趨勢，20xx 年 某某 市商品房銷售面積 15824 平方米，銷售額 3245 萬元，到 20xx 年，銷售面積 611456 平方米，實現(xiàn)銷售額 15 億元，商品房銷售面積增長 38 倍，商品房銷售額增長 44 倍，商品房平均價格增長 17%。中國房地產(chǎn)業(yè)處于向規(guī)?；?、品牌化 、規(guī)范化運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重品質(zhì)、效益的市場細分轉(zhuǎn)變。 本項目的建設(shè)， 是擴大消費和促進就業(yè)的有效途徑 。讓包括老齡人口在內(nèi)的全體社會成員共享經(jīng)濟 11 和社會發(fā)展帶來的成果，是全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容。通過智能 10 化的科技集成平臺，整合了養(yǎng)老服務(wù)所需要的各種資源。集合了通信與信息技術(shù)、計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、老年服務(wù)行業(yè)技術(shù)、現(xiàn)代醫(yī)療保健、智能控制技術(shù)等，實現(xiàn)了養(yǎng)老方式的革命。獨生子女家庭占家庭總數(shù)的 37%，“421”家庭結(jié)構(gòu)逐漸成為主流的結(jié)構(gòu)。社區(qū)公園內(nèi)不僅花草多，更有多處衛(wèi)生間，方便老人就近如廁，公園內(nèi)的座椅、步道均帶有按摩功能。建筑布局 宜多采用適合采光的布局，各活動與休憩區(qū)域之間 6 有相對的距離，但距離不應(yīng)太遠，既要給予老年人活動的相對獨 立性，又要具有互通性，讓老年人體會通暢和便與全面接觸生活的空間 。 編制內(nèi)容 本項目是 某某 天鵝老年宜居社區(qū) 建設(shè) 項目，主要編制內(nèi)容包括項目建設(shè)的 背景及 必要性、 市場 分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地點與建設(shè)條件、總體規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、公用工程和輔助設(shè)施、環(huán)境保護與消防、安全衛(wèi)生、節(jié)能、組織機構(gòu)及勞動定員、項目管理與實施進度、項目招投標方案、投資估算與資金籌措、 經(jīng)濟與 社會效益評價、結(jié)論與建議等。 某某 城泰集團愿以一流的服務(wù)，一流的質(zhì)量和加倍的努力，攜手社會各界同仁團結(jié)奮進，高標準、嚴要求，為 某某 經(jīng)濟的發(fā)展做出貢獻。本科以上學(xué)歷占 70%；大專及其以下占 30%。公司 及子公司現(xiàn)有員工 300人，其中 30歲以下占 60%； 31~50歲的員工占 34%，年齡結(jié)構(gòu)合理。努力實現(xiàn)三大目標：一、實現(xiàn)更大的社會效益和擔(dān)負更大的社會責(zé)任；二、壯大公司資產(chǎn)；二、充分發(fā)揮公司融資平臺。 1 《方便殘疾人使用的城市道路和建筑設(shè)計規(guī)范》 ； 1項目業(yè) 主提供的其它相關(guān)基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)和材料 。 本項目屬于大型公共建設(shè)項目，且為老年人休養(yǎng)身心之地，所以在建設(shè)時需注意建筑物的寬敞簡便，進出口應(yīng)注意設(shè)置無障礙防滑設(shè)施，在建筑物的通道及邊緣應(yīng)多采取圓滑的樣式盡量避免棱角樣式，以此來避免老年人因腿腳不便而造成的意外事故。 老年住宅 家家設(shè)有洗衣房，地?zé)峁┡?，可泡溫泉，室溫自動調(diào)節(jié)，窗簾自動調(diào)節(jié)，空氣自動凈化，坐便器的所有操作按鈕均在側(cè)墻上，方便老人使用； 8 廚房內(nèi)沒有燃氣，只提供電力，以防老人忘記關(guān)火，引發(fā)火災(zāi)。與此同時， 20xx 年我國家庭平均人數(shù)為 人， 2030 年將縮小 9 到 人， 2050 年縮到 人。智能化養(yǎng)老是現(xiàn)代科技的集成平臺。五是整合資源。 全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建和諧社會成為我國在新時期 社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略。老年朋友安享晚年 ，代際關(guān)系 良好，家庭和諧幸福，社區(qū)氛圍安寧祥和是構(gòu)建和諧社會的有效途徑。隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城鎮(zhèn)化速度加快，帶來了房地產(chǎn)需求的持續(xù)增長，此外，城市拆遷及外來人口的增加，都成為住宅需求旺盛的有力支撐點。同時周邊城市房價大幅度提升， 某某 房價在需求的刺激下大幅上升。但由于目前國內(nèi) 養(yǎng)老地產(chǎn) 業(yè)未真正全面發(fā)展， 養(yǎng)老地產(chǎn) 暫時還不是社會資本的重點關(guān)注方向，因此 養(yǎng)老地產(chǎn) 市場需求類型以自主型需求、改善型需求為主，投資投機型需求為輔。 市場供給主體層面 養(yǎng)老地產(chǎn) 市場的供給主體主要是城市政府及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由于商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)市場的高利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偏向其二者的投資開發(fā)，忽視開拓 養(yǎng)老地產(chǎn) 領(lǐng)域，導(dǎo)致長久以來房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡。 利率是指一年期的貸款利率。但現(xiàn)階段，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展還相對滯后。 以美國為例，上世紀 90 年 代中期，隨著美國眾多房產(chǎn)公司紛紛涉足老年公寓的開發(fā)，華爾街也似乎于一夜之間“迷戀”上了這一全新的領(lǐng)域。從經(jīng)濟規(guī)?？?，全年實現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)增加值 億元，占生產(chǎn)總值的比重為 %，較 20xx 年降低了 個百分點；文化產(chǎn)業(yè)總資產(chǎn) 億元，較上年增長 %。 產(chǎn)業(yè)投入依然較弱 雖然文化產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展的促進作用得到了社會各方面的認同，單于 某某 市提出建設(shè)“西 部文化大市”的目標地位相比，20xx 年文化產(chǎn)業(yè)投入仍然較弱。 20xx年末，全市公共圖書館總藏量 101 萬冊、較上年增長 %每萬人擁有公共圖書 3011 冊，增長 %；每百萬擁有公共文化設(shè)施 個比 20xx 年增加了 個；全市文物點數(shù) 338 個，比20xx 年增長 了 %；館藏文物總件數(shù) 26142 個，比較 20xx 年增長了 %。 本項目結(jié)合城市規(guī)劃，配置相應(yīng)的公園文化廣場、學(xué)校、醫(yī)院等公益設(shè)施，規(guī)模較大，改變了 某某 市文化產(chǎn)業(yè)種類不夠多，文化層次比較單一的現(xiàn)狀，為周邊企業(yè)和居民提供服務(wù)平臺。在總體規(guī)劃前，應(yīng)對全部場地進行精心調(diào)查，對自然環(huán)境資源調(diào)查清楚。 功能分區(qū)與空間組合 （ 1） 應(yīng)根據(jù)選址的地形特征確定，根據(jù)不同文化功能組織景點 （ 2） 總平面布置宜相對集中，不宜分散。建筑的總體風(fēng)貌是在和諧中求統(tǒng)一，統(tǒng)一中有變化，同時發(fā)揮建筑群體效應(yīng)，提高文化品位。老人一般都喜歡寧靜，怕吵，因此外界的環(huán)境及室內(nèi)的環(huán)境也應(yīng)高度寧靜。 環(huán)境園林化。 結(jié)構(gòu)說明 抗震設(shè)防 根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB1830620xx）及《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 (GB5001120xx)規(guī)定， 某某 市所在地抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計基本地震加速度為 ,所有建筑物均需按規(guī)定要求抗震設(shè)防，在建筑群體和總平面布置中，應(yīng)嚴格執(zhí)行有關(guān)方針間距及其它規(guī)定。 一個好的社區(qū)建筑設(shè)計創(chuàng)造美觀典雅的社區(qū)環(huán)境為社區(qū)的服務(wù)提供了合理、舒適的服務(wù)空間，而配 置 完善的建筑機電系統(tǒng)更是為日后社區(qū)服務(wù)中心提供了一個經(jīng)濟高效、安全舒適的服務(wù)平臺，使社區(qū)的各項服務(wù)功能成為可能。 無論從系統(tǒng)從結(jié)構(gòu)上、產(chǎn)品性能上、設(shè)備的選型上還是到具體的實施方案，都充分考慮到系統(tǒng)的穩(wěn)定性 和可靠性，并且在系統(tǒng)集成過程中對硬件設(shè)備安裝、操作系統(tǒng)應(yīng)用、網(wǎng)絡(luò)連接、數(shù)據(jù)庫設(shè)計將盡可能完善的做出故障檢測、診斷及處理策略，以保證系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，確保系統(tǒng)正常、穩(wěn)定、可靠、連續(xù)地運行。 性能的可擴展性：當(dāng)系統(tǒng)負載增加時，可通過對系統(tǒng)現(xiàn)有設(shè)備增加硬件數(shù)量或升級系統(tǒng)以提高系統(tǒng)的性能，無需更換現(xiàn)有設(shè)備。 設(shè)計的規(guī)范性主要體現(xiàn)在系統(tǒng)的接口規(guī)范、數(shù)據(jù)規(guī)范、服務(wù)規(guī)范和操作的規(guī)范性，這些規(guī)范可對前期建設(shè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)、發(fā)布 方式提供一個統(tǒng)一的規(guī)范，為未來的業(yè)務(wù)模塊留有轉(zhuǎn)換接口和軟件。 《公共建筑節(jié)能標準》；《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ 20xx 40 年 7 月 1 日實施）。 工作人員在日常工作中，不得損壞建筑物圍護結(jié)構(gòu)保溫層和室內(nèi)采暖供熱管網(wǎng)系統(tǒng)造成損壞的，應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)。其余的從業(yè)人員從職高、中等職業(yè)技術(shù)學(xué)院和社 44 會上進行招聘。按照合同各方約定的責(zé)、權(quán)，分階段對工程進行驗收，嚴把質(zhì)量關(guān)，對不合格項目堅決不予驗收，拒絕撥給項目經(jīng)費，并根據(jù)責(zé)任合同和經(jīng)濟合同，對相關(guān)負責(zé)人追究相應(yīng)的責(zé)任。 招投標程序 招標的具體情況 48 第十 三 章 投資估算與資金籌措 編據(jù)依據(jù) 估算范圍 編制辦法 投資估算 項目 資金籌措 及資金來源 49 第十 四 章 財務(wù)評價 財務(wù)評價依據(jù) 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選 擇 收入 估算 財 務(wù)評價指標計算 盈虧平衡分析 財務(wù)評價結(jié)論 50 第十 五 章 社會 效益 評價 社會影響 分析 互適性 分析 社會 風(fēng)險 分析 51 第十 六 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 隨著 我國 經(jīng)濟不斷發(fā)展，人口老齡化的壓力也隨之加大。從財務(wù)分析的結(jié)果 可知本項目 經(jīng)濟效益 良好，項目建設(shè)方案是可行的 。還