【正文】 建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目建成后， 將 成為我國探索 養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè) 的典型試點(diǎn)， 必將推動(dòng)智能化養(yǎng)老模式的發(fā)展， 推進(jìn) 我國 養(yǎng)老服務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略 性調(diào)整 ，因此項(xiàng)目的建設(shè)非常迫切。在招標(biāo)過程中要遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。項(xiàng)目管理辦公室對資金的使用要專款專用，嚴(yán)禁挪用和占用，并切實(shí)加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督，制定獎(jiǎng)懲制度，明確責(zé)、權(quán)、利，確保項(xiàng)目順利實(shí)施。 人力資源配置 根據(jù) 某某 天鵝老年宜居社區(qū) 整體規(guī)模和接待目標(biāo)，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)需要各類從業(yè)人員 20xx 人左右，其中管理人員 180 人，護(hù)工 840 人，后勤人員 400 人，醫(yī)療衛(wèi)生工作人員 300 人，物業(yè)、保安、維修人員 280 人。 節(jié)電措施 節(jié)水措施 能源管理 建立有效的能源管理制度，安設(shè)用電分項(xiàng)計(jì)量裝置，并明確管理責(zé)任，防止跑、冒、滴、漏，提高節(jié)能效率，達(dá)到合理用能、均衡用能、節(jié)約用能。 這是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會主義和諧社會的重大舉措；是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的必然選擇；是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)變增長方式的必由之路；是提高人民生活質(zhì)量，維護(hù)中華民族長遠(yuǎn)利益的必然要求。 安全和規(guī)范性 系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮信息資源的共享，考慮信息的保護(hù)和隔離，對不同的應(yīng)用和不同的環(huán)境，采取相應(yīng)的措施對系統(tǒng)和數(shù)據(jù)進(jìn)行保護(hù)。 本方案設(shè)計(jì)的系統(tǒng)可擴(kuò)展性體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 數(shù)據(jù)的可擴(kuò)展性：隨著系統(tǒng)功能的增加，原有數(shù)據(jù)和新增數(shù)據(jù)可以無縫融合，無需對原有數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)作重大修改。 充分發(fā)揮我公司的技術(shù)優(yōu)勢，通過系統(tǒng)的二次開發(fā)和整體集成，使建成后的系 統(tǒng)在國內(nèi)居于領(lǐng)先水平，并在系統(tǒng)實(shí)際運(yùn)行過程中，建立緊密結(jié)合管理實(shí)際的科學(xué)化、現(xiàn)代化管理運(yùn)行機(jī)制。 主要結(jié)構(gòu)參數(shù) 32 第 六 章 智能化 系統(tǒng)工程 設(shè)計(jì) 方案 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目需求分析 根據(jù) 某某 天鵝老年宜居社區(qū) 的建筑 功能 特點(diǎn)，在智能化建設(shè)方面除與之相適應(yīng)的各種設(shè)施外，主要有三方面要著重考慮。 建筑說明 主要 配套 建設(shè)內(nèi)容 節(jié)能技術(shù) （ 1） 每幢及樓梯間均有良好的自然采光通風(fēng) （ 2） 屋面采用新型隔熱保溫材料 （ 3） 采用傳熱系數(shù)較小的墻體填充材料 （ 4） 控制建筑各朝向的窗墻面積比 （ 5） 外窗采用傳熱系數(shù)小，本身遮陽系數(shù)高的玻璃和外框型材。 生活智能化。從生理學(xué)角度研究發(fā)現(xiàn)，人進(jìn)入老年后，身體機(jī)能退化，功能降低。 （ 3） 注重建筑的整體性。 設(shè)計(jì)原則 符合 某某 市的有關(guān)規(guī)劃要求 27 符合 某某 市總體規(guī)劃要求。 26 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)指導(dǎo)思想和基本原則 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 保護(hù)現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境為前提，注意與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性，實(shí)現(xiàn)環(huán)境與文化的溶合。 雖然 某某 近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得巨大成就，但當(dāng)前 某某 文化仍處于起步、探索、培育的初級階段，還沒有形成規(guī)模優(yōu)勢，更談不上成為支柱產(chǎn)業(yè)。特別是農(nóng)民歌手擂臺賽、歡樂中國行 —— 魅力 某某 、世界三大民歌演唱會，突破了以往文化活動(dòng)的模式，促進(jìn)陜北民歌走向了全國。從 20xx 年文化產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)單位調(diào)查情況看，調(diào)查的 102 家企業(yè)和事業(yè)機(jī)構(gòu)營業(yè)利潤率 %較上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)利潤率 %，較上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 文化產(chǎn)業(yè)園分析 建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)園的戰(zhàn)略意義 某某 文 化產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 20xx 年，在 某某 市建設(shè)“西部文化大市”推動(dòng)下，以打造“書香 某某 ”為目標(biāo)，文化產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入新的發(fā)展階段。而目前許多老年住宅雖打著“老年”的旗號，但真正實(shí)現(xiàn)提供完善的養(yǎng)老服務(wù)還需要很長一段時(shí)間的摸索。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)性因素直接影響消費(fèi)群體的需求支付能力，社會性因素則影響消費(fèi)群體的需求意愿，二者共同作用于市場需求主體。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平用 GDP 表示 。部分城市在老年公寓的建設(shè)中，政府給予了一定的政策支持，如土地屬于政府劃撥性質(zhì)，但至今關(guān)于全面促進(jìn)發(fā)展的政策文件或措施未出臺，僅是個(gè)別項(xiàng)目獲取一定的政策優(yōu)惠，不利于整個(gè)市場的蓬勃發(fā)展。 養(yǎng)老 地產(chǎn)市場需求影響因素 養(yǎng)老 地產(chǎn)市場需求是指在某一特定時(shí)期內(nèi)特定消費(fèi)群體愿意購買而且有能力購買的 養(yǎng)老地產(chǎn) 商品的數(shù)量。各類型項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老居住的巨大市場需求，但因其開發(fā)經(jīng)營仍不成熟，模式單一，現(xiàn)階段的發(fā)展面臨著諸多困難，如有效需求不足、供給滯后、居住模式陳舊、項(xiàng)目軟硬件配置水平低、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策不全面、社會管理缺失、開發(fā)運(yùn)營成本高、利潤低、投資回收期長等。在能源及政策的帶 14 動(dòng)下， 某某 城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，政府加快了城市新區(qū)建設(shè)和市區(qū)道路改造的步伐，城市環(huán)境越來越好，因此吸引了大量的周邊人口入住 某某 。 13 第 三 章 市場 需求分析 項(xiàng)目 市場定位 整體 定位 項(xiàng)目將采用“國家智能化養(yǎng)老示范基地 +文化產(chǎn)業(yè)園”結(jié)合的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。 這些問題不解決，將直接影響到我國構(gòu)建社會主義和諧社會的大局。 作為全國智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地建設(shè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目建設(shè)完成后，將成為探索我國 養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè) 的典型試點(diǎn)， 必將推動(dòng)智能化養(yǎng)老模式的發(fā)展， 推進(jìn)我國 養(yǎng)老服務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整 。四是優(yōu) 質(zhì)高效。智能化養(yǎng)老是現(xiàn)代科技與養(yǎng)老服務(wù)有機(jī)結(jié)合的現(xiàn)代養(yǎng)老模式，代表先進(jìn)養(yǎng)老方式的發(fā)展方向。 本項(xiàng)目的建設(shè)， 是 我國 轉(zhuǎn)變養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展方式，推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整 ， 積極應(yīng)對人口老齡化的必須選擇 隨著我國經(jīng)濟(jì)與社會的發(fā)展，目前，我國已 進(jìn)入 人口老齡化快速發(fā)展階段， 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局與全國老齡辦最新統(tǒng)計(jì) ， 20xx年我國 60 歲老年人口將超過 2 億， 2025 年將突破 4 億， 2050年將達(dá)到峰值 億。 項(xiàng)目總占地約2800 畝，總建筑面積 320 萬 平方米?？傊?，本行業(yè)機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)共存，整個(gè)行業(yè) 總體市場前景廣闊。 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度 總投資 及資金籌措 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 報(bào)告編制依據(jù) 和內(nèi)容 編制依據(jù) 《 中華人民共和國老年人權(quán)益保護(hù)法 》 ； 《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃 (20xx20xx 年 )》 ； 《 中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》； 全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門 《 關(guān)于加快發(fā)展 養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知 》； 陜西 省老齡 辦 等 部門《 關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服 務(wù)業(yè)意見 》； 4 《 陜西 省社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃 (20xx20xx 年 )》 ； 某某 市人民政府 《 關(guān)于印發(fā) 某某 市老齡事業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃的通知 》（ 榆政發(fā)〔 20xx〕 65 號 ）； 某某 市人民政府 《 關(guān)于印發(fā) 某某 市老年人優(yōu)待規(guī)定的通知 》（ 榆政發(fā)〔 20xx〕 66 號 ）； 《 全國智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) (試行 )》； 《 國家康居示范小區(qū)智能化系統(tǒng)示范小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則 》； 1《 養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)要點(diǎn)與 運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn) 》； 1 《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計(jì)指南》 ； 1《 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 。 公司自成立以來，主要從事 政府統(tǒng)建代建項(xiàng)目等相關(guān)業(yè)務(wù)，幾年來在工程管理等有關(guān)方面積聚了一定的專業(yè)人才。母公司成立于 20xx 年，注冊資金 1 億元。總部下設(shè)：企管部、財(cái)務(wù)部、投資發(fā)展部、造價(jià)管理部、工程部及綜合辦公室。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目 整體 定位 依據(jù)全國老齡辦及全國智能化養(yǎng)老工作委員會相關(guān)文件精 3 神， 本項(xiàng)目的整體定位為：中國老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)的 示范 性工程 、國家 智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地 、老年宜居社區(qū) —— 專為老年人設(shè)計(jì)的 智能化老年住宅 與之配套的子女住宅，配套齊全的三甲醫(yī)院、 護(hù)理中心、 中小學(xué)校、幼兒園、商場、 劇院、 銀行、加油站等 ，以及獨(dú)具特色的民俗風(fēng)情園、 紅色文化教育基地、陜北四合院 等 文化旅游基地。 問題與建議 雖然本項(xiàng)目擁有良好 經(jīng)濟(jì)與 社會效益， 但項(xiàng)目 投資巨大，項(xiàng)目建設(shè) 自籌 資金 比例 較 大 ， 因此 管理好資金使用流程，提高資金使用效率，降低資金使用成本，有效而合理的利用資金有利于項(xiàng)目總投資額的降低，是保證項(xiàng)目穩(wěn)定收益的首要因素。 7 第二章 項(xiàng)目 建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 本項(xiàng)目的建設(shè)是 提高老年人 生命 生活質(zhì)量 、滿足各類老年人不同需求的需要 ； 本項(xiàng)目 將按照全國老齡 委辦公室的要求，與國內(nèi)最具影響力的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)連鎖聯(lián)動(dòng)，與加拿大、日本等國外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)互動(dòng)，積極探索時(shí)下最受老年人仰慕的時(shí)尚生活方式 —— “候鳥式養(yǎng)老”模式，建設(shè)成為規(guī)模大、設(shè)施全、服務(wù)高、理念新的高端智能化養(yǎng)老實(shí)驗(yàn)基地。入住公寓的老人需佩戴 “老人活動(dòng)監(jiān)測器 ”， 監(jiān)測器可將老人的一日三餐內(nèi)容、活動(dòng)量、血壓、脈搏等情況自動(dòng)記錄傳輸，護(hù)理中心就此對老人的身體情況進(jìn)行遠(yuǎn)程監(jiān)控，并提供個(gè)性化的保健方案。傳統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)技術(shù)水平比較低，服務(wù)難以滿足老年人需求。以老年人的需求為出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，通過高科技的技術(shù)、設(shè)備、設(shè)施和管理，最大限度地滿足老年人的需要。 從應(yīng)用范圍看，智能化養(yǎng)老系統(tǒng)通過對老年人家庭的智能化改造，讓老年人在自己家里享受智能化的養(yǎng)老服務(wù)；通過對整個(gè)社區(qū)的智能化建設(shè)，使智能化養(yǎng)老系統(tǒng)覆蓋到每一個(gè)家庭、每一個(gè)老人；還可以應(yīng)用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或者老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，使生活在機(jī)構(gòu)里的每一位老人都能享受到智能化的服務(wù)。 在未來的 15 年間，我國老年人口將凈增 1 億，特別是新中國成立后五六十年代生育高峰出生的認(rèn)可，在今后 5~15 年將陸續(xù)進(jìn)入老年期，這將進(jìn)一步加劇我國人口 老齡化的進(jìn)程。據(jù)推算， 20xx 年我國老年人護(hù)理服務(wù)和生活照 12 料的潛在市場規(guī)模將超過 4500 億元，養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過 500 萬個(gè) ?？偟目磥恚覈姆康禺a(chǎn)呈現(xiàn)出一個(gè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的良好趨勢。 另一方面，中國人的傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣通常是先積累后消費(fèi)，多數(shù)人進(jìn)入老年階段后，都已經(jīng)完成了一定的經(jīng)濟(jì)積累，且國家不斷完善養(yǎng)老保障制度，使得老年消費(fèi)群體具備了 養(yǎng)老地產(chǎn) 的實(shí)際消費(fèi)能力。隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展、人們養(yǎng)老 居 16 住觀念的改變以及經(jīng)濟(jì)收入的不斷提高， 養(yǎng)老地產(chǎn) 市場需求將增加，通過需求帶動(dòng)供給，促進(jìn) 養(yǎng)老地產(chǎn) 市場的發(fā)展。 在信貸上，信貸優(yōu)惠將提升房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營能力，相對較低的貸款利率利于保障項(xiàng)目的可獲利性，刺激房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè) 。由于市場需求由經(jīng)濟(jì)支付能力與需求意愿共同構(gòu)成，因此將市場需求主體的影響因素分為經(jīng)濟(jì)性因素與社會性因素。 消費(fèi)欲望是消費(fèi)群體的養(yǎng)老觀念、消費(fèi)觀念及對 養(yǎng)老地產(chǎn) 的環(huán)境規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備、服務(wù)管理等的看法 。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國才剛剛起步，其長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會效益不容忽視。此舉帶來的直接影響則是蜂擁而至的開發(fā)商開始在全美范圍內(nèi)大規(guī)模建造老年公寓。 20xx 年全市文化產(chǎn)業(yè)增加值同比增長 %，高于地區(qū)生產(chǎn)總值增速 個(gè)百分點(diǎn)，高于第三產(chǎn)業(yè)增加值增速 個(gè)百 21 分點(diǎn)，有力的推進(jìn)和支撐了全市經(jīng)濟(jì)的增長。某某 文化產(chǎn)業(yè)在取得良好經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也對全市文化事業(yè)發(fā)展、人民生活改善起到了積極的促進(jìn)作用。陽光廣場、濱河公園等大型文化主題公園的建成開放，為市民文化活動(dòng)提供了更多的空間。常年風(fēng)向西北風(fēng)和東南風(fēng)，夏季多為東南風(fēng)，冬季多為西北風(fēng)，平均風(fēng)速 米 /秒，極端最高氣溫在 7 月達(dá) ℃，極端最低氣溫在 1 月達(dá) ℃，最大日溫 27℃，年平均降水量，最大 ，年沙塵暴日約 10天，年雷暴日數(shù) 29天。 體現(xiàn)獨(dú)具特色的文化產(chǎn)業(yè)園。又要活潑靈動(dòng)、自由開放，充分體現(xiàn)公益設(shè)施與文化旅游有機(jī)結(jié)合的特點(diǎn)。對自然景觀以恢復(fù)為主，局部地區(qū)采用人工造景，但力圖達(dá)到“雖有人做，宛如天開 ” 的效果。 設(shè)計(jì)人性化。應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，老年公寓酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，人均面積按 20 ㎡規(guī)劃，設(shè)置少量套間，方便家屬探視、團(tuán)聚。 結(jié)構(gòu)選型 單層附屬結(jié)構(gòu)采用磚混結(jié)構(gòu)，屋面采用預(yù)應(yīng)力空心板。一個(gè)良好的社區(qū)機(jī)電系統(tǒng)配 置 應(yīng)將這些相關(guān) 33 的子系統(tǒng)有機(jī)的統(tǒng)一成為一個(gè)整體，充分發(fā)揮各個(gè)子系統(tǒng)功能，提供一個(gè)功能完美、設(shè)備先進(jìn)、操作方便、安全可靠、投資經(jīng)濟(jì)的智能化建筑機(jī)電系統(tǒng)集成。 可操作性 35 提供清晰 、簡潔、友好的中文操作界面，操控簡便、靈活，易學(xué)易用，便于管理和維護(hù)，能自動(dòng)糾錯(cuò)和系統(tǒng)恢復(fù)，整個(gè)系統(tǒng)的操作簡單、快捷、環(huán)節(jié)少，以保證不同文化層次的操作者及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)熟練操作系統(tǒng)。 易維護(hù)性 具有強(qiáng)有力的系統(tǒng)管理手段，可方便地對系統(tǒng)資源進(jìn)行集中配置與調(diào)整。工業(yè)和信息化部 20xx 年 3 月 28 日公布了“十二五”期間和今年我國工業(yè)節(jié)能減排四大約束性指標(biāo)。 對建筑外立面和材料進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。同時(shí)，聘請知名專家為公司顧問，指導(dǎo)健身產(chǎn)品開發(fā)與管理。 企業(yè) 應(yīng)重視人才，加強(qiáng)對人才的培養(yǎng)和使用，牢固確立根據(jù)本人的實(shí)際能力分配崗位，按勞取酬。 項(xiàng)目 實(shí)施進(jìn)度