河南博越房地產(chǎn)咨詢有限公司“榮森世紀(jì)新城”項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略構(gòu)架(存儲(chǔ)版)
【正文】 衡關(guān)系，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，個(gè)人掏錢買房呈現(xiàn)出對(duì)房屋的要求越來(lái)越精細(xì)、越來(lái)越周全、越來(lái)越多樣化的趨勢(shì)。 立面圖： 表現(xiàn)建筑立面效果，建議請(qǐng)專業(yè)繪圖公司繪制 1～ 2 幅廣告效果圖。 手提袋： 表示案名及產(chǎn)品樓盤形象，方便客戶收取資料，用于現(xiàn)場(chǎng)和房展會(huì)。 負(fù)責(zé)工地現(xiàn)場(chǎng)的全面整改，包括遷移案場(chǎng)周邊不良景物、無(wú)垃圾、溝壑、工地管理井然有序等。 第二條 乙方責(zé)權(quán) 負(fù)責(zé)制定銷售策略。 35 非經(jīng)甲方同意，乙方不得與認(rèn)購(gòu)者修改甲方審定的《商品房買賣合同》中的任何條款。 支付方式：在客戶交付認(rèn)購(gòu)定金后，按揭貸款付款客戶交齊首付款并辦理完按揭手續(xù)視作交易成功，一次性付款客戶以房款在規(guī)定時(shí)限內(nèi)全部交清視作交易成功。 結(jié)束語(yǔ)： 我公司將與榮森公司的首期合作視為重中這重，期待前景，期待雙贏。 乙方承擔(dān) （ 1）本案銷售人員的工資、傭金費(fèi)用。 第四條 銷售指標(biāo)及獎(jiǎng)懲 銷售指標(biāo)： 1）開盤之銷售期三個(gè)月內(nèi)累計(jì)售出 %； 2）銷售期六個(gè)月內(nèi)累計(jì)售出 %； 3）銷售期九個(gè)月內(nèi)累計(jì) 售出 % 2）銷售期十二個(gè)月內(nèi)累計(jì)售出 %； 以上銷售指標(biāo)以實(shí)際銷售套數(shù)為考核依據(jù)。 乙方負(fù)責(zé)與客戶洽談業(yè)務(wù)直至簽訂合同并催交樓款。 按合同規(guī)定按時(shí)向乙方支付傭金。 負(fù)責(zé)提供售樓部用房 并承擔(dān)房租；提供必要的辦公設(shè)備（辦公設(shè)備應(yīng)以雙方協(xié)商后簽字確認(rèn)的清單為準(zhǔn)，并詳細(xì)清點(diǎn)后交給乙方保管、使用、人為損壞及丟失由乙方負(fù)責(zé)，正常損耗由甲方負(fù)責(zé)維修），對(duì)售房部進(jìn)行簡(jiǎn)單的整修。 樓書：正式銷售時(shí)結(jié)合 DM2 使用；控制印量。 聯(lián)合管理 請(qǐng)知名物管公司掛名顧問(wèn)，榮森房產(chǎn)公司實(shí)施管理。魚兼得， 事業(yè) 25 配合銷售，加快去化速度。世紀(jì)新城”與“新道北”巧妙地進(jìn)行地段嫁接。 產(chǎn)品概念的全面導(dǎo)入，引起市場(chǎng)興趣，樹立市場(chǎng)形 象。世紀(jì)新城） 總目標(biāo) 我 們的任務(wù)是將 “榮森 主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如申泰麗景，桃源人家等都是規(guī)模、投入相當(dāng)于我們的大盤，而后期上市的競(jìng)爭(zhēng)樓盤又著實(shí)不少，他們已經(jīng)較我們之先樹立了品牌或樓盤的形象。 本案的終極目標(biāo)在于迅速解決二期 3 萬(wàn)平方米的盤量，而非打持久戰(zhàn)，而且要想在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)中賺取充分的利潤(rùn)，銷售速度是第一關(guān)鍵因素，而且三期還有更高的利潤(rùn)要求。 13 第三部分：營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略 一、策劃原則 對(duì)于榮森 （ 1） 本區(qū)臨近本案的各專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主構(gòu)成了主力購(gòu)買目標(biāo)。目標(biāo)消費(fèi)群界定原則――鑒于品牌知名度建立的時(shí)間周期性問(wèn)題，出于安全的營(yíng)銷考慮，我們認(rèn)為： 本案在營(yíng)銷過(guò)程中按照時(shí)間和形象、品牌的進(jìn)展?fàn)顩r 大致可以分成兩個(gè)階段、兩個(gè)市場(chǎng)半徑 10 第一階段：進(jìn)場(chǎng)后至三個(gè)月內(nèi)，主要客戶群以區(qū) 域客為主 此階段屬于形象展示、概念塑造期。 7 四、 產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目無(wú)論從環(huán)境設(shè)計(jì)上，還是建筑、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配備上都獨(dú)具匠心，小區(qū)環(huán)境體現(xiàn)了一種悠閑寫意的“逸居”生活態(tài)度，對(duì)于快 節(jié)奏下的都市人，有一定的誘惑力。 周邊多工廠 ，外部環(huán)境不佳。 一旦突破了 3 個(gè)月的品牌塑造期，本案就完全有可能進(jìn)入高速度去化狀況！ 5 四、 產(chǎn)品分析結(jié)論――本案在競(jìng)爭(zhēng)格局中的 SWOT 分析 優(yōu)點(diǎn)： 大規(guī)模社區(qū)，具有規(guī)模效益，有營(yíng)造生活概念的基本載體。 交通問(wèn)題已成為極為關(guān) 鍵的問(wèn)題，值得我們高度重視 ！ 對(duì)于地段改造是否能夠徹底，能否打消消費(fèi)者的心存疑慮是本案成敗的先決因素之一！ 二、 配套 在本案推出后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)， 本項(xiàng)目區(qū)域生活配套欠缺 ――屬于各種專業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房的集中地，其他生活、娛樂(lè)、健康醫(yī)療等設(shè)施屈指可數(shù)，成為消費(fèi)者選擇居住區(qū)域的一大抗力。 然而，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：經(jīng)過(guò)對(duì)本案周邊環(huán)境改善的介紹后，尤其是建華西路改造，定鼎路道口的打通等重大工程的啟動(dòng)，使得 客戶對(duì)本地段前景關(guān)注程度提高，升值概念很快被接收，轉(zhuǎn)而看好本區(qū)域的前景 。 本案處于道北路。本案的社區(qū)規(guī) 模效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其達(dá)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，如果對(duì)景觀規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌b。 小區(qū)內(nèi)部配套新穎齊全，為居家提供便利條件。 建華西路、定鼎路道口，將有效改善該地段形象和概念，同時(shí)以社會(huì)新聞形式引發(fā)社會(huì)注意本區(qū)域。 另外 ， 本案產(chǎn)品基本定型，已經(jīng)入市，已經(jīng)不可能再進(jìn)行大的概念調(diào)整。 分階段市場(chǎng)描述 （ 1） 第一階段核心市場(chǎng)分析 A、“老城區(qū)”市場(chǎng)界定分析 老城區(qū)主要是洛陽(yáng)鐵路分局機(jī)關(guān)，有著本區(qū)域較多的人口和行業(yè)職工，是經(jīng) 濟(jì)適用房最大的消費(fèi)群體。 第二階段核心市場(chǎng)分析： 品牌和工程形象完善后客戶將覆蓋市區(qū)。同時(shí)，賣產(chǎn)品的同時(shí)，鍛造出榮森的品牌、世紀(jì)新城的品牌！ 二、營(yíng)銷課題 通過(guò)以上的產(chǎn)品分析和市場(chǎng)定位，本案一期推廣過(guò)程中的營(yíng)銷課題已經(jīng)非常之明確，即： 快速搶占市場(chǎng) 本項(xiàng)目要求在銷售公司進(jìn)場(chǎng)銷售后月銷售要達(dá)到 10 套。 三、入市策略 本案運(yùn)作中應(yīng)注意的四大困難： 現(xiàn)代風(fēng)格的市場(chǎng)明確性 地段概念的轉(zhuǎn)換和明確 15 品牌形象在短時(shí)間樹立 搶占時(shí)間快速去化 總結(jié)前文分析，這四大困難在本案戰(zhàn)役中至為關(guān)鍵，必須在短時(shí)間內(nèi)全盤解決，缺一不可。 同時(shí)它是與一個(gè)現(xiàn)代生活密切關(guān)系的地段變遷――“道北生活圈”的崛起結(jié)合在一起，解決好地段對(duì)生活方 式的支持。 榮森 本階段，通過(guò)二大討論、四大陣地進(jìn)行概念運(yùn)作；通過(guò)兩大展示進(jìn)行蓄勢(shì)準(zhǔn)備： 兩大運(yùn)動(dòng)： 臥虎藏龍 ――“現(xiàn)實(shí)的，竟然是現(xiàn)代的時(shí)尚的！”――現(xiàn)代傳統(tǒng)生活方式大討論 內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)適用房能做成什么樣子，是否能讓老百姓花最少的錢，住上舒適、現(xiàn)代、時(shí)尚的家。世紀(jì)新城大寫意 地點(diǎn)：本案社區(qū)內(nèi) 內(nèi)容：有獎(jiǎng)?wù)骷瘯ǎū景笍V告語(yǔ)） 目的：制造新聞，引起廣泛注意；突出本案文化主題；加強(qiáng)樓盤與客戶的親和力 22 第三階 段：持
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