【正文】 期每年約需更換新房屋 10 萬平方米。從 “被動性 ”需求看，因城市建設(shè)而帶來的拆遷改造力度加大， 20xx 年城區(qū)就將拓寬白云大道，改造深圳大道和蔡灣新村，新建創(chuàng)業(yè)一路、創(chuàng)業(yè)二路、龍井大道，需拆遷居民 743 戶，面積 13 萬平方米左右，將近上年的三倍。根據(jù)國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于 嚴格實行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的通知》精神，今后用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)將以招標、拍賣和掛牌的方式出讓，其價格將大幅上揚，這在 20xx 年已初見端倪，如 20xx 年 1 月 16 日拍賣的南臺路 19 號國有土地，面積 平方米，其起拍價為 900 萬元人民幣，最后以1830 萬元成交，高出起拍價 1 倍，每畝地價達 萬元，創(chuàng)出了我市商住用地的出讓最高價。 四是人防設(shè)施的增加。 投資增幅不大。 20xx 年新開工的 23 個項目中，除丁香苑（規(guī)劃可建面積 18 萬平方米）、萬豪園（規(guī)劃可建面積 萬平方米）、凱凌 如華府馨園將采用招標的方式來選取物業(yè)管理公司。荊門房地產(chǎn)發(fā)展的重心在南城區(qū)和西城區(qū)，但北城區(qū)良好的社會條件也有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。 周邊消費群體有較強的經(jīng)濟實力，但是購商品住宅的意愿不強；荊門消費者基本上都有自已的住房，很多人住單位房或自己蓋房居住，商品住宅市場不溫不火。 宣傳推廣 項目有圍墻、車身、荊門晚報廣告等。 物業(yè)管理 該項目由新輝物業(yè)公司負責(zé)物業(yè)管理，物業(yè)管理費為 元 /㎡ 綜合評價 該項目周邊交通較發(fā)達 ,配套較全 ,目前為現(xiàn)房，市場反應(yīng)較好。 宣傳推廣 該項目主要為戶外、圍墻廣告，以及制作了較為精美的樓書。 二、產(chǎn)品分析 地塊分析 項目地塊東臨銀河集團，西靠荊門市一中，南邊是住宅樓，北臨泉口路；地塊周邊生活氛圍較好。 ? 戶型面積配比不合理，主力戶型為二房二廳，戶型面積偏小。 ? 區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。 ? 并不在乎離交通站點遠近，但對交通要求很高絕對需要便捷易達。 ? 很有社會閱歷。 園林景觀建議：項目雖小也要做出精致的園林景觀，綠化不留死角。 強調(diào)一種尊貴的品牌形象。 營銷策略方案如下： 采取嚴格的銷控管理 價格實行“ 低開高走”的價格策略 銷售各階段與廣告促進密切聯(lián)動 適時采用直接有力的促銷活動 酌情進行銷售政策的合理調(diào)整 提升物業(yè)品質(zhì)策略，主要通過售樓部、樣板房裝修來體現(xiàn) 爭取與市一中達成協(xié)議，小區(qū)業(yè)主的子女可享受一定的錄取政策 采取電腦售房系統(tǒng)進行炒作，在營銷手法上與市場形成差異 三、入市時間建議 入市時間建議 椐據(jù)我司深入的市場調(diào)查，及結(jié)合本項目的實際情況，我司建議開盤日定為 20xx 年 10 月 22 日。 ? 在入口就要營造一個體現(xiàn)身份的氣氛，要有一種大氣的感覺。 圍墻 ? 營造周圍 施工現(xiàn)場的環(huán)境可以體現(xiàn)發(fā)展商的管理水平、塑造項目整體形象和提升客戶的購買信心。 ? 一方面要體現(xiàn)樓盤的檔次，體現(xiàn)消費者的身份，與名校為鄰，可讓孩子贏在起跑線上。 第二階段：開盤后三個月內(nèi)，每周保證兩次。 樓盤資料和優(yōu)勢的全面展現(xiàn)，業(yè)主可以現(xiàn)場欣賞，也可以壓制成 VCD 作為樓盤宣傳資料的一部分。 五、廣告費用 ? 廣告費用按銷售總額的 2%預(yù)算，估計 90 萬元。本方案就營銷工作的時間節(jié)點及主要事項作出說明，具體的宣傳推廣和銷售工作，待與貴公司正式合作后將在營銷策劃方案中做出詳細的策劃。 開始于荊門電視臺新聞中段插播，強化人們對金榜世家的聯(lián)系，配合近期之報紙與電視在概念上的不斷深化，建立高品質(zhì)高起點的項目平臺，為銷售推廣助勢，原則上逢周五、周六增加 1/2 頻率，本片為了體現(xiàn)品質(zhì)，需進行三維動畫制作片。開盤前一周內(nèi)安排周一、周三、周五。 樓書 ? 經(jīng)過我司對荊門的房地產(chǎn)進行深入的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)較少開發(fā)商制作樓書，我司認為制作符合消費者心 理的精美樓書可以激起購買者對樓盤的信心。 ? 重點因素：采用特種隔音玻璃，解決嘈雜問題 ? 其他：體現(xiàn)出品位感，如在樣板房入口處安置一個非常有服務(wù)水平的保安或侍者（配有專門的有檔次的服裝、鞋帽、手套等），用一種專業(yè)的服務(wù)姿態(tài)為客戶做看房指引。 ? 于 20xx 年 10 月 1 日前完成裝修并驗收。本項目正式開盤至推售期間，是一個將金榜世家逐步推向市場、提高人氣，進而促進銷售的過程。 ? 經(jīng)過我司對周邊商鋪調(diào)查（泉口花園商鋪價格為 3500 元 /㎡ ,但銷售狀況極差），我司建議商鋪售價為 3500 元 /㎡。 幼兒園設(shè)置建議：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一幼兒園，來滿足消費者的需求，同時體現(xiàn)品質(zhì)。 ? 有一定的從眾心理，消費有一定的盲目性。 目標客戶分析 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位管理層分析： ? 一般有固定豐厚的收入。 ? 未來本區(qū)供應(yīng)量將增大，競爭日益白熱化。 ? 小區(qū)初具規(guī)模。 臨近東寶山公園、龍泉公園，有良好的自然環(huán)境。 價格 均價 1350 元 /㎡。主要宣傳語為“ 100%純粹 2 、戶型設(shè)計 項目為多層條式結(jié)構(gòu) ,南北通透 ,主力戶型為三房二廳，輔以少量二房二廳和復(fù)式房。 價格：均價 1200 元 /㎡。 區(qū)域內(nèi)開發(fā)商逐漸成熟。如億達城市花園一期設(shè)計有錯層結(jié)構(gòu)，二期全為平層結(jié)構(gòu)。如萬豪國際請武漢新德坊物業(yè)顧問公司作全程代理。中心城區(qū)通過近幾年的建設(shè)，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的閑置居住用地越來越少，特別是隨著企業(yè)改制的深入，老城區(qū)原有企業(yè)成規(guī)模的空地基本通過招牌掛的方式出讓完畢，中心城區(qū)基本沒有適 合房地產(chǎn)開發(fā)的成片熟地、凈地可出讓，而現(xiàn)行居民對中心城區(qū)的房屋情有獨鐘，并不看好南城區(qū)和東城區(qū)，雖然諸多開發(fā)商也在南城區(qū)和東城區(qū)購地，但目前不是開發(fā)的黃金季節(jié)，暫時不會動工建設(shè)，而在等待土地的升值。 綜上所述， 20xx 年商品房價格呈上升趨勢。 20xx 年與 20xx 年相比，原材料中的鋼材、水泥、玻璃等建材價格漲幅均在 20%以上，部分建材漲幅甚至超過 50%，從而導(dǎo)致商品房建安成本的上揚。 房價由房屋建造成本決定， 20xx 年房屋開發(fā)成本將在以下幾個方面發(fā)生變化。 20xx 年，我市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持強有力的增長勢頭。同時據(jù)房改部門統(tǒng)計， 20xx 年市直229 個財政撥款單位中無房和住房未達標職工 5112 人， 148 家企業(yè)無房和住房未達標職工 12791 人，這部分人要實現(xiàn)小康居住目標，就需住房面積 64 萬平方米。 按照荊門市中長期發(fā)展規(guī)劃 ，到 20xx 年，中心城區(qū)建成區(qū)將達到 平方公里， 6 年增加 平方公里，平均每年增加 平方公里，中心城區(qū)的人口將達到 50 萬， 6 年中凈增 16 萬人，按其一半的需求量計算，達到住房小康目標，則需新建住宅建筑面積 280 萬平方米，平均每年需要 46 萬平方米。 1配套較全，一般均配三網(wǎng)合一、紅外線、對講門、管道煤氣等，但部分開發(fā)商收取配套費。 產(chǎn)品以磚混多層為主導(dǎo)，輔以少量框架結(jié)構(gòu)（價格高出磚混 60100 元 /㎡），紫竹苑推出帶電梯小高層，市場反應(yīng)較冷淡。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出 。由于存量土地分散、零碎供應(yīng)，導(dǎo)致多數(shù)樓盤規(guī)模較小，檔次不高。 一是稅收增加。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出 “一手房繁榮，二手房興旺 ”的市場格局。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，國家、省、市一系列激活住宅市場的政策措施得到貫徹落實，中心城區(qū) 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、銷售面積和存量房交易面積等指標均創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻增大，正在成長為荊門國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 荊門山水秀美，景色宜人，具有山幽、洞奇、水秀之美稱。工業(yè)體系日趨完備，六大產(chǎn)業(yè)群已具規(guī)模：以荊門石化總廠為核心的石油化工產(chǎn)業(yè)群；以荊襄磷化和洋豐集團為核心的磷化工產(chǎn)業(yè)群；以葛洲壩水 泥廠、經(jīng)和陶瓷為核心的建材產(chǎn)業(yè)群；以東光、京山輕機和宏圖、 605 所為核心的機電產(chǎn)業(yè)群；以百科藥為核心的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群；以金龍泉集團為核心的食品產(chǎn)業(yè)群。 二、經(jīng)濟環(huán)境 國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。 國務(wù)院八條措施穩(wěn)定住房價格 今年 5 月份，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。要合理編制城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地年度供應(yīng)計劃，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，滿足不同層次的住宅用地需求。 （ 4）落實住房分配貨幣化政策 一是落實住房分配貨幣化補貼政策，進一步完善住房公積金制度。 （ 2）嚴格控制零星建設(shè)，大力發(fā)展居住小區(qū) 嚴格貫徹執(zhí)行《市人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神，堅持在城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下實施房地產(chǎn)開發(fā)，所有開發(fā)項目必須嚴格按照城市規(guī)劃要求進行建設(shè)，凡未依法進行建設(shè)項目規(guī)劃選址，取得建設(shè)土地規(guī)劃許可證建設(shè)項目選址意見書的房地產(chǎn)開發(fā)項目，一律不予辦理審批手續(xù)。 市政府全面貫徹落實鄂政發(fā)【 20xx】 29 號文和荊政發(fā)【 20xx】 33 號文的文件精神，重點支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如果有幸能與貴公司合作，我司將組織一支強有力的營銷團隊，力爭將本項目在短期內(nèi)消化。市區(qū)面積 萬平方公里，總?cè)丝?300 萬，下轄京山縣、沙洋縣、鐘祥縣、東寶區(qū)、掇刀區(qū)及屈家?guī)X管理區(qū)。積極推動房地產(chǎn)開發(fā)投資向南城區(qū)轉(zhuǎn)移，切實抓好南城區(qū)商品房的開發(fā)建設(shè)，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從消費角度講，就是向高收入階層提供高檔次商品房，向中低收入家庭提供經(jīng)濟適用住房，對低收入家庭提供廉租房或二手房。鼓勵自有住房上市交易和購買第二住房，加快培育發(fā)展租賃市場，完善多元化的市場供應(yīng)。建立房地產(chǎn)市場信 息系統(tǒng)和房地產(chǎn)監(jiān)控及預(yù)警預(yù)報體系，強化風(fēng)險防范意識，引導(dǎo)理性投資和理性消費。 一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難，已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的 “瓶頸 ”。 社會消費品零售總額 億元，增長 %。世界文化遺產(chǎn)、三國遺跡和楚文化歷史使荊門這座城市古色誘人 。景區(qū)氣候宜人，工程宏偉。廣場花園、華府家園、葡萄園城市花園一期工程、億達世紀花園一期工程、文峰小區(qū)、涌鑫花園等住宅小區(qū)相繼建成。西城區(qū)住房價格上漲較快， 20xx 年西城區(qū)