【正文】 ? 廣告費用的詳細(xì)預(yù)算待與貴公司簽訂正式合同后，分階段上 報開發(fā)商批準(zhǔn)。 一、營銷執(zhí)行總體思路 我司將采取“排號購房、 快速銷售、快速回籠資金”的營銷思路操作本項目。 備注：具體創(chuàng)意后期同電視廣告公司互動提供。 六、電視媒體計劃安排 簡要說明： 30 秒電視標(biāo)版。共六次。 硬版廣告： 媒體 —— 荊門日報、荊門晚報 主題 —— 品質(zhì)文化社區(qū) 時間 —— 第一階段：按九月中旬銷售許可證到位，到位后預(yù)告超值內(nèi)部認(rèn)購的消息。 ? 另一方面要讓消費者感受到城市人生活的方便，孩有更多受教育的機(jī)會。 戶外 ? 可在市中心幾處人口集中的地方做大型廣告牌，圖片以小區(qū)鳥瞰圖為主。 ? 主要在項目靠泉口路上圍墻廣告，內(nèi)容以圖片為主，與消費者的購房心理相符。看樓通道的布置和各種導(dǎo)示系統(tǒng)的標(biāo)明。 ? 與門相對的墻壁掛一幅小區(qū)全景圖（鳥瞰圖） ? 大廳的右側(cè)擺放接待臺 ? 中央擺放小區(qū)規(guī)劃模型、樓盤模型和戶型模型 ? 樓盤效果圖和平面圖懸掛于墻壁的顯眼處 ? 五證制作成展板掛于墻體或立在地面 ? 銷控板 ? 其他渲染現(xiàn)場感性氣氛的展板和裝飾物 ? 電視宣傳片的反復(fù)播 放 ? 制作物業(yè)管理、會所、配套展板置于墻壁。 售樓部 ? 售樓部選在項目門口，如圖示位置。 ? 盡早入市可以在銷售高峰期到來的時候進(jìn)行預(yù)熱。為此，精準(zhǔn)的項目定位、有力的 usp（獨特的銷售主張）主題，確立市場的差異化是我們在營銷推廣中的延展主線。 第六 章 營銷策劃 一、案名建議 案名必須符合目標(biāo)客戶的心理，好的案名有利于項目推廣。 ? 我司建議毛坯房均價為 1250 元 /㎡。 物業(yè)管理建議 ：加強(qiáng)物業(yè)管理的投入，在售樓期間引入物業(yè)管理服務(wù)。 小區(qū)內(nèi)公廁建議：小區(qū)公廁對第 8 棟影響較大，可不設(shè)公廁。 ? 希望跳出農(nóng)門，在城里安個家。 ? 這類客戶家庭結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，多為三代同堂。 ? 追求高品味的生活。 ? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)一部分先富起來的人群。 ? 消費者購買商品房意識不強(qiáng)。 威脅點 ? 國家采取一系列針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，抑制房價過 快上漲。 機(jī)會點 ? 荊門經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長給本案帶來機(jī)會。 ? 周邊多居民區(qū)，居家氣氛濃厚。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 名稱 指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 建筑總占地面積 4378 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 其中 住宅總建筑面積 ㎡ 商鋪總建筑面積 ㎡ 容積率 建筑密度 % 綠地率 36% 總戶數(shù) 181 戶 室外停車 55 輛 ? 總建筑面積 ㎡ ,有 9 棟多層住宅組成，小區(qū)初具規(guī)模； ? 室外停車位 55 輛，可適當(dāng)再增加一些底層架空停車位。周邊有荊門郵政局、泉口果蔬超市、開心購物廣場銀河店、銀河花卉市場等生活配套設(shè)施。 綜合評價 該項目周邊環(huán)境優(yōu)美，配套較全 ,目前未開盤，市場反應(yīng)較好。月。該項目離本案較近，有一定的競爭性。 宣傳推廣 該項目主要為戶外廣告。月。 ? 宏業(yè)城市花園 規(guī)劃 項目位于 瀏河三組 ，由湖北天甲置業(yè)有限公司開發(fā)，荊門安佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司營銷策劃，總建筑面積約 6 萬多㎡，由 13 棟多層磚混結(jié)構(gòu)組成，綠化率為 35%，目前為現(xiàn)房。主要訴求 3E（生態(tài)、環(huán)境、秩序）社區(qū)以及一種時尚的生活，但與消費者的購房動機(jī)不符。月。 名稱 規(guī)模 (㎡ ) 銷售率 (%) 萬豪國際 60000 定 65 宏業(yè)城市花園 60700 90 溫馨園 5000 20 名稱 物業(yè)形態(tài) 均價 (元 /㎡ ) 主力戶型 萬豪國際 多層 1200 3*2 宏業(yè)城市花園 多層 1170 3*2 溫馨園 多層 1050 3*2 二、競爭可比性樓盤個案分析 結(jié)合本項目的實際情況，選取了同在一供需圈的萬豪國際、宏業(yè)城市花園作為競爭 性樓盤及地理位置相當(dāng)、定位相似的華府馨園作為可比性樓盤進(jìn)行深入分析。 三房兩廳面積在 120140 ㎡之間的戶型旺銷，小三房和二房銷售狀況略差；主要原因有二：一是荊門人習(xí)慣住大一點的房子；二是荊門當(dāng)?shù)鼐用穸嗍侨?，父母、夫妻、子女住在一起，家庭結(jié)構(gòu)決定了住房需求。 良好的區(qū)域環(huán)境促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤主要有三個，同時還有項目即將面市，區(qū)域在售樓盤基本情況如下表： 區(qū)域在售物業(yè)一覽表 名稱 地理 位置 物業(yè) 形態(tài) 規(guī)模(㎡ ) 均價 (元 /㎡ ) 主力 戶型 銷售率 (%) 萬豪國際 象山大道 多層 60000 1200 3*2 定 65 宏業(yè)城市花園 濟(jì)河三組 多層 60700 1170 3*2 90 溫馨園 象山大道 多層 5000 1050 3*2 20 一、區(qū)域市場行情分析 目前區(qū)域在售樓盤供應(yīng)量約 10 萬㎡，未來一到兩年，區(qū)域供應(yīng)量將大增，如剛剛動工的丁香苑總建筑面積 18 萬㎡，估計下半年面市。 平層、錯層銷售情況相當(dāng)，但從長遠(yuǎn)來看，平層將逐步主導(dǎo)市場。 隨著經(jīng)濟(jì)的不斷增長，土地價格的不節(jié)節(jié)攀升，小高層物業(yè)將逐步登場。 開發(fā)商逐步注重營銷推廣。紫薇苑（規(guī)劃可建面積 萬平方米）外，基本為 1 萬平方米的規(guī)模，土地費用不高，基礎(chǔ)設(shè)施配套不多，投資也就不大。 二是土地供應(yīng)的影響。 20xx 年至 20xx 年，城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資平 均增速為 35%。此外，隨著貸款利息的調(diào)整，企業(yè)的財務(wù)費用也會提高。從 20xx 年 1 月起，人防設(shè)施異地建設(shè)費由過去的每平方米 16 元提高到 36 元。 三是建安成本的上漲。同時，受土地價值增值性和供給稀缺性等特點以及政府宏觀調(diào)控的影響，中心城區(qū)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地愈來愈少，其價格必將更趨高漲。 房價小幅上揚。從投資需求看，因 當(dāng)前股市不景氣，銀行利率低，居民投資渠道稀缺，房地產(chǎn)投資成為居民尤其是先富一族的優(yōu)選投資渠道。 （二） 20xx 年市場預(yù)測 需求持續(xù)強(qiáng)勁。三是危舊房改造產(chǎn)生的住宅需求。而目前荊門市人均居住面積為 平方米，離全面建設(shè)小康社會的居住目標(biāo)差距很大。隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，住宅消費開始由原來的 “居住型 ”向 “舒適型 ”、 “享受型 ”轉(zhuǎn)變，原先的一次性購房，一步到位的觀念發(fā)生了變化，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐 步擴(kuò)大，從而使住房需求處于旺盛階段。 城市化進(jìn)程的加快為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了巨大空間。 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。 1均為毛坯房交房，墻面、地面多為水泥找平，塑鋼窗，外墻涂料，有少數(shù)樓盤采用外飄窗。 物業(yè)管理檔次普遍較差，多為開發(fā)商的子公司，物管費在 元 /㎡從二手房市場看，中心城區(qū)20xx 年發(fā)生房地產(chǎn)交易 4021 起，成交面積 萬平方米，分別比同期增長 50%、49%。單一的供應(yīng)市場，無法滿足不同收入消費群體對住房的需求。這些私房的上市，給我市房地產(chǎn)市場來帶成三大負(fù)面影響：一是私房建筑質(zhì)量不高，存在安全隱患；二是插花建房，規(guī)劃不到位，影響城市形象；三是私房低價拋售，沖擊商品房市場，偷逃稅費現(xiàn)象嚴(yán)重。 違規(guī)開發(fā)、見縫插針、批三建四的現(xiàn)象屢豪景花園 白云 大道 多層 18000 1350 3*2 5 華府馨園 白云大道 多層 25000 1350 3*2 定 40% 寶山學(xué)府 月亮湖路 多層 160000 1350 3*2 30 洪源家居廣場 月亮湖 1 號 商業(yè)廣場 20xx0 1F7000 已排 420 號 禁不止。二是房地產(chǎn)開發(fā)項目樓盤小、檔次低。在 20xx 年國民經(jīng)濟(jì)增長 ％的份額中，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率超過 個百分點。 房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)增大。西城區(qū)住房價格上漲較快， 20xx 年西城區(qū)商品住房最低價格為 740 元 /平方米，最高為 1380 元 /平方米，平均價格為 1105 元 /平方米， 20xx年最低價格為 865 元 /平方米，最高為 1880 元 /平方米，平均價格為 1255 元 /平方米，分別比上年增長 17%、 36%、 14%。從二級市場看，中心城區(qū) 20xx年發(fā) 生房地產(chǎn)交易 4021 起，成交面積 萬平方米，分別比同期增長 50%、 49%。廣場花園、華府家園、葡萄園城市花園一期工程、億達(dá)世紀(jì)花園一期工程、文峰小區(qū)、涌鑫花園等住宅小區(qū)相繼建成。 第二章 荊門市房地產(chǎn)市場行情分析 20xx 年，在國家擴(kuò)大內(nèi)需和鼓勵住房消費政策的推動下，荊門市房地產(chǎn)業(yè)保持了快速、健康、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。景區(qū)氣候宜人，工程宏偉。 20xx 年被國家旅游局授予 “中國優(yōu)秀旅游城市 ”稱號。世界文化遺產(chǎn)、三國遺跡和楚文化歷史使荊門這座城市古色誘人 。荊門已初步形成以化工、食品、建材、機(jī)電為支柱，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)體系。 社會消費品零售總額 億元，增長 %。三是個貸門檻較高，前置條件多，貸款手續(xù)煩，影響了消費潛力的有效釋放。 一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難，已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的 “瓶頸 ”。對購房消費者，根據(jù)央行頒布的調(diào)整利率表測算，普通商品房 購買者在此次利率調(diào)整后實際月供增幅上百元（高檔房、別墅及商業(yè)用房另計），消費者的資金壓力略增，對住房消費有一定的影響，對盲目消費和投機(jī)消費有較大的沖擊。建立房地產(chǎn)市場信 息系統(tǒng)和房地產(chǎn)監(jiān)控及預(yù)警預(yù)報體系，強(qiáng)化風(fēng)險防范意識，引導(dǎo)理性投資和理性消費。加大城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃編制力度，力爭兩年時間內(nèi)完成城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地控制性詳規(guī)的編制，正確引導(dǎo)城市改造，統(tǒng)籌安排房地產(chǎn)開發(fā)用地。鼓勵自有住房上市交易和購買第二住房，加快培育發(fā)展租賃市場，完善多元化的市場供應(yīng)。 20xx 年要全面貫徹落實《荊門市中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方案》（荊政辦發(fā)［ 20xx］ 91 號），按照 “四統(tǒng) 一（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一組織建設(shè)） ”的原則，抓好首期經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)、建設(shè)、管理工作，實現(xiàn)