【正文】 裝修方案，將“個性化”作為促銷的另一重要手段。 樣板房裝修應(yīng)重點突出以下幾個亮點： 陽光入室花園、觀景式餐廳、超大開間客廳、落地式外飄窗、帶露臺主人房、特色家庭廳等， 使得整個戶型處處都能打動參觀者，刺激其產(chǎn)生購買欲望?？紤]到項目銷售階段仍在建設(shè)過程中，整體環(huán)境形象不佳，建議看樓通道采用采用擋板遮擋，地面鋪紅地毯；并在通向示范單位的通道及各樓梯口應(yīng)該設(shè)置指示牌。 功能分布主要包括： ? 接待區(qū) —— 銷售人員使用，于大廳正對入口處內(nèi)側(cè)設(shè) 4~6個位，包括項目標(biāo)志背板、接待臺、方便客戶自由索取銷售資料的獨立資料架，造型要醒目、簡練；在形式上和色彩上要符合銷售中心的氣質(zhì)要求。本項目雖昭示性強，但車行回路不暢，尤其是從東往西來的 客戶流，而此部分客戶將是本項目目標(biāo)客戶的重要來源方向。 建議二：設(shè)精裝修、中檔裝修、普通裝修三類套餐服務(wù)，可以將裝修款打到總房款進行按揭。 注：宣傳時名稱前加“廣信”前綴！ 、產(chǎn)品設(shè)計調(diào)整建議 根據(jù)項目現(xiàn)有設(shè)計狀況：關(guān)于建筑立面及外裝修標(biāo)準(zhǔn)方面不作建議，只在產(chǎn)品設(shè)計的園林、智能化、生活配套和交房標(biāo)準(zhǔn)上提出部分建議： 、智能化建議 具體配置建議如下： ■ BA（樓宇自動化） 變配電系統(tǒng) ； 給排水系統(tǒng) ； 純凈水直飲系統(tǒng)； 照明監(jiān)控系統(tǒng) ； 電梯控制與管理系統(tǒng) ■ 綜合布線系統(tǒng)； 寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； ■ 物業(yè)管理自動化系統(tǒng)； 水電煤氣表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)； ■ SA（保安自動化） 電子巡更系統(tǒng)； 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； 紅外線報警系統(tǒng)； 停車場 IC 卡管理系統(tǒng) 安防自動化： ? 24 小時紅外線小區(qū)圍墻監(jiān)控系 統(tǒng) ? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，在小區(qū)入口、單元門廳、電梯轎、地下停車場設(shè)置攝像頭，管理中心通過閉路電視 24 小時監(jiān)控，保安 24 小時不定時巡邏； ? 一卡通門禁系統(tǒng)和車輛進出管理系統(tǒng)，兼具 身分識別與停車場計費功 能 ? 燃?xì)庾詣訄缶到y(tǒng) ? 緊急呼救系統(tǒng) ? 消防系統(tǒng) ? 樓宇自動化：電梯控制與管理系統(tǒng) 通訊自動化： ? 綜合布線 ? 小區(qū) 100 兆寬帶網(wǎng) ? 小區(qū)聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng) ? 有線電視系統(tǒng) 、物業(yè)管理建議 建議加強物業(yè)管理公司整體形象，加強保安和物管人員的素質(zhì)以提升項目的附加值。有自己的生活、交際圈子，對舊城區(qū)沒有特別的依戀感情； 項目定位建議 次城市中心 —— “ 16 萬 m2 標(biāo)志性大型陽光社區(qū)” 、目標(biāo)市場及消費群體定位 根據(jù)周邊項目的調(diào)查，本項目面向的客戶，結(jié)合項目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場情況，項目的客戶群定位如下： 根據(jù)本項目定位：我們認(rèn)為本項目的目標(biāo)市場是以云巖區(qū)、南明區(qū)為主，以附近區(qū)域為輔作為營銷活動的主要戰(zhàn)場； 1） 在宣傳上開始不作明確引導(dǎo)而是以產(chǎn)品和主題為宣傳指向經(jīng)過預(yù)熱后定奪。將在一定程度上影響買家的心理。 5) 小區(qū)占地面積不大，樓間距較緊湊，受地形限制難以營造最佳的朝向和小區(qū)環(huán)境； 項目機會： 1) 三橋片區(qū)的建設(shè)規(guī)劃建成、必帶來更充足的人流 2) 貴遵高速的陽關(guān)收費站的遷移，本項目的小區(qū)可以加多一條高等級的公路，進入小區(qū)路況將得到明顯改 善。 3) 貴陽市政府舊城改造政策影響，城市拆遷增加市場容量，為本項目提供消費容量。周邊雜亂無章，治安較差，路況不佳，從立交到本項目的由于道路狹窄，經(jīng)常塞車，特別是上下班時間情況更為嚴(yán)重，周邊的配套設(shè)施不完善。 劣勢 ： 從三橋進去較遠(yuǎn)，目前無交通車（已修建了四車道馬路）周邊配套不完善，周邊農(nóng)民房較多。 此小區(qū)規(guī)劃合理，氣勢 磅礴；年底交樓，同本項目交樓時間相近。 大規(guī)模小區(qū)，且有品牌效應(yīng)。 劣勢 ： 規(guī)模不大，只有綠化及一個會所，拆遷戶較多， 1 期靠路近噪音大。 劣勢 ： 規(guī)模不大，配套設(shè)施不齊，靠馬路近噪音大。 天然居： 花了近 2 年的時間銷售，現(xiàn)基本銷售完。 烏當(dāng) ：近兩年發(fā)展迅猛，相繼開發(fā)了多個項目，而且銷售速度相當(dāng)快，其中有代表性的樓盤有：水景花都、溫泉花園、新星園。而且檔次會借品牌，繼續(xù)走高。 、貴陽市電梯洋房的市場狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計，今年貴陽市場上推出的項目有 56 個，其中電梯洋房為 30 個電梯洋房， 在眼下，電梯房的開發(fā)，已經(jīng)如火如荼，目前，電梯洋房已散布各個區(qū)域，而各個區(qū)域的產(chǎn)品都展現(xiàn)出不同的吸引力，尤其以小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)最為突出。 、 20xx 年貴陽地產(chǎn)特征 20xx 年房地產(chǎn)呈現(xiàn)的幾個特點： 1）地產(chǎn)品牌價值初步顯現(xiàn)； 經(jīng)過幾年積累，以鴻基、中天、鐵五建、麒龍等發(fā)展商相互之間展開了品牌之戰(zhàn)，同時也給眾多的小發(fā)展商以極大的攻擊，中天花園、中興世家、興隆城市花園、山水黔城、香榭楓林的快速銷售，其品牌號召力作用不小。 從上市存量房的區(qū)域分布來看，云巖區(qū)、南明區(qū)仍然占據(jù)著貴陽市存量房市場的主導(dǎo)地位，交易套數(shù)為 5136 套，占全市的 %，五個區(qū)交易 3678 套，占全市的 %，一市三縣交易 833 套，占全市的 %。 金陽新區(qū)經(jīng)濟適用房小區(qū)碧?；▓@成為去年我市經(jīng)濟適用房的主要增長點，預(yù)售登記面積 萬平方米，占全市的 %，云巖區(qū)、南明區(qū)經(jīng)濟適用房預(yù)售登記面積 萬平方米，占全市的%，五個區(qū) 萬平方米，占全市的 %，一市三縣 萬平方米，占全市的 %。 據(jù)悉，去年由于金陽新區(qū)經(jīng)濟適用住房所占比例較大，加上城郊結(jié)合部中低價商品房供應(yīng)量的增加，因此商品房價格增速得到了有效控制。 據(jù)悉，去年全市商品住宅預(yù)售登記 27644 套，同比增長 ％。 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源呈“三分天下”的格局，“國內(nèi)貸款” 億元占 ％， “自籌資金 ” 億元占 ％， “其他資金來源 ” ％， “利用外資 ” 億元僅占 ％。目前金陽新區(qū)開發(fā)建設(shè)用地還主要是以前劃撥的土地，因此土地出讓面積所占比例極小。 芳滿庭園 營銷策劃報告 發(fā)展商：貴陽廣信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 統(tǒng)籌策劃：廣東新平立策劃銷售有限公司 目 錄 第一章：貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及市場分析 .................. 5 、貴陽房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r簡述 ...................................... 5 、 20xx 年貴陽房地產(chǎn)樓市分析 ................................. 6 、 20xx 年貴陽地產(chǎn)特征 ........................................ 13 、貴陽市電梯洋房的市場狀況 ................................. 14 、 20xx 年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展特征預(yù)測。 從各區(qū)域來看，市中心區(qū)土地出讓面積 萬平方米，占全市土地出讓面積的 ％；五個區(qū)（小河、花溪、白云、烏當(dāng)、高新區(qū)）土地出讓面積 萬平方米，占全市土地出讓面積的 ％；一市三縣土地出讓面積 萬平方米，占全市土地出讓面積的％。全市住宅完成投資 億元，同比增長 ％，住宅、商業(yè)營業(yè)房、辦公房、其他用房投資所占比例分別為 ％、 ％、 ％、 ％，投資結(jié)構(gòu)基本合理。商品房現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比增長 ％。 ) ★ 全市商品房銷售均價為 2065 元 /平方米 上漲 ％ ★ 中心區(qū)銷售均價為 2759 元 /平方米 上漲 ％ 20xx 年全市商品房銷售均價為 2065 元 /平方米，上漲 ％，云巖、南明商品房價格水平呈小幅上揚態(tài)勢。 據(jù)了解， 20xx 年，貴陽市經(jīng)濟適用房計劃投資 億元，實際完成開發(fā)投資 億元，同比增長 %，經(jīng)濟適用房投資額占房地產(chǎn)開 發(fā)投資的 %，占住宅投資的 %；施工面積 萬平方米，同比增長 22%，新開工面積 萬平方米，同比增長%，銷售面積 萬平方米，同比增長 %。去年全年再上市房交易套數(shù)為 3113 套，同比增長 %，交易面積 萬平方米，同比增長 %，交易均價 1244 元 /平方米，同比下降 %。其中商業(yè)營業(yè)房銷售均價為 6728 元 /平方米，下降 %，辦公房銷售均價 4040 元 /平方米，上漲 1%。 興隆城市花園、中興世家、南波灣、中天花園等精品小區(qū)無一不是從“以人為本”，“人與自然”的角度出發(fā)，充滿了對居住者的全方位關(guān)懷，在環(huán)境、會所、物管的建設(shè)上都不惜重 金。 3）大盤時代，立足貴陽，受 20xx 年的大盤建設(shè)和市場熱銷的影響， 20xx 年將是貴陽大盤發(fā)展的一年。 小河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)： 由原來的工業(yè)區(qū)改為住宅的開發(fā)集中區(qū)域，目前有超過 20 個的項目，其中代表性的項目有興隆城市花園、山水黔城、中興世家。地段好，規(guī)模大，配套齊，宣傳力度好是暢銷主要原因。 優(yōu)勢 ： 戶型一般，地段較好，離市區(qū)近，交通方便 。 優(yōu)勢 ： 戶型一般，價格低是其最大的優(yōu)勢。 劣勢 ： 周邊配套不齊。一期小區(qū)配套少。即有山景又有水景，小區(qū)景觀及戶型設(shè)計合理；小區(qū)內(nèi)配套完善；首先修建的會所和綠化，在開盤期會對銷售 會有很大幫助。盧加諾 323 多層 亨特國際 30 50 高層 中天花園 110 1400 綜合型物業(yè) 中天世紀(jì)新城 83 1183 綜合型物業(yè) 世紀(jì)園小區(qū) 561 經(jīng)濟適用房多層 金獅小區(qū) 40 經(jīng)濟適用房多層 綠苑小區(qū) 46 510 經(jīng)濟適用房多層 碧?；▓@ 200 300 經(jīng)濟適用房多層、小高層 第二章、項目分析 、項目概況和四至分析 項目位于白云大道，是城鄉(xiāng)結(jié)合部。結(jié)果如下： 項目優(yōu)勢： 1) 地理位置昭示性強，易引起往來潛在客戶關(guān)注； 2) 靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件；項目距離市中心很近，僅 10 幾分鐘的車程。 4) 項目周邊的生活配套設(shè)施不足。 5) 住宅建筑相互對望，私密性差，同時由于西側(cè)地塊尚未開發(fā)，短期內(nèi)會影響小區(qū)景觀。通過宣揚一種健康、有個性化的社交生活社區(qū)，導(dǎo)入本項目的市場定位和開發(fā)理念。注重品牌、追求居住檔次，少數(shù)人存在攀比消費心理 方案三：“林城春都” 釋義：和項目四季家園的中的春夏秋冬做系統(tǒng)的推廣，表達本項目在建筑設(shè)計的銜接。 、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外 墻：（待定） 住宅門廳：地面鋪優(yōu)質(zhì)華貴拋光磚 墻身鋪 高級仿石材墻磚配高級壁燈 藝術(shù)天花吊頂配高級燈具 電 梯 廳：地面鋪優(yōu)質(zhì)耐磨地磚 墻面優(yōu)質(zhì)墻磚 天花防水乳膠漆 單位裝修標(biāo)準(zhǔn)（毛坯房） 內(nèi) 墻：廳、房水泥砂漿抹平刷白，廚、衛(wèi)水泥砂漿抹平 天 花：廳、房水泥砂漿抹平刷白，廚、衛(wèi)水泥砂漿抹平 地 面：水泥砂漿抹平 窗 戶：塑鋼推拉窗（帶紗） 門 扇：對開高級防火防盜實心門配門鎖，內(nèi)門預(yù)留門洞， 生活陽臺門為落地推拉塑鋼門框配玻璃 廚、衛(wèi)：預(yù)留電插座，預(yù)留給排水管道，預(yù)留燃?xì)夤艿? 電力供應(yīng)：強電進戶，有配電箱和預(yù)留接口 通訊網(wǎng)絡(luò)：預(yù)留寬帶網(wǎng)、電話、有線電視接口 保安系統(tǒng)：各單位安裝可視對講系統(tǒng) 提供主人房報警系統(tǒng)，業(yè)主入住時可隨意安裝 燃 氣：預(yù)先安裝廚房燃?xì)夂砦患盁崴魅細(xì)夂砦?，提供燃?xì)庑孤└袘?yīng)報警系統(tǒng)，業(yè)主入住時可隨意安裝 空 調(diào)：預(yù)留空調(diào)機安裝位 陽臺：生活陽臺不銹鋼欄桿鑲鋼化玻璃，或鐵藝圍欄；工作陽臺內(nèi)墻身鋪釉面磚，天花水泥砂漿抹平，涂乳膠漆連燈位，并裝設(shè)洗衣機給排水管及電插座 硬件配備標(biāo)準(zhǔn)： ? 供 電：雙路供電、每戶電表 ? 給 水：市政自來水，采用變頻泵 24 小時供水 ? 燃 氣：管道燃?xì)馊霊? ? 電 梯：知名品牌合資或進口電梯，每棟 2 部 ? 信 報 箱：每棟住 宅門廳均設(shè)有每戶專用信報箱 ? 照明系統(tǒng)：每層電梯廳及消防樓梯內(nèi)裝有聲控照明燈 ? 背景音樂及公共廣播系統(tǒng)：住戶門廳、公共走道、小區(qū)園林設(shè)置音響系統(tǒng) ? 燈光工程：樓頂及小區(qū)設(shè)泛光燈 ? 停 車 場：住宅設(shè)半地下停車場，停車場出入口設(shè)智能化保安系統(tǒng)、地下室內(nèi)另設(shè)有 4 個手動報警點 建議一：毛坯交房。 、通路組織 對于中高檔物業(yè)而言，交通的暢達性是影響客戶購買的重要因素之一，因此，良好的通路組織是項目順利銷售的制勝法寶。在售樓大廳與工地圍墻相接部位以噴繪做出形象墻，以項目的標(biāo)準(zhǔn)色、 LOGO、項目名稱等對售樓處起到形象宣傳、裝飾的作用。 ? 職能房間區(qū) —— 包括項目銷售經(jīng)理、財務(wù)辦公室 、洗手間 ? 看樓通道 —— 由洽談區(qū)旁進入看樓通道，放置導(dǎo)向牌指引。建議樣板房采用 豪華型風(fēng)格，體現(xiàn)尊貴、成熟、健康、生態(tài)的居家品味。 我們的買家是或者向往什么人的生活？這就是我們設(shè)計樣板間的方向： 美術(shù)家的家 —— 繁簡結(jié)合、驚喜重重 工程師的 家 —— 活動空間、工作空間有序分設(shè) 鋼琴家的家 —— 浪漫、詩情處處展現(xiàn) 音響發(fā)燒友的家 —— 音響與空間完美結(jié)合、和出美妙旋律 愛海人的家 —— ?? 這樣才是個性化張揚的有效揭示。提高企業(yè)的親切度和熟悉度。雙折或三折頁，尺寸約 12 ㎝ 20 ㎝，共印刷 4000 份?，F(xiàn)階段消費者對于購買電梯房的接受程