【正文】 中華系列 —— 江南庭院、塞外風(fēng)情、漁家之樂 這些方案都可能在一定程度上得到買家的認(rèn)同感，但難以引起買家的代入感。 ? 裝修風(fēng)格 本中高檔住宅的目標(biāo)受眾主要為高收入階層，追求生活品質(zhì)，講究居住環(huán)境，故樣板房裝修應(yīng)充分體現(xiàn)空 間的尊貴、舒適與品味感。 ? 洽談區(qū) —— 洽談桌、洽談椅平行玻璃窗布置。應(yīng)將項目的整體形象充分表現(xiàn)，提升項目檔次。 、應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計 、營銷通路包裝 營銷通路主要指引導(dǎo)客戶進入營銷現(xiàn)場的路徑，主要包括通路組織和地盤包裝。 A. 小區(qū)主入口 ： 以高檔石材進行地面鋪裝，沿途布置以雙排樹木將人流與視 線向內(nèi)指引，高大挺拔、彰顯氣派 ； B. 中心庭園 ： 以噴泉、鋪裝、游泳池地為主形成景觀視覺焦點，也作為社區(qū)活動的核心地帶，沿周圍布置居民休閑、老年人及兒童的活動、健身活動、游戲活動等場所 ； C. 樹木： 建議栽種相對高大的喬木，如柳樹、榆樹 ； D. 道路： 建議設(shè)一條由鵝卵石鋪成的健身徑、間或配置健身器材 ； E. 水景： 利用高差建成潺潺的水景 ； F. 涼亭： 建議做成有亭臺樓閣的或帶民族特色或帶有江南水鄉(xiāng)的感覺，既美化環(huán)境又方便夏天業(yè)主乘涼 。 方案二：“林城楓橋” 釋義：“橋”系指三橋片區(qū)，“楓橋”借用張繼的“楓橋夜泊”，指此處的。希望能給家人提供一個較好的居住環(huán)境； 將目標(biāo)客戶 鎖定為貴陽及周邊的中檔收入人士。 4) 目前銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮政策對市場的沖擊很大，許多樓盤會采低價銷售回籠資金。 3) 入市時機快，不能排在大型節(jié)假日，因此在籌備策劃至開盤的時間非常短，市場預(yù)熱時間非常有限，對積累客戶的空間不大，因而有可能會影響將來的銷售業(yè)績。層高 米、方正合理的布局、比例較合理的進深、面寬實用性強 . 、項目的 SWOT 分析 為了更好的挖掘項 目本身的優(yōu)勢，樹立項目的獨特形象，我們又對項目本身進行了深入分析。楓丹白鷺城市花園 38 360 綜合型物業(yè) 圣泉流云 65 580 綜合型物業(yè) 貴龍園 30 600 多層、小高層 貝地 優(yōu)勢 ： 此項目和黔靈湖相隔一做山，宣傳要打一隧道直通黔靈湖，小區(qū)配套完善。 劣勢： 周邊配套不齊，進入小區(qū)路不寬。 優(yōu)勢： 鐵五建開發(fā)的大型小區(qū)，品 牌效應(yīng)好。開盤時間為 3 月底。戶型以 3 房戶型居多，共有 360 套。 、可比項目調(diào)查 樓盤 內(nèi)容 貴龍園 花香南城 經(jīng)典時代 智慧龍城 中天花園 地段 二橋黔春路 1號 貴 陽 市 解 放路南沖巷 寶 山 南 路 和市 南 路 交 叉口 松山路 1 號 新天大道 289號 占地面積 400 多畝 16500 ㎡ 56000 ㎡ — 1300 多畝 總建面積 32 萬㎡ 65000 ㎡ 160000 ㎡ 55 萬㎡ 110 萬㎡ 規(guī)劃用途 住宅小區(qū) 住宅小區(qū) 住宅小區(qū) 住宅小區(qū) 住宅小區(qū) 現(xiàn)推樓情況 共 3 期，現(xiàn)屬于 2 期 第一期現(xiàn)房，第二期期房 共 2 期，現(xiàn)屬于 2 期 共四期，現(xiàn)屬于二期 共三期，現(xiàn)屬于二期 單位面積 ——250 ㎡ — ㎡ 80㎡ — 323㎡ —— 120— 180 ㎡ 交樓日期 （ 1樓） 現(xiàn)房 期房 —— 玉蘭園 入住 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 戶 型 三房、四房、復(fù)式 平層、錯層、躍式 三房、四房、六房 三房、四房 管 理 費 （元 /㎡ .月） 小高層 ；多層 電梯房 小高層 ；二層以上 區(qū)內(nèi)規(guī)劃及環(huán)境 菜場、大型商場、車位、學(xué)校 會 所 、 健 身帶、停車場 網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)、會所、停車場、游泳池 三中、會所、幼兒園、托兒所 銀行、車站、超市、學(xué)校 均 價 2850 元 /㎡ 2393 元 /㎡ . 3400 元 /㎡ . —— 2800/㎡ 發(fā) 展 商 上海澳龍 新恒基 貴州卓信 貴陽智誠 世紀(jì)中天投資 、 現(xiàn)階段市場典型案例分析 1) 三橋片區(qū)的樓盤走勢好，銷售情況佳； 智慧龍城： 共花了 14 個月的銷售時間， 1 期 3 房已售完，余少量 4 房戶型，銷售均價 2380 元 /平米。 三橋片區(qū)： 屬于云巖區(qū)商圈建 設(shè)中心，因此商業(yè)較發(fā)達，片區(qū)內(nèi)主要項目以住宅為主，緊鄰購物中心，經(jīng)濟發(fā)展迅速，價格承受能力強，受政府規(guī)劃政策影響價格上漲趨勢較為明顯，代表項目有貴龍園、智慧龍城。 2）房價穩(wěn)步上漲，南明區(qū)將憑借規(guī)劃的優(yōu)勢，繼續(xù)領(lǐng)先，云巖、金陽新區(qū)憑借城市改造、政府遷移的有力支撐僅隨其后。 7）小區(qū)開發(fā)注重環(huán)境，會所、物管。 從銷售價格上來看，商業(yè)用房去年價格波動不大。 在存量房交易中，再上市房（房改房）交易量也呈現(xiàn)大幅上漲。 ★ 經(jīng)濟適用房竣工 萬平方米 同比增長 ％ ★ 銷售 萬平方米 同比增長 % 20xx 年，貴陽市經(jīng)濟適用房竣工面積 萬平方米，同比增長%，更大程度滿足了中低收入家庭的購房需求。從區(qū)域上看，中心區(qū)商品房銷售面積 萬平方米，占全市的 ％，五個區(qū) 萬平方米，占全市的％，一市三縣 萬平方米，占全市的 ％。 ★ 商品房批準(zhǔn)預(yù)售 萬平方米 同比增長 ％ ★ 現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米 同比增長 ％ 20xx 年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比增長％，商品房預(yù)售登記面積為 萬平方米，同比增長 ％。 住宅投資是拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要動力。 從各類土地出讓面積所占比例來看，住宅仍 占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，住宅、商業(yè)營業(yè)房、辦公房、其他用房所占比例分別為 ％、 ％、％、 ％ ，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本保持合理態(tài)勢。 ..................... 15 、 20xx 年貴陽市房地產(chǎn)熱點片區(qū)介紹 ..................... 15 、云巖區(qū)近期規(guī)劃發(fā)展利好分析 .............................. 16 、可比項目調(diào)查 .................................................... 17 、 現(xiàn)階段市場典型案例分析 .................................... 17 第二章、項目分析 ..................................................... 21 、項目概況和四至分析 .......................................... 21 、項目的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) .......................................... 21 、項目可借用資源 ................................................ 22 、項目周邊配套 .................................................... 22 、項目設(shè)計簡析： ................................................ 23 、項目的 SWOT 分析 ............................................ 24 第三章、項目定位 ..................................................... 26 、項目定位的分析與明確 ....................................... 26 、項目的形象定位 ................................................ 27 、目標(biāo)市場及消費群體定位 .................................... 28 、項目主題提煉建議 ............................................. 30 、項目命名建議 .................................................... 30 、產(chǎn)品設(shè)計調(diào)整建議 ............................................. 31 、智能化建議 .................................................... 31 、物業(yè)管理建議 ................................................. 33 、園林綠化建議 ................................................. 34 、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 ................................................. 35 第四章、項目包裝 ..................................................... 38 、包裝總綱 .......................................................... 38 、基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計 .................................................... 38 、應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計 .................................................... 39 、營銷通路包裝 ................................................. 39 、通路組織 .................................................... 39 、地盤包裝 .................................................... 39 、銷售氛圍包裝 .............................................. 40 、現(xiàn)場營銷中心 ................................................. 41 、售樓處導(dǎo)示、展板系列 .................................... 43 、標(biāo)準(zhǔn)示范層 .................................................... 43 、園林及停車場 ................................................. 45 、軟性銷售包裝 ................................................. 46 、形象宣傳包裝 .................................................... 46 、辦公事務(wù)系統(tǒng) ................................................. 46 、宣傳物料 ....................................................... 47 第五章、銷售策略 ..................................................... 49 、銷售總體策略 .................................................... 49 、入市時機及銷售前提 .......................................... 50 、入市時機的選擇 .............................................. 50 、內(nèi)部認(rèn)購前提條件 .......................................... 52 、正式開盤銷售前提條件 .................................... 52 、銷售階段目標(biāo)及進度安排 .................................... 53 、銷售理念 ....................................................... 53 、銷售階段工作安排 .......................................... 54 、銷售前期準(zhǔn)備工作 ............................................. 55 ．、銷售控制 ....................................................... 58 、銷售渠道建議 .................................................... 58 、目標(biāo)消費群體組合計劃 .................................... 58 、銷售組織形式： .............................................. 59 、放號方式、解籌方案 .