【正文】 ............ 95 附件四、銷(xiāo)售前期準(zhǔn)備 ............................................... 98 第一章：貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及市場(chǎng)分析 、貴陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)述 貴陽(yáng)市房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了 2 個(gè)階段， 97 年到 20xx 年是房地產(chǎn)的成長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)產(chǎn)品單一，發(fā)展商實(shí)力不強(qiáng)，房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位，購(gòu)買(mǎi)力較弱，三級(jí)市場(chǎng)處于起步階段，第二階段， 20xx年開(kāi)始是發(fā)展階段，發(fā)展商實(shí)力增長(zhǎng)較快，房?jī)r(jià)漲幅較快，三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展迅速，消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)，從國(guó)內(nèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段來(lái)看，貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)發(fā)展水平，大約處于第二個(gè)階段與第三個(gè)階段的過(guò)渡期間，是第二代商品住宅向第三代商品住宅發(fā)展的階段。 、 20xx 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)樓市分析 ★ 土地出讓 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng) ％ 20xx年全市土地出讓總面積為 ，同比增長(zhǎng) ％。為近年來(lái)土地出讓面積最多的一年，其中南明區(qū)、云巖區(qū)土地出讓面積 萬(wàn)平方米，占全市土地出讓面積的 ％。 據(jù)悉， 20xx 年由于我市房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)持續(xù)向好，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)熱情不斷高漲， 加上土地招、拍、掛制度的推行，使土地市場(chǎng)進(jìn)一步走向公開(kāi)化、透明化，因此土地市場(chǎng)顯得十分活躍，交易面積繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。去年我市土地出讓面積中用于住宅開(kāi)發(fā)的面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；用于經(jīng)濟(jì)適用房的土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；用于商業(yè)營(yíng)業(yè)房開(kāi)發(fā)的土地面積 萬(wàn)平方米，同比下降 ％；用于辦公房開(kāi)發(fā)的土地面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；用于其他房屋的開(kāi)發(fā)面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 從各類(lèi)土地出讓面積所占比例來(lái)看，住宅仍 占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)房、辦公房、其他用房所占比例分別為 ％、 ％、％、 ％ ，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本保持合理態(tài)勢(shì)。 從各區(qū)域來(lái)看，市中心區(qū)土地出讓面積 萬(wàn)平方米，占全市土地出讓面積的 ％；五個(gè)區(qū)（小河、花溪、白云、烏當(dāng)、高新區(qū)）土地出讓面積 萬(wàn)平方米，占全市土地出讓面積的 ％；一市三縣土地出讓面積 萬(wàn)平方米，占全市土地出讓面積的％。目前金陽(yáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地還主要是以前劃撥的土地，因此土地出讓面積所占比例極小。 ★ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元 同比增長(zhǎng) ％ 20xx 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) ％。其中住宅完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，占投資比例的％。 據(jù)了解，進(jìn)入 20xx 年，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)十分強(qiáng)勁。 1－ 5 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng) ％，下半年以來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速得到了有效控制，增長(zhǎng)勢(shì)頭放緩，全年投資增幅為 ％，基本保持合理增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為 ％，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，與快速增長(zhǎng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持著協(xié)調(diào)發(fā)展。 住宅投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。全市住宅完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)房、辦公房、其他用房投資所占比例分別為 ％、 ％、 ％、 ％，投資結(jié)構(gòu)基本合理。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源呈“三分天下”的格局，“國(guó)內(nèi)貸款” 億元占 ％， “自籌資金 ” 億元占 ％， “其他資金來(lái)源 ” ％， “利用外資 ” 億元僅占 ％。在 “自籌資金 ”中，開(kāi)發(fā)商自有資金為 億元，占自籌資金的 ％，比20xx年增加了 ，開(kāi)發(fā)商自有資金比例進(jìn)一步提高；在 “其他資金來(lái)源 ”中， “定金及預(yù)收款 ”為 億元，占 “其他資金來(lái)源 ”的 ％。 ★ 施工面積 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng) 21％ ★ 竣工面積 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng) ％ 20xx 年我市商品房施工面積和竣工面積保持較快增長(zhǎng)， 施工面積 萬(wàn)平方米， 同比增長(zhǎng) 21％； 竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。增長(zhǎng)幅度均為 4 年之最。 在 萬(wàn)平方米施工面積中，其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；商業(yè)營(yíng)業(yè)房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；辦公用房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；其他用房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％從施工區(qū)域看，目前我市商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)主要集中在云巖、南明兩區(qū)。所以針對(duì)供求量來(lái)看，我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)推廣策略上將采用“快打快銷(xiāo)”的操作方法，將本項(xiàng)目在最快的速度下銷(xiāo)售出去。 ★ 商品房批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng) ％ ★ 現(xiàn)房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng) ％ 20xx 年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)％，商品房預(yù)售登記面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 據(jù)悉，去年全市商品住宅預(yù)售登記 27644 套，同比增長(zhǎng) ％。從各類(lèi)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積所占比例來(lái)看，住宅所占比例達(dá) 80％以上，商業(yè)、辦公房和其他用房所占比例不到 20％，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本保持合理。中心 區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，占全市 ％；金陽(yáng)新區(qū) 萬(wàn)平方米，占全市 ％；五個(gè)區(qū)（小河、花溪、白云、烏當(dāng)、高新區(qū)以下同） 萬(wàn)平方米，占 ％，一市三縣 萬(wàn)平方米，占 ％。 去年全市商品房預(yù)售登記面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)％。從消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)看，住宅類(lèi)商品房占 90％以上，辦公、商業(yè)及其他用房所占比例不到 10％，住宅需求十分強(qiáng)勁，商品房供需結(jié)構(gòu)基本合理。 (去年全市商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)％，其中住宅銷(xiāo)售 14772 套，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，占商品房銷(xiāo)售面積的 ％；商業(yè)營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 25％，占商品房預(yù)售面積的 ％；辦公房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，占商品房銷(xiāo)售面積的％；其他用房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，占商品房銷(xiāo)售面積的 ％。從區(qū)域上看，中心區(qū)商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，占全市的 ％，五個(gè)區(qū) 萬(wàn)平方米，占全市的％，一市三縣 萬(wàn)平方米，占全市的 ％。 ) ★ 全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 2065 元 /平方米 上漲 ％ ★ 中心區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)為 2759 元 /平方米 上漲 ％ 20xx 年全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 2065 元 /平方米，上漲 ％，云巖、南明商品房?jī)r(jià)格水平呈小幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。 據(jù)悉，去年由于金陽(yáng)新區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房所占比例較大，加上城郊結(jié)合部中低價(jià)商品房供應(yīng)量的增加，因此商品房?jī)r(jià)格增速得到了有效控制。全市住宅均價(jià)為 1752 元 /平方米，上漲 ％；商業(yè)營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售均價(jià)為 6728 元 /平方米，下降 ％；辦公房銷(xiāo)售 均價(jià) 4040 元 /平方米，上漲 1％。 在商品住宅中，經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售均價(jià)為 1355 元 /平方米，上漲％，別墅及高層住宅銷(xiāo)售均價(jià)為 3086 元 /平方米，上漲 ％。 全市各區(qū)域商品房銷(xiāo)售均價(jià)都保持了上漲態(tài)勢(shì)，中心區(qū)漲幅較小，郊區(qū)和縣市漲幅較大，體現(xiàn)了目前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)正由中心區(qū)逐漸向外圍擴(kuò)散的特點(diǎn)。其中兩城區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià) 2759 元 /平方米，上漲 ％；金陽(yáng)新區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià) 1359 元 /平方米，上漲％；五個(gè)區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià) 1651 元 /平方米，上漲 ％；一市三縣商 品房銷(xiāo)售均價(jià) 928 元 /平方米，上漲 ％。針對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，在項(xiàng)目?jī)r(jià)格上，我們也將適度提高本項(xiàng)目的均價(jià)，使之與市場(chǎng)相平衡。 ★ 經(jīng)濟(jì)適用房竣工 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng) ％ ★ 銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng) % 20xx 年，貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，更大程度滿足了中低收入家庭的購(gòu)房需求。 據(jù)了解， 20xx 年，貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃投資 億元，實(shí)際完成開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)適用房投資額占房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)投資的 %，占住宅投資的 %；施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 22%，新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 金陽(yáng)新區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)碧?；▓@成為去年我市經(jīng)濟(jì)適用房的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，預(yù)售登記面積 萬(wàn)平方米，占全市的 %，云巖區(qū)、南明區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售登記面積 萬(wàn)平方米，占全市的%，五個(gè)區(qū) 萬(wàn)平方米，占全市的 %，一市三縣 萬(wàn)平方米，占全市的 %。 經(jīng)濟(jì)適用房 供應(yīng)量的增加，滿足了部分城鎮(zhèn)中低收入家庭的購(gòu)房需求，促進(jìn)了居民住房消費(fèi)，而且優(yōu)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)平抑商品住房?jī)r(jià)格起到積極作用，同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)適用房大都建在城郊結(jié)合地段，實(shí)行政府組織、企業(yè)動(dòng)作、配套建設(shè)開(kāi)發(fā)方式，一定程度上改善了項(xiàng)目周邊的城市環(huán)境，也使城市功能得到極大提升。 ★ 實(shí)現(xiàn)存量房交易 萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng) % 20xx 年全市實(shí)現(xiàn)存量房交易面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，占新商品房預(yù)售面積的比例達(dá)到 %，比去年上升 個(gè)百分點(diǎn)，存量房市場(chǎng)與商品房 市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)。 去年全年存量住宅交易 9647 套，同比增長(zhǎng) %，交易面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。存量房交易均價(jià) 1292 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。存量住宅交易量和交易面積的大幅上漲，說(shuō)明我市存量房市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的初期階段，交易量快速增長(zhǎng)。 在存量房交易中，再上市房（房改房）交易量也呈現(xiàn)大幅上漲。去年全年再上市房交易套數(shù)為 3113 套，同比增長(zhǎng) %，交易面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，交易均價(jià) 1244 元 /平方米，同比下降 %。 從上市存量房的區(qū)域分布來(lái)看，云巖區(qū)、南明區(qū)仍然占據(jù)著貴陽(yáng)市存量房市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，交易套數(shù)為 5136 套，占全市的 %，五個(gè)區(qū)交易 3678 套，占全市的 %，一市三縣交易 833 套，占全市的 %。 ★ 辦公用房新開(kāi)工 萬(wàn)平方米 同比上升 115％ 隨著 20xx 年商鋪、寫(xiě)字樓投資熱的興起，我市商業(yè)用房開(kāi)發(fā)大幅升溫，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，辦公房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。而辦公用房新開(kāi)工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 目前貴陽(yáng)市商業(yè)用房市場(chǎng)仍以云巖、南明區(qū)占主導(dǎo)地位。 20xx年辦公房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，占全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積的 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，占全市商品房預(yù)售面積的%。辦公房預(yù)售登記面積 萬(wàn)平方米，占全市商品房預(yù)售登記面積的 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房預(yù)售登記面積 萬(wàn)元，占全市商品房預(yù)售登記面積的 %。 從銷(xiāo)售價(jià)格上來(lái)看，商業(yè)用房去年價(jià)格波動(dòng)不大。其中商業(yè)營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售均價(jià)為 6728 元 /平方米，下降 %，辦公房銷(xiāo)售均價(jià) 4040 元 /平方米，上漲 1%。 、 20xx 年貴陽(yáng)地產(chǎn)特征 20xx 年房地產(chǎn)呈現(xiàn)的幾個(gè)特點(diǎn)： 1）地產(chǎn)品牌價(jià)值初步顯現(xiàn)； 經(jīng)過(guò)幾年積累，以鴻基、中天、鐵五建、麒龍等發(fā)展商相互之間展開(kāi)了品牌之戰(zhàn)，同時(shí)也給眾多的小發(fā)展商以極大的攻擊，中天花園、中興世家、興隆城市花園、山水黔城、香榭楓林的快速銷(xiāo)售，其品牌號(hào)召力作用不小。 2）電梯房初顯熱力； 電梯房開(kāi)發(fā)量逐漸加大，由于市民經(jīng)濟(jì)條件的改善和對(duì)居住條件改善的需求，市場(chǎng)已經(jīng)逐步接受了電梯洋房這種產(chǎn)品。 3）房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)定； 20xx 年貴陽(yáng)房 地產(chǎn)價(jià)格第一季度漲幅 %，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡，總水平上漲 %，其中以小河區(qū)的漲幅最高，交通建設(shè)和城區(qū)規(guī)劃初見(jiàn)功底，但潛力仍然很大，預(yù)計(jì)明年仍保持大幅增長(zhǎng)，云巖區(qū)和南明區(qū)作為老城區(qū)，由于土地供應(yīng)量的減少，房?jī)r(jià)也逐步走高。 4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)百花齊放，大盤(pán)漸成氣候； 貴陽(yáng)的房地產(chǎn) 20xx 年是百花齊放，新盤(pán)推出近 60 個(gè)，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都有長(zhǎng)足的進(jìn)步；受新區(qū)開(kāi)發(fā)，全國(guó)大盤(pán)熱，發(fā)展商品牌需求，及大面積城區(qū)的改動(dòng)，大盤(pán)開(kāi)發(fā)也熱鬧起來(lái)。 5）個(gè)人購(gòu)房成為主流； 住房市場(chǎng)承受力增強(qiáng)，隨著貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)住房制度改革的 不斷深入，取消了住房實(shí)物分配制度，集體購(gòu)買(mǎi)住房徹底退出市場(chǎng)，住房市場(chǎng)進(jìn)入“散戶”時(shí)代， 20xx 年商品住宅銷(xiāo)售將超過(guò) 420萬(wàn)㎡。 6）商品房開(kāi)發(fā)走向“集約化”經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品出現(xiàn)“精品化”趨勢(shì)； 隨著消費(fèi)主體的改變，開(kāi)發(fā)商的理性程度大為提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由過(guò)去的粗放經(jīng)營(yíng)向集約經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，以往大行其道的單體開(kāi)發(fā)，漸被小區(qū)取代。 7）小區(qū)開(kāi)發(fā)注重環(huán)境，會(huì)所、物管。 興隆城市花園、中興世家、南波灣、中天花園等精品小區(qū)無(wú)一不是從“以人為本”，“人與自然”的角度出發(fā)，充滿了對(duì)居住者的全方位關(guān)懷，在環(huán)境、會(huì)所、物管的建設(shè)上都不惜重 金。 、貴陽(yáng)市電梯洋房的市場(chǎng)狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年貴陽(yáng)市場(chǎng)上推出的項(xiàng)目有 56 個(gè)，其中電梯洋房為 30 個(gè)電梯洋房， 在眼下，電梯房的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)如火如荼，目前，電梯洋房已散布各個(gè)區(qū)域，而各個(gè)區(qū)域的產(chǎn)品都展現(xiàn)出不同的吸引力，尤其以小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)最為突出。 這些熱銷(xiāo)的電梯房，已經(jīng)從產(chǎn)品本質(zhì)上，超越了過(guò)去，因樓層需要，而不得不設(shè)置的小房間在功能、舒適度都大有講究。 目前電梯房比較集中的地方，大多在地點(diǎn)較佳，環(huán)境、交通較好的地段，由于電梯房具有社區(qū)環(huán)境好，交通較為方便、配套設(shè)施及物業(yè)管理非常完善的特點(diǎn)，深受歡迎。 因此，目前電梯房在貴陽(yáng)市場(chǎng)，發(fā)展前景非常廣闊。 、 20xx 年貴陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展特征預(yù)測(cè)。 1）供應(yīng)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在 450 萬(wàn)㎡左右，集中區(qū)域在小河區(qū)、云巖區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)。 2）房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，南明區(qū)將憑借