【正文】 利于造勢(shì) ， 也將造成前期推廣費(fèi)用上一定程度的浪費(fèi) 。 同時(shí) ， 通過對(duì)樓盤的整體情況的介紹 ， 使人們對(duì)項(xiàng)目有較為完整的了解 。 五 、 媒介策略及廣告費(fèi)用預(yù)算 l報(bào)紙 、 戶外的接觸率高 ， 此兩種媒體結(jié)合投放 ， 能實(shí)現(xiàn)全方位信息覆蓋 。 印刷品： 暫按全年 60萬元計(jì) 非常規(guī)媒體： 包括 Freecard、 Flash等 ， 暫按 30萬元計(jì) 五 、 媒介策略及廣告費(fèi)用預(yù)算 費(fèi)用預(yù)算： 禮品系列： 暫按全年 30萬元計(jì) 其他零項(xiàng)： l銷售處 、 現(xiàn)場(chǎng)包裝 （ 約 15萬元 ） l繪制廣告插畫費(fèi)用 （ 每款 2022元 ， 全年約 20余幅 ， 總計(jì)約5萬元 ） l暫無法預(yù)計(jì)的其他費(fèi)用 ， 按 10萬元計(jì) 。 項(xiàng)目所處市場(chǎng)供需環(huán)境 ? 本區(qū)域市場(chǎng)： 2022年本區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量將有 33 萬平方米，主要包括耀江 良好的區(qū)位發(fā)展前景對(duì)本項(xiàng)目的銷售及升值提供了強(qiáng)大的支撐。現(xiàn)古墩路、莫干山路、勾莊立交、留祥路、中河高架已形成了該區(qū)域較完善的路網(wǎng)組織，并且 2022年后三墩將建公交中心站與首末站各 1座及輕軌線路 1條。 項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 交通便利性： 雖然未來三墩地區(qū)的公共交通將得到極大改善，但目前從本項(xiàng)目到市中心的車程距離要 50分鐘左右，交通還不是十分便利。 （一）價(jià)格策略與定位制定的總體原則 ? 至少高于公司計(jì)劃的目標(biāo)利潤(rùn)率所必須的最低均價(jià)； ? 高于同區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品定位 、 檔次相近的樓盤價(jià)格 ， 即達(dá)到區(qū)域最高均價(jià)水平； ? 與同區(qū)域不同檔次產(chǎn)品對(duì)比 ， 拉開成本及品質(zhì)上的價(jià)差； ? 在略高于現(xiàn)區(qū)域樓盤均價(jià)的開盤價(jià)基礎(chǔ)上把握一定的銷售節(jié)奏 ，使價(jià)格在上升通道中穩(wěn)步運(yùn)行； ? 一定的市場(chǎng)回應(yīng)和運(yùn)作時(shí)間的基礎(chǔ)上 ， 拉升出逐漸建立起來的 項(xiàng)目品牌附加值所賦予的超額利潤(rùn)； ? 商鋪 、 車庫(kù)等根據(jù)市場(chǎng)狀況在不影響住宅銷售節(jié)奏 、 進(jìn)度的情況下把握最佳的入市時(shí)機(jī)和入市價(jià)格 。都市水鄉(xiāng)四個(gè)樓盤，其中商品房供應(yīng)量在 15萬方左右，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量為 18萬方左右）。另杭師院附中三墩省立中學(xué)也在本項(xiàng)目區(qū)塊附近。 項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力： 2022年上半年杭州大量中低價(jià)位樓盤即將面市，消費(fèi)者的選擇范圍擴(kuò)大，同區(qū)域的商品房如天陽(yáng) 總體定價(jià)及階段性定價(jià)策略 從 2022年 06至 2022年 12通過 ,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目住宅總體均價(jià) 3750元 /平方米 ,商鋪總體均價(jià) 5232元 /平方米 ,車位總體均價(jià)60000元 /個(gè)。 人員配置數(shù)量： 10名 人員素質(zhì)要求：在符合集團(tuán)公司對(duì)職員基本素質(zhì)要求的前提下 ， 強(qiáng)調(diào)有相應(yīng)的銷售工作經(jīng)驗(yàn) 、 專長(zhǎng)并有發(fā)展?jié)摿?。 總體銷售目標(biāo)及實(shí)施方案：（制定依據(jù)：根據(jù)項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃及市場(chǎng)供需、市場(chǎng)整體發(fā)展走勢(shì)制定。 分階段銷售目標(biāo)及實(shí)施方案 實(shí)施方案： ? ~，其中將一般關(guān)系客戶穿插其中。 分階段銷售目標(biāo)及實(shí)施方案 階段二 ———二次開盤 時(shí)間： 2022年 7月 28日 銷售對(duì)象： BLOCK 1 12 面積： 86889平方米 （ 多層 35276平方米 、 小高層 39166平方米 、 排屋 12447平方米 ） 銷售價(jià)格： 多層均價(jià) 3280元 、 小高層均價(jià) 3080元 、 排屋 4300元 階段均價(jià)： 3336元 （ 公寓均價(jià)： 3175元 ） 計(jì)劃目標(biāo)： 至 9月 27日實(shí)現(xiàn)簽約面積 70460平方米 ， 實(shí)現(xiàn)簽約額 ,回款額 。 分階段銷售目標(biāo)及實(shí)施方案 實(shí)施方案： ? 根據(jù)銷售策略進(jìn)行 8%房源保留計(jì) 2700平方米，其中多層 1800平方米（ 15套）、小高層 900平方米（ 7套），實(shí)際可售房源 31032平方米； ? ~ ,實(shí)現(xiàn)預(yù)定面積 27930平方米 (實(shí)際可售房源31032平方米的 90%)； 分階段銷售目標(biāo)及實(shí)施方案 實(shí)施方案： ? ~。（至 9月 27日） ? ~ 9%余房銷售 (7829平方米公寓 )及 10%(8600平方米 )保留房銷售，共計(jì) 16429平方米，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)簽約額 ，回款額。（其中至 44319平方米 ,簽約額 億 ,回款額 ） ? ~ 10%余房（ 6566平方米）及 5%保留房源 (2700平方米 )銷售。保留 2700方左右多層（占多層5%）實(shí)際開盤銷售面積為： 65658平方米，其中多層 51931平方米、小高層 13727平方米。 總體銷售目標(biāo)及實(shí)施方案：（制定依據(jù)：根據(jù)項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃及市場(chǎng)供需、市場(chǎng)整體發(fā)展走勢(shì)制定。計(jì)劃在 4月份投入使用。 根據(jù)以上原則與依據(jù)，確定本項(xiàng)目 價(jià)格策略 ——平價(jià)入市、小幅調(diào)整到高位 說明： 開盤以略高于目前同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤均價(jià)入市引爆市場(chǎng)，形成熱賣效應(yīng)，并迅速擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，按銷售節(jié)奏小幅調(diào)價(jià)，為二、三期銷售打好基礎(chǔ)，并為后期銷售留有調(diào)價(jià)空間。這對(duì)本項(xiàng)目的升值前景提供了有力支持。 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 教育： 距本項(xiàng)目約 2公里處，三墩鎮(zhèn)南部的浙大紫金港校區(qū)（基礎(chǔ)部）一期 3000多畝建設(shè)用地已全面建設(shè)完成并投入使用。西溪?jiǎng)?、銘雅苑、天?yáng) 總體定價(jià)及階段性定價(jià)策略 銷售時(shí)點(diǎn) ⅰ ： 開盤均價(jià)： 3160元 /平方米 （ 物業(yè)類型：多層 、 小高層 ） 其中：多層均價(jià)： 3200元 /平方米 （ 東西向 2880元 /平方米 ，南北向 3280元 /平方米 ） 小高層均價(jià)： 3000元 /平方米 （ 小高層與多層以保持200元價(jià)差設(shè)定 ， 東西向多層與南北向多層保持 400元 /平方米差價(jià)設(shè)定 ） 開盤起價(jià)： 3000元 /平方米 總體定價(jià)及階段性定價(jià)策略 銷售時(shí)點(diǎn) ⅱ ： 均價(jià)： 3336元 /平方米 （ 物業(yè)類型：多層 、 小高層 、 排屋 ） 其中： 公寓均價(jià)： 3175元 /平方米 多層均價(jià)： 3280元 /平方米 （ 東西向 2960元 /平方米 ，南北向 3360元 /平方米 ） 小高層均價(jià)： 3080元 /平方米 排屋均價(jià)： 4300元 /平方米 總體定價(jià)及階段性定價(jià)策略 銷售時(shí)點(diǎn) ⅲ ： 均價(jià)： 3340元 /平方米 （ 物業(yè)類型：多層 、 小高層 ） 其中： 多層均價(jià)： 3400元 /平方米 （ 東西向 3080元 /平方米 ，南北向 3480元 /平方米 ） 小高層均價(jià)： 3200元 /平方米 總體定價(jià)及階段性定價(jià)策略 銷售時(shí)點(diǎn) ⅲ ： 均價(jià)： 3466元 /平方米 （ 物業(yè)類型：多層 、 小高層 ） 其中： 多層均價(jià)： 3550元 /平方米 （ 東西向 3230元 /平方米 ，南北向 3630元 /平方米 ） 小高層均價(jià)： 3350元 /平方米 B區(qū)總體均價(jià)： 3319元 /平方米 總體定價(jià)及階段性定價(jià)策略 項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)圖（ ~） 圖注： 系列 1表示小高層均價(jià) 系列 2表示多層均價(jià) 系列 3表示各銷售時(shí)點(diǎn)均價(jià) 銷售時(shí)點(diǎn) 2均價(jià)包括排屋均價(jià) 。 項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 行政區(qū)劃： 行政劃分屬余杭區(qū)，戶口、學(xué)區(qū)等問題在 3年內(nèi)仍無法隸屬杭州。 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 交通： 本項(xiàng)目處市中心 40分鐘交通圈內(nèi)，現(xiàn)有 5條始發(fā)公交線直達(dá)距本項(xiàng)目 500米站點(diǎn)。 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 區(qū)位： 2022年 《 杭州三墩地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 已通過杭州市規(guī)劃局審批。據(jù) 2022年杭州購(gòu)房需求調(diào)查統(tǒng)計(jì)有 88%的消費(fèi)者購(gòu)房用于自住， 72%以上選擇 80120的戶型。 五 、 媒介策略及廣告費(fèi)用預(yù)算 媒體組合： l報(bào)紙 l電視 l戶外 l網(wǎng)絡(luò) （ 門戶網(wǎng)站及親親家園網(wǎng)頁(yè) ） l非常規(guī)媒體 （ 如 Freecard， Flash等 ） l各式禮品 （ T恤 、 書簽 、 兒童傘 、 手表 、 連環(huán)畫小人書等 ） l印刷品 l展會(huì) …… 五 、 媒介策略及廣告費(fèi)用預(yù)算 各階段的媒體使用： 3 時(shí)間： 附： 為中低密度宣傳期， 為較高密度宣傳期， 為高密度宣傳期。 我們的目標(biāo)是在一年后 ，讓親親家園成為一個(gè)全城熟知的名字 ， 一座讓人充滿向往的夢(mèng)想家園 ， 讓人們提到她的建設(shè)者 —— 坤和建設(shè)就充滿信任與敬意 。 此外 ，通過展會(huì)與預(yù)約客戶進(jìn)行有效溝通 ， 達(dá)到穩(wěn)定客戶 、 增強(qiáng)信心的作用 。 三 、 項(xiàng)目定位及入市時(shí)間 入市時(shí)間建議： ６月 18日 依據(jù)如下： l 依據(jù)工程進(jìn)度 。 三 、 項(xiàng)目定位及入市時(shí)間 親 、 善 、 美 ——這既是我們的品牌形象 ， 也是我們給消費(fèi)者體驗(yàn)承諾 ——一個(gè)比功能承諾要重得多 ， 也重要得多的承諾 。 三 、 項(xiàng)目定位及入市時(shí)間 品牌形象： 親 、 善 、 美 [親親家園 ]就如同它的代言人 —— 天真純潔的小 “ 親親 ” ： 他熱愛生活 ， 對(duì)一切都充滿好奇 ， 他的身上閃耀著燦爛晶瑩的童心 ， 他愛父母 ， 愛老人 ， 對(duì)鄰居 、 小伙伴是那么友善熱心 ， 他是美與真的化身 ， 讓每一個(gè)看見他的人都會(huì)不知不覺受到感染 ， 心靈變得更純凈 ， 心情變得更快樂 …… 三 、 項(xiàng)目定位及入市時(shí)間 品牌形象的支撐點(diǎn)： 親： l 人與人相親：親親家園以 Block為建筑單位 ， 使人們擁有一個(gè)共同的大院 ， 人們?cè)诖擞辛烁嘞嘧R(shí) 、 交流的場(chǎng)地機(jī)會(huì) ，人與人之間關(guān)系更親密 、 心靠得更近 。 三 、 項(xiàng)目定位及入市時(shí)間 如何理解 “ 宣傳推廣的火力點(diǎn)是中心消費(fèi)群 ” ？ l 渠道：用他們常接觸的媒體發(fā)布信息 （ 如重視網(wǎng)絡(luò) 、 Flash、Freecard等非傳統(tǒng)媒體的使用 ） ， 發(fā)布在他們關(guān)注度高的版面上 。 三 、 項(xiàng)目定位及入市時(shí)間 （ 三 ） 中心消費(fèi)群消費(fèi)形態(tài)分析： 基本消費(fèi)形態(tài)： l 具有超前消費(fèi)的意識(shí) ， 除了可以接受貸款購(gòu)房 ， 他們中的大多數(shù)也愿意嘗試分期購(gòu)車等等消費(fèi)方式 。 l現(xiàn)場(chǎng)布臵的氣氛要濃烈 ， 用大幅噴繪等宣傳親親家園的核心理念 ， 引發(fā)同鳴 。 l大賽評(píng)出最佳創(chuàng)意獎(jiǎng) 、 最佳制作獎(jiǎng) 、 最具幽默獎(jiǎng) 、 最煸情獎(jiǎng)等數(shù)個(gè)大獎(jiǎng) ， 給予重獎(jiǎng) ， 參與者均可獲得紀(jì)念獎(jiǎng) 。 l參與者贈(zèng)送親親小禮品 。 網(wǎng)站 此處請(qǐng)觀看動(dòng)態(tài)畫面 flash 根據(jù)親親和家人在社區(qū)里的生活 ， 創(chuàng)作一系列生動(dòng)有趣的 Flash（ 與產(chǎn)品具體賣點(diǎn)相結(jié)合 ） ，將社區(qū) “ 親 、 善 、 美 ” 的生活 氛圍 表現(xiàn)得淋漓盡致 。 l 客戶通訊：每月一期 。 張阿姨 個(gè)性描述： 一位性情開朗的內(nèi)科醫(yī)生，院子里誰有個(gè)頭疼腦熱都愛找她，她總樂意相幫。喜歡聽西洋樂、喜歡下圍棋，是一位大學(xué)教師?？蛻舴?wù) （ 消 費(fèi) 者 滿 意 樓 盤 ） 。 （ 以上數(shù)據(jù)在推廣結(jié)束后采用攔截式調(diào)查進(jìn)行評(píng)估 ） l 當(dāng)年樓盤銷售率 、 銷售速度均達(dá)到杭城前三名 ， 力爭(zhēng)獲得全國(guó)性大獎(jiǎng)一個(gè)以上 ， 在杭州各單位主辦的各類評(píng)比中 ， 凡參加的一定要獲獎(jiǎng) 。 二、產(chǎn)品形象體系 項(xiàng)目 VI（部分）