【正文】 利于造勢 ， 也將造成前期推廣費用上一定程度的浪費 。 同時 ， 通過對樓盤的整體情況的介紹 ， 使人們對項目有較為完整的了解 。 五 、 媒介策略及廣告費用預算 l報紙 、 戶外的接觸率高 ， 此兩種媒體結合投放 ， 能實現(xiàn)全方位信息覆蓋 。 印刷品： 暫按全年 60萬元計 非常規(guī)媒體： 包括 Freecard、 Flash等 ， 暫按 30萬元計 五 、 媒介策略及廣告費用預算 費用預算： 禮品系列： 暫按全年 30萬元計 其他零項： l銷售處 、 現(xiàn)場包裝 （ 約 15萬元 ） l繪制廣告插畫費用 （ 每款 2022元 ， 全年約 20余幅 ， 總計約5萬元 ） l暫無法預計的其他費用 ， 按 10萬元計 。 項目所處市場供需環(huán)境 ? 本區(qū)域市場： 2022年本區(qū)域的市場供應量將有 33 萬平方米，主要包括耀江 良好的區(qū)位發(fā)展前景對本項目的銷售及升值提供了強大的支撐。現(xiàn)古墩路、莫干山路、勾莊立交、留祥路、中河高架已形成了該區(qū)域較完善的路網組織，并且 2022年后三墩將建公交中心站與首末站各 1座及輕軌線路 1條。 項目的產品優(yōu)劣勢 項目劣勢： ? 交通便利性： 雖然未來三墩地區(qū)的公共交通將得到極大改善，但目前從本項目到市中心的車程距離要 50分鐘左右，交通還不是十分便利。 （一）價格策略與定位制定的總體原則 ? 至少高于公司計劃的目標利潤率所必須的最低均價； ? 高于同區(qū)域內產品定位 、 檔次相近的樓盤價格 ， 即達到區(qū)域最高均價水平； ? 與同區(qū)域不同檔次產品對比 ， 拉開成本及品質上的價差； ? 在略高于現(xiàn)區(qū)域樓盤均價的開盤價基礎上把握一定的銷售節(jié)奏 ，使價格在上升通道中穩(wěn)步運行； ? 一定的市場回應和運作時間的基礎上 ， 拉升出逐漸建立起來的 項目品牌附加值所賦予的超額利潤； ? 商鋪 、 車庫等根據(jù)市場狀況在不影響住宅銷售節(jié)奏 、 進度的情況下把握最佳的入市時機和入市價格 。都市水鄉(xiāng)四個樓盤，其中商品房供應量在 15萬方左右，經濟適用房供應量為 18萬方左右）。另杭師院附中三墩省立中學也在本項目區(qū)塊附近。 項目的產品優(yōu)劣勢 項目劣勢： ? 區(qū)域競爭壓力： 2022年上半年杭州大量中低價位樓盤即將面市，消費者的選擇范圍擴大，同區(qū)域的商品房如天陽 總體定價及階段性定價策略 從 2022年 06至 2022年 12通過 ,實現(xiàn)項目住宅總體均價 3750元 /平方米 ,商鋪總體均價 5232元 /平方米 ,車位總體均價60000元 /個。 人員配置數(shù)量： 10名 人員素質要求：在符合集團公司對職員基本素質要求的前提下 ， 強調有相應的銷售工作經驗 、 專長并有發(fā)展?jié)摿?。 總體銷售目標及實施方案：（制定依據(jù)：根據(jù)項目工程實施計劃及市場供需、市場整體發(fā)展走勢制定。 分階段銷售目標及實施方案 實施方案： ? ~，其中將一般關系客戶穿插其中。 分階段銷售目標及實施方案 階段二 ———二次開盤 時間： 2022年 7月 28日 銷售對象： BLOCK 1 12 面積： 86889平方米 （ 多層 35276平方米 、 小高層 39166平方米 、 排屋 12447平方米 ） 銷售價格： 多層均價 3280元 、 小高層均價 3080元 、 排屋 4300元 階段均價： 3336元 （ 公寓均價： 3175元 ） 計劃目標： 至 9月 27日實現(xiàn)簽約面積 70460平方米 ， 實現(xiàn)簽約額 ,回款額 。 分階段銷售目標及實施方案 實施方案： ? 根據(jù)銷售策略進行 8%房源保留計 2700平方米，其中多層 1800平方米（ 15套）、小高層 900平方米（ 7套），實際可售房源 31032平方米； ? ~ ,實現(xiàn)預定面積 27930平方米 (實際可售房源31032平方米的 90%)； 分階段銷售目標及實施方案 實施方案： ? ~。（至 9月 27日） ? ~ 9%余房銷售 (7829平方米公寓 )及 10%(8600平方米 )保留房銷售，共計 16429平方米，爭取實現(xiàn)簽約額 ，回款額。（其中至 44319平方米 ,簽約額 億 ,回款額 ） ? ~ 10%余房（ 6566平方米）及 5%保留房源 (2700平方米 )銷售。保留 2700方左右多層（占多層5%）實際開盤銷售面積為： 65658平方米，其中多層 51931平方米、小高層 13727平方米。 總體銷售目標及實施方案：（制定依據(jù)：根據(jù)項目工程實施計劃及市場供需、市場整體發(fā)展走勢制定。計劃在 4月份投入使用。 根據(jù)以上原則與依據(jù)，確定本項目 價格策略 ——平價入市、小幅調整到高位 說明： 開盤以略高于目前同區(qū)域競爭樓盤均價入市引爆市場，形成熱賣效應，并迅速擴大項目影響力，按銷售節(jié)奏小幅調價，為二、三期銷售打好基礎，并為后期銷售留有調價空間。這對本項目的升值前景提供了有力支持。 項目的優(yōu)劣勢 項目優(yōu)勢： ? 教育： 距本項目約 2公里處，三墩鎮(zhèn)南部的浙大紫金港校區(qū)（基礎部）一期 3000多畝建設用地已全面建設完成并投入使用。西溪劍橋、銘雅苑、天陽 總體定價及階段性定價策略 銷售時點 ⅰ ： 開盤均價： 3160元 /平方米 （ 物業(yè)類型：多層 、 小高層 ） 其中：多層均價： 3200元 /平方米 （ 東西向 2880元 /平方米 ，南北向 3280元 /平方米 ） 小高層均價： 3000元 /平方米 （ 小高層與多層以保持200元價差設定 ， 東西向多層與南北向多層保持 400元 /平方米差價設定 ） 開盤起價： 3000元 /平方米 總體定價及階段性定價策略 銷售時點 ⅱ ： 均價： 3336元 /平方米 （ 物業(yè)類型：多層 、 小高層 、 排屋 ） 其中： 公寓均價： 3175元 /平方米 多層均價： 3280元 /平方米 （ 東西向 2960元 /平方米 ，南北向 3360元 /平方米 ） 小高層均價： 3080元 /平方米 排屋均價： 4300元 /平方米 總體定價及階段性定價策略 銷售時點 ⅲ ： 均價： 3340元 /平方米 （ 物業(yè)類型：多層 、 小高層 ） 其中： 多層均價： 3400元 /平方米 （ 東西向 3080元 /平方米 ，南北向 3480元 /平方米 ） 小高層均價： 3200元 /平方米 總體定價及階段性定價策略 銷售時點 ⅲ ： 均價： 3466元 /平方米 （ 物業(yè)類型：多層 、 小高層 ） 其中： 多層均價： 3550元 /平方米 （ 東西向 3230元 /平方米 ，南北向 3630元 /平方米 ） 小高層均價： 3350元 /平方米 B區(qū)總體均價： 3319元 /平方米 總體定價及階段性定價策略 項目價格走勢圖（ ~） 圖注： 系列 1表示小高層均價 系列 2表示多層均價 系列 3表示各銷售時點均價 銷售時點 2均價包括排屋均價 。 項目的產品優(yōu)劣勢 項目劣勢： ? 行政區(qū)劃： 行政劃分屬余杭區(qū)，戶口、學區(qū)等問題在 3年內仍無法隸屬杭州。 項目的優(yōu)劣勢 項目優(yōu)勢： ? 交通： 本項目處市中心 40分鐘交通圈內，現(xiàn)有 5條始發(fā)公交線直達距本項目 500米站點。 項目的優(yōu)劣勢 項目優(yōu)勢： ? 區(qū)位： 2022年 《 杭州三墩地區(qū)控制性詳細規(guī)劃 》 已通過杭州市規(guī)劃局審批。據(jù) 2022年杭州購房需求調查統(tǒng)計有 88%的消費者購房用于自住， 72%以上選擇 80120的戶型。 五 、 媒介策略及廣告費用預算 媒體組合： l報紙 l電視 l戶外 l網絡 （ 門戶網站及親親家園網頁 ） l非常規(guī)媒體 （ 如 Freecard， Flash等 ） l各式禮品 （ T恤 、 書簽 、 兒童傘 、 手表 、 連環(huán)畫小人書等 ） l印刷品 l展會 …… 五 、 媒介策略及廣告費用預算 各階段的媒體使用： 3 時間： 附： 為中低密度宣傳期， 為較高密度宣傳期， 為高密度宣傳期。 我們的目標是在一年后 ，讓親親家園成為一個全城熟知的名字 ， 一座讓人充滿向往的夢想家園 ， 讓人們提到她的建設者 —— 坤和建設就充滿信任與敬意 。 此外 ，通過展會與預約客戶進行有效溝通 ， 達到穩(wěn)定客戶 、 增強信心的作用 。 三 、 項目定位及入市時間 入市時間建議： ６月 18日 依據(jù)如下： l 依據(jù)工程進度 。 三 、 項目定位及入市時間 親 、 善 、 美 ——這既是我們的品牌形象 ， 也是我們給消費者體驗承諾 ——一個比功能承諾要重得多 ， 也重要得多的承諾 。 三 、 項目定位及入市時間 品牌形象： 親 、 善 、 美 [親親家園 ]就如同它的代言人 —— 天真純潔的小 “ 親親 ” ： 他熱愛生活 ， 對一切都充滿好奇 ， 他的身上閃耀著燦爛晶瑩的童心 ， 他愛父母 ， 愛老人 ， 對鄰居 、 小伙伴是那么友善熱心 ， 他是美與真的化身 ， 讓每一個看見他的人都會不知不覺受到感染 ， 心靈變得更純凈 ， 心情變得更快樂 …… 三 、 項目定位及入市時間 品牌形象的支撐點： 親： l 人與人相親：親親家園以 Block為建筑單位 ， 使人們擁有一個共同的大院 ， 人們在此有了更多相識 、 交流的場地機會 ，人與人之間關系更親密 、 心靠得更近 。 三 、 項目定位及入市時間 如何理解 “ 宣傳推廣的火力點是中心消費群 ” ？ l 渠道：用他們常接觸的媒體發(fā)布信息 （ 如重視網絡 、 Flash、Freecard等非傳統(tǒng)媒體的使用 ） ， 發(fā)布在他們關注度高的版面上 。 三 、 項目定位及入市時間 （ 三 ） 中心消費群消費形態(tài)分析： 基本消費形態(tài)： l 具有超前消費的意識 ， 除了可以接受貸款購房 ， 他們中的大多數(shù)也愿意嘗試分期購車等等消費方式 。 l現(xiàn)場布臵的氣氛要濃烈 ， 用大幅噴繪等宣傳親親家園的核心理念 ， 引發(fā)同鳴 。 l大賽評出最佳創(chuàng)意獎 、 最佳制作獎 、 最具幽默獎 、 最煸情獎等數(shù)個大獎 ， 給予重獎 ， 參與者均可獲得紀念獎 。 l參與者贈送親親小禮品 。 網站 此處請觀看動態(tài)畫面 flash 根據(jù)親親和家人在社區(qū)里的生活 ， 創(chuàng)作一系列生動有趣的 Flash（ 與產品具體賣點相結合 ） ，將社區(qū) “ 親 、 善 、 美 ” 的生活 氛圍 表現(xiàn)得淋漓盡致 。 l 客戶通訊：每月一期 。 張阿姨 個性描述： 一位性情開朗的內科醫(yī)生，院子里誰有個頭疼腦熱都愛找她，她總樂意相幫。喜歡聽西洋樂、喜歡下圍棋，是一位大學教師?？蛻舴? （ 消 費 者 滿 意 樓 盤 ） 。 （ 以上數(shù)據(jù)在推廣結束后采用攔截式調查進行評估 ） l 當年樓盤銷售率 、 銷售速度均達到杭城前三名 ， 力爭獲得全國性大獎一個以上 ， 在杭州各單位主辦的各類評比中 ， 凡參加的一定要獲獎 。 二、產品形象體系 項目 VI（部分）