【正文】 項目持續(xù)銷售狀況，盡可能消化剩余單位。 主題一：國際化親情人文社區(qū)即將成現(xiàn)，盛世 2）、客戶積累策略 主要積累方式 —— 排號積累客戶 輔助積累方式 —— 針對附近企事業(yè)單位的 拜訪宣傳活動， 主要是在項目銷售的中后期階段執(zhí)行。具體操作方式可根據(jù)實(shí)際情況在銷售過程中進(jìn)行銷控干預(yù)。 （具體價格方案另行呈報） 銷售物料 物 料 完 成 時 間 備 注 銷售中心 06 年 12 月 30 日 沙盤模型 06 年 12 月 30 日 圍墻廣告 06 年 12 月 30 日 DM 及戶型單頁 07 年 1 月 10 日 工地戶外廣告 07 年 1 月 10 日 手提袋 07 年 1 月 10 日 相關(guān)表格 07 年 1 月 15 日 銷售部辦公用品 06 年 12 月 30 日 銷控工具 07 年 1 月 25 日 7：項目組架構(gòu)及崗位說明 項目組架構(gòu) 1）、人員組成 本項目人員配置采取項目負(fù)責(zé)制，由銷售經(jīng)理全面管理項目 營銷工作，對營銷中心負(fù)責(zé)。 ? 由置業(yè)顧問引領(lǐng)到開發(fā)商財務(wù)處交納領(lǐng)號誠意金，領(lǐng)取繳費(fèi)收據(jù)。 客戶留存《簽約須知》《認(rèn)購書》《定金收據(jù)》 注： 全過程置業(yè)顧問必須陪同。 6）、退 訂 流 程 負(fù)責(zé)人 /操作人 /協(xié)作人 流程圖 相關(guān)文件或表單 1. 銷售經(jīng)理 /置業(yè)顧問 /客戶 2. 銷售經(jīng)理 /置業(yè)顧問 3. 銷售部 /置業(yè)顧問 4. 銷售主管 5. 銷售經(jīng)理 6. 銷售經(jīng)理 7. 銷售經(jīng)理 /置業(yè)顧問 客戶提出退定意向客戶填寫申請、注明理由法務(wù)確認(rèn)經(jīng)理確認(rèn)收回原認(rèn)購書，開具退款通知，信息輸入電腦送客5個工作日后退款即時通知 ， 調(diào)整價格， 打開舊房源 《退定申請》 《退款通知書》，收回原《認(rèn)購書》加蓋作廢章，收回原《定金收據(jù)》 注： 原認(rèn)購書上的所有客戶均須本人到場，帶好身份證，作廢《認(rèn)購書》必須交回銷售主管處， 不得遺失。 注： 原認(rèn)購書上的所有客戶均須到場，并帶好身份證。尾盤階段很少利用廣告，更側(cè)重于促銷的優(yōu)惠政策。 。 五、推廣費(fèi)用預(yù)算 及分配原則 媒介投放策略 首次公開發(fā)售對項目以后的銷售起決定性作用。 收回原《認(rèn)購書》，加蓋作廢章。 客戶檔案袋必須制作目錄清冊貼在檔案袋的正面。 ◆按規(guī)定時間到銷售中心補(bǔ)交首付款余額。 銷售流程 1）、排號流程 時間： 07年 1月 26日 （宣傳上江城將于 2月 1日 “正式亮相”信息，通知客戶排號信息并提醒帶上誠意金） —— 1月 31日 對象：項目潛在客戶； 地點(diǎn)：接待中心 流程： ? 認(rèn)真閱讀、熟悉排號細(xì)則。 本項目綜合運(yùn)用價格競爭策略和差異化競爭策略，以差異化訴求樹立高檔品質(zhì)，讓市場形成相當(dāng)于甚至略高于 競爭對手的產(chǎn)品檔次印象后，以略低于市場預(yù)期的價格上市，靠高性價比快速贏得市場認(rèn)可。 推盤策略： 根據(jù)遂寧市場現(xiàn)狀，建議上江城整體推盤順序為 : 先推 B、 C、 D 三棟樓，后推 A、 E 兩棟樓 在此思路下，可以根據(jù)屆時的市場情況作靈活合理的調(diào)整，適時促進(jìn)成交。 目標(biāo)： 盡可能消化剩余單位。 主力媒體 ： 遂寧日報 輔助媒體： 城市周刊 硬版廣告 主題一： 魅力江岸 ?親情人文國際社區(qū) 主題二： 江無界，境無雙 主題三： 促銷政策及活動宣傳 …… …… （通過硬版廣告宣傳，鞏固項目形象品 質(zhì)，深化上江城社區(qū)親情文化生活內(nèi)涵，回顧前期熱銷勢頭，促進(jìn)觀望者的購買決策，迎來一輪的銷售熱潮。上江城將于 2 月日在正式亮相，恭請光臨！咨詢電話：…… 短信數(shù)量： 10000 條 G、現(xiàn)場優(yōu)惠活動（正式亮相當(dāng)天） 活動目的： 活躍銷售現(xiàn)場，促使客戶快速下定 優(yōu)惠方式： 1 、一次性付款 折、分期 折、按揭 折。 主力媒體 ： 遂寧日報 輔助媒體： 城市周刊 硬性廣告： （通過硬版廣告主力宣傳，軟性文章加以配合，一來可以突出項目品質(zhì)特點(diǎn)，二來可以加快消費(fèi)者的購買決策） 主題一： 魅力江岸?親情人文國際社區(qū) 主題二： 親情人文關(guān)懷，格調(diào)生活典范 主題三： 江無界，境無雙 主題四： 開盤信息及相關(guān)優(yōu)惠政策 賣點(diǎn)延伸： 在上江城，和朋友一起做鄰居，和更多鄰居做朋友 （訴求上江城給業(yè) 主帶來親情關(guān)愛的友鄰生活） 國際化視野，人文新高度 （ 訴求 上江城帶給客戶的全新尊崇生活體驗，描述酒店式物業(yè)管理服務(wù) ） 人性化戶型，體現(xiàn)建筑產(chǎn)品的科學(xué)理念 （訴求項目的戶型賣點(diǎn)） …… …… 媒體選擇 ： 遂寧日報 城市周刊 投放時間及頻率 ： 07 年 2 月上旬 —— 07 年 5 月中旬 遂寧日報： 平均每周三次 城市周刊： 平均每周一次 （開盤后兩周內(nèi)加大頻率） 軟文配合： 根據(jù)開盤銷售狀況，制造話題進(jìn)行軟文配合宣傳。 優(yōu)惠政策： 交 30000 元誠意金，購房時在折扣外再優(yōu)惠 10000元； 交 20xx0 元誠意金，購房時在折扣外再優(yōu)惠 6000元； 交 10000 元誠意金，購房時在折扣外再優(yōu)惠 3000元。 主力媒體 ： 遂寧日報 輔助媒體： 城市周刊 硬性廣告： 通過有計劃的硬性廣告宣傳，使項目形象得到視覺性的體現(xiàn)。 項目進(jìn)入持續(xù)銷售期，廣告投放量減少，選擇主力媒體以少量投入維持形象。 職業(yè)劃分： 根據(jù)本項目自身特點(diǎn)和整體定位，本項目目標(biāo)客戶群的職業(yè)劃分大致為： 行 業(yè)分類 工業(yè)加工 機(jī)關(guān)團(tuán)體 金融行業(yè) 壟斷行業(yè) 私營個體 其它 合計 估計比例 10%左右 15%左右 10%左右 30%左右 25%左右 10%左右 100% 由此可見： 通信、交通郵電、教育、衛(wèi)生、廣電等壟斷經(jīng)營行 業(yè)工作人員為本項目核心目標(biāo)客戶群， 私營企業(yè)主、個體經(jīng)營者等形成 重要目標(biāo)客戶群， 國家公務(wù)員、事業(yè)單位工作人員 為項目第三輔助核心目標(biāo)客戶群，其他人士為補(bǔ)充客戶群。突出本項目的社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢。不過本地房地產(chǎn)市場發(fā)展總體來說比較健康，基本不存在部分一線大城市出現(xiàn)的“樓市泡沫”。號稱“觀音故里”的遂寧有著深厚的“觀音”文化情結(jié)和歷史底蘊(yùn)，“觀音”文化的弘揚(yáng)強(qiáng)調(diào)和推動著以家庭為中心的中國傳統(tǒng)倫理文化，我們可以將社區(qū)主題文化的宣揚(yáng)與這一事件有效整合起來，形成近期樓市較為獨(dú)特的亮點(diǎn)。 項目地塊兩面臨街，臨近橋面，受噪 音和粉塵污染大 項目所在地是濱江路，由于其餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，因此不可避免對住宅的私密性和靜謐性有一定的影響，人流量和車流量必然導(dǎo)致噪音污染。 靠近北轉(zhuǎn)盤交通便捷 靠近北轉(zhuǎn)盤交通便捷 。 盛 世濱江路是遂寧市的窗口形象工程，其寬闊的路面加上規(guī)劃的賞心悅目的綠化帶及花園， 還有規(guī)劃中的生態(tài)公園，讓購買者更加切心向往。 項目周邊商業(yè)形象較差 項目附近的川中大市場整體形象較差，周邊街區(qū)路面與商業(yè)門面均體現(xiàn)出與本項目的高品質(zhì)的不協(xié)調(diào)。這是本項目面臨的大好機(jī)遇，而本項目最主要競爭對手 —— 凱麗濱江恰好不具備這一優(yōu)勢資源。 國家 對房地產(chǎn)可能的宏觀調(diào)控 今年第四季度，國務(wù)院頻繁傳出對當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展過快表示擔(dān)憂的聲音，不排除在 20xx 年推出新的宏觀調(diào)控政策的可能。 推廣中強(qiáng)調(diào)生活的便利性、舒適性，以及優(yōu)美的環(huán)境和一定的升值潛力。而主要吸引本項目客戶群關(guān)注的傳播渠道按重要性排列依次為： 遂寧日報、戶外廣告、車身廣告、 DM單、城市周刊、車身廣告、工地現(xiàn)場廣告、短信群發(fā)、遂寧電視臺 。 持 續(xù) 銷售期 07 年 5 月下旬—— 07 年 9 月下旬 樓盤的主題形象進(jìn)一步鞏固；開始進(jìn)入平穩(wěn)銷售階段，實(shí)現(xiàn)總體55%的銷售率 。 目標(biāo) ： 成功傳遞項目形象，建立知名度，為開盤動作造勢 推廣主題： 魅力江岸?親情人文國際社區(qū) 推廣組合： 現(xiàn)場包裝 +報刊宣傳 +戶外廣告、車身廣告 +DM 廣告 + 排號活動 推廣執(zhí)行內(nèi)容： a、報刊宣傳 宣傳策略 ： 以