【正文】 ................................................................ 48 第一部分 項目總論 3 第一部分 項目總論 項目背景 這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。 ②宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍； 2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； 3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響； 5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可 利用的構(gòu)建； 第一部分 項目總論 5 6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 第一部分 項目總論 7 3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件 。 各行政區(qū)市場比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 ④未來 23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 ⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 ⑥結(jié)論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品 的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 第二部分 市場研究 14 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 ①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上） ②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。 ⑥周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。（ 100 20%+150 30%+220 40%+300 10%）=66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 第三部分 項目開發(fā)方案 21 ④戶型設(shè)計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23 衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） ⑴需求：住宅戶均 ，需 36個（按方案 2）；寫字間戶均 個停車位，需 99 個；酒店戶均 個， 50%的住房率，需57個；共計需 192個停車位。共計 168個停車位。 附表 1 開發(fā)進度模擬表 時間項目 2020 年 2020 年 前期可行性論證 設(shè)計招標(biāo) 建筑設(shè)計 園林設(shè)計 三通一平 工程施工 裝 修施工 內(nèi)部認(rèn)購 正式銷售 竣工 營銷方案 ①方案 A 寫字樓中留出 4000 ㎡ 自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機動車位留出 11個外，其余 100個出租。勞動定員。 合作方式及條件 ①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 ②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329m2，經(jīng)營性用房 600m2，合計住戶約 205戶。再者， A 市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準(zhǔn)價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào) 100元 /m2左右，由此拆遷成本預(yù)計為： /m2+100元 /m2= *34929m2= ③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開 支 土地費用合計：本項目占地 畝，每畝 萬元，土地總價值為萬元。（規(guī)劃設(shè)計： 10萬元；第四部分 投資估算與融資方案 30 建筑設(shè)計： 5元 /m2；地質(zhì)勘探： 2元 /m2；測量定位： 10萬元） ②建筑安裝工程費用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo)，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元 /㎡ （方案 1）， 1500元 /㎡ （方案 2），綜合樓按 1600元 /㎡ ，寫字樓裝修按 600 元 /㎡ ，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000 元 /㎡ 計算，本項目建筑安裝工程總造價為 8472 萬元（方案 1）， 9168 萬元（方案 2）。 ⑥建設(shè)單位管理費 按前五項費用之和的 2%計提。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 現(xiàn)金流量表 要求結(jié)果公司的具體情況，付款時間適當(dāng)控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。 可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險等進行比較，尋求財務(wù)費用最經(jīng)濟的籌資方案。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。 項目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標(biāo)。（ 1193250） =。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。 50=10% 即出租率達到 10%即可以保本經(jīng)營。 變動因素 成本變動 成本變動幅度（ %）對各項經(jīng)濟指標(biāo)變化的影響。 ④對主要的對比方案進行說明。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。 ④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。主要內(nèi)容有： ①明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風(fēng)險能力 ②對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。200=25% 即住房率達到 25%能夠保本經(jīng)營。這項工作稱為不確定性分析。 15487=300% 每年為 300%247。財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。 融資方案分析 籌資方案要在對項目資金來源、建設(shè)進度進行綜合研究后提出。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。按建安成本的 10%取費。 建筑成本估算 ①工程前期費： 前期工程費用 包括工程勘察費、工程設(shè)計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按照 A 市人民政府第 9號令，對 A 市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2020年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2020年 7月 1日開始執(zhí)行后。 A土地費用： ①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價 ②拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié) 構(gòu)，其中 4 棟 5層住宅樓房（實驗小學(xué)職工二棟 40 戶，四建公司職工住宅一棟 16 戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30戶）。人員來第三部分 項目開發(fā)方案 25 源分 析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。中小型 項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復(fù)雜項目的實施進度可用網(wǎng)絡(luò)圖。 5%= /個 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價格應(yīng)定位在 6萬元 /個。 18 層差別不大。 綜合樓外觀風(fēng)格 建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 ⑤周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 ⑤如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市 場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 項目規(guī)劃控制要點 規(guī)劃控制要點 ①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 ②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 ③綜合容積率、住宅容積率 ④建筑密度 ⑤控高 ⑥綠化率 ⑦其他 項目發(fā)展概況 第一部分 項目總論 8 ①已進行的調(diào)查研究項目及成果 ②項目地塊初勘及初測工作情況 ③項目建議書編制、提出及審批過程 ④研究工作進展情況 可行性研究報告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。 9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 ①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； ②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用； ③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； 第一部分 項目總論 4 項目概況 項目名稱 項目建設(shè)單位概況 項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀 ①地塊位置 地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。 4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距 離、涉及線路成本等。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 項目擬定位方案 可類比項目市場調(diào)查 序號 比較因素 典型樓 盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細(xì)） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水；社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì) 5 交通情況