“新中銀花園”營(yíng)銷報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 場(chǎng)調(diào)研及整合營(yíng)銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 21 對(duì)于本項(xiàng)目而言，開發(fā)商具有港資背景，園林設(shè)計(jì)遵循“歐式風(fēng)格”，并且社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)、休閑生活配套齊備，因此在形象定位上可以提出“運(yùn)動(dòng)”、“健康”與“生態(tài)”的概念。 ○ 樓體條幅： 在靠近主干道或人流量大且顯眼的地方上懸掛樓體條幅廣告，主要體現(xiàn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)及促銷內(nèi)容； ３、報(bào)紙及影視廣告 ○選擇閱讀面較廣的報(bào)紙（如南方都市報(bào)、東莞日?qǐng)?bào)等）及收視率較高的電視臺(tái)及電視頻道發(fā)布廣告。 二 55% 約 22000 三 75% 約 30000 四 90% 約 34000 注：可銷售總面積以約 40000M2計(jì)算。 “新中銀花園”市場(chǎng)調(diào)研及整合營(yíng)銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 17 （二）價(jià)格策略及價(jià)格控制 1．價(jià)格策略： 本項(xiàng)目要想快速啟動(dòng)銷售，建議實(shí)行“低開高走” 的價(jià)格策略，初步擬定策略如下： □ 啟動(dòng)期： 2300－ 2350元／ M2； □ 公開發(fā)售期： 2450－ 2500 元／ M2； □ 強(qiáng)銷、持銷期： 2550－ 2600 元／ M2； □ 掃盤期： 2500元／ M2 說明：以上策略在推廣過程中，將根據(jù)市場(chǎng)銷售實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 我司對(duì)此類物業(yè)有相當(dāng)豐富的操盤經(jīng)驗(yàn)，但由于時(shí)間緊迫，在此暫提供兩種對(duì)重塑項(xiàng)目形象有幫助作用的策 略： “新中銀花園”市場(chǎng)調(diào)研及整合營(yíng)銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 15 策略一：給“優(yōu)質(zhì)物業(yè)為何以超低價(jià)發(fā)售”一個(gè)合理的說辭！項(xiàng)目一期當(dāng)時(shí)是為香港中銀集團(tuán)內(nèi)部員工建造的，由于集團(tuán)內(nèi)部原因，只是解決了一部分員工的住房，現(xiàn)在把當(dāng)時(shí)用于員工居住的單位向外公開以低價(jià)位銷售，以期盡快完成一期的銷售，把主要精力投入到二期的建設(shè)之中。 每一塊空地，都是一個(gè)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 “新中銀花園”市場(chǎng)調(diào)研及整合營(yíng)銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 9 四、小結(jié) 通過上述分析可以看出，片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。另外，在付款方式上，“都市之光”針對(duì)小戶型客戶購(gòu)買心理和購(gòu)買能力，在 東莞首個(gè)提出了“首付一萬”的付款策略，降低了置業(yè)門檻。隨著大盤的不斷入市，片區(qū)市場(chǎng)供給量逐年增加，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。 2002 年全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，全市完成外貿(mào)出口總額預(yù)計(jì)238 億美元， 農(nóng)業(yè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)等 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與 上年 相比均有大幅度提高，整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭，為東莞市房地產(chǎn)發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。二十年來，東莞的經(jīng)濟(jì)以平均每年 20%的增長(zhǎng)率蓬勃發(fā)展，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。由于屬新發(fā)展區(qū)域，土地供給充足，從而吸引了大批實(shí) 力雄厚的開發(fā)商如中信地產(chǎn)、光大集團(tuán)等進(jìn)入該片區(qū)，并開發(fā)了一批具有代表性的大規(guī)模樓盤，如東泰花園、景湖花園、世紀(jì)城等?！瓣柟饧偃铡?、“紫云龍庭”憑借其物業(yè)的知名度和成熟的社區(qū)環(huán)境，使得其價(jià)格在片區(qū)處于較高水平，達(dá)到了 3700— 3800 元 /M2；“現(xiàn)代經(jīng)典”作為“世紀(jì)城”的首個(gè)項(xiàng)目，采取了低開高走的價(jià)格策略，入市價(jià)為 3300 元 /M2；而以小戶型為主打的“都市之光”，均價(jià)為 2500 元/M2。除此以外，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售代理、廣告策劃、物業(yè)管理等品牌專業(yè)公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、輕松靈活的付款方式也是各樓盤應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的策略。鑒于這此方面所極可能產(chǎn)生的負(fù)面消極影響，建議在進(jìn)行推廣的時(shí)候， 一定要重塑社區(qū)形象，給樓盤一個(gè)全新的形象，給市場(chǎng)一個(gè)全新感覺！徹底地?cái)[脫重新開盤所面臨的負(fù)面影響，力求項(xiàng)目順利銷售。 因此，結(jié)合周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和本項(xiàng)目目前的實(shí)際情況，要相對(duì)快的完成銷售目標(biāo)，加快回款速度，建議項(xiàng)目均價(jià)定位在 2500～ 2600 元／ m2（折后均價(jià)）之間。 （五）銷售目標(biāo) 銷售階段 時(shí)間 累計(jì)銷售率 累計(jì)銷售面積（ M2） 備注 一 25% 約 10000 達(dá)到 90％銷售率的時(shí)間約需10 個(gè)月。 “新中銀花園”市場(chǎng)調(diào)研及整合營(yíng)銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 22 ２、戶外廣告 ○ 路旗： 從本項(xiàng)目到“陽光假日”，沿主干道設(shè)置路旗；一者沿伸了項(xiàng)目的視覺引導(dǎo)，擴(kuò)大項(xiàng)目的
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