“新中銀花園”營銷報(bào)告(文件)
【正文】 啟動銷售，建議實(shí)行“低開高走” 的價格策略，初步擬定策略如下： □ 啟動期： 2300－ 2350元／ M2； □ 公開發(fā)售期： 2450－ 2500 元／ M2； □ 強(qiáng)銷、持銷期： 2550－ 2600 元／ M2； □ 掃盤期： 2500元／ M2 說明：以上策略在推廣過程中，將根據(jù)市場銷售實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。具體制定標(biāo)準(zhǔn)將在下次提交。 二 55% 約 22000 三 75% 約 30000 四 90% 約 34000 注：可銷售總面積以約 40000M2計(jì)算。 因?yàn)樗挥凇爸醒肷虅?wù)和住宅社區(qū)內(nèi)”，結(jié)合本項(xiàng)目的特定條件與優(yōu)勢，可以考慮定位為： 中央居住區(qū)大型（可以具體量化，指標(biāo)以全部建筑面積 為指標(biāo)，如 60 萬 M2）生態(tài)園林社區(qū)。 ○ 樓體條幅： 在靠近主干道或人流量大且顯眼的地方上懸掛樓體條幅廣告，主要體現(xiàn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)及促銷內(nèi)容； ３、報(bào)紙及影視廣告 ○選擇閱讀面較廣的報(bào)紙（如南方都市報(bào)、東莞日報(bào)等）及收視率較高的電視臺及電視頻道發(fā)布廣告。 （二）包裝及宣傳 １、樓書及宣傳單張 以前使用的樓書折頁過于普通，而且項(xiàng)目進(jìn)行全方位的全新形象整改之后，樓書及宣傳單張需要以一種全新的格調(diào)來充分張揚(yáng)本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素及形象，給客戶一種美好的構(gòu)想及觀感，以激起客戶的購買欲。 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 21 對于本項(xiàng)目而言，開發(fā)商具有港資背景，園林設(shè)計(jì)遵循“歐式風(fēng)格”，并且社區(qū)內(nèi)運(yùn)動、休閑生活配套齊備，因此在形象定位上可以提出“運(yùn)動”、“健康”與“生態(tài)”的概念。 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 19 （四）交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 ? 本項(xiàng)目有大量單身公寓及小 部分一房一廳，購買這類客戶的購買力并不很強(qiáng)或者是投資類客戶，針對這類客戶最好能提供帶裝修的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行銷售，以降低壓力，減少裝修麻煩，有利于促銷； ? 對于二房以上戶型，建議提供裝修套餐，標(biāo)準(zhǔn)不宜過高，可分兩個檔次：如變通檔： 350－ 400元／ M2；精裝檔： 500－ 550 元／ M2。由此，同類戶型的不同單位的定價應(yīng)充分考慮以上影響因素，追求合理科學(xué)的“價格性能比”，使每個單位都物有所值。從上述同類個盤或近鄰成熟社區(qū)中的同類戶型來看，價格都不算很高。因此，如有可能，可考慮給項(xiàng)目重新啟用與“中銀品牌”相結(jié)合的新名字，如貴司認(rèn)為可行的話，我司在下個階段可以提供新命名方案，以供貴司參考。重新組織開盤并進(jìn)行推廣，可能會給人帶來一種“賣尾盤”與“樓盤有問題而降價促銷”的不良感覺，這是銷售一期現(xiàn)樓所存在的最大的問題與瓶頸。為了避免后期面臨更大的競爭壓力，順利完成一、二期的過渡，應(yīng)盡快將項(xiàng)目重新包裝后發(fā)售，爭取在最短的時間內(nèi)銷售完。如中信東泰花園和景湖花園之間的競爭，就是品牌與品牌之間的較量。從本片區(qū)的客戶構(gòu)成來看，對于“陽光假日”等中高檔樓盤而言，目標(biāo)客戶主要集中工廠管理階層以及商鋪老板，而別墅物業(yè)主要針對來莞投資的港商、臺商和外籍人士。 怡豐都市廣場強(qiáng)勢推出小戶型 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 6 價格分析 片區(qū)代表性樓盤價格表33003700 3800250001000200030004000現(xiàn)代經(jīng)典 陽光假日 紫云龍庭 都市之光 通過上表可以看出，片區(qū)物業(yè)的價格水平主要在 2500— 3800 元 /M2，各樓盤由于其檔次、規(guī)模、定位的不同，價格上也存在較大差別。 戶型分析 從片區(qū)各樓盤的戶型來看，主要以居家戶型為主。 “新中銀花園”市場調(diào)研及整合營銷建議 深圳市友佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 4 三、項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 項(xiàng)目片區(qū)屬南城區(qū)，是東莞未來的大型中央商務(wù)和高尚住宅區(qū)。但隨著近幾年整體市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善，房地產(chǎn)市場開始升溫，成交量逐年放大，供應(yīng)與需求同步增長，市場容量不斷增大，這表明城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)步入穩(wěn) 定增長的軌道。 改革開放以來，東莞實(shí)施經(jīng)濟(jì)國際化戰(zhàn)略，大力吸引外資，
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