【正文】 4部幢直升客梯可考慮觀光電梯 1 部專用消防電梯另設(shè) 步梯通道 2 條寬 12 米 智能化城市商業(yè)商業(yè)廣場具備 5A 級智能系統(tǒng)功能即自動化管理系統(tǒng) BAS自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng) ACS消防自動化系統(tǒng) FAS通訊自動化系統(tǒng) CAS辦公自動化系統(tǒng) OAS 空調(diào)設(shè)施國產(chǎn)或進(jìn)口制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)另有新風(fēng)增氧系統(tǒng) 給水設(shè)施給水水源由市政水管網(wǎng)供水市政水管網(wǎng)有預(yù)留接口在城市商業(yè)廣場附近設(shè)計二根 DN200 進(jìn)水管與室外市政給水管網(wǎng)相連城市給水壓力按不小于03Mpa 考慮水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)給水經(jīng)水表計量后到個用水點 排水設(shè)施排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)生活 污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)小廣場內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道 消防設(shè)施消防自動報警聯(lián)動系統(tǒng)房間及過道設(shè)有手動報警閥多層次消防安全保護(hù)應(yīng)設(shè)有防火消煙供氧疏散避難層并設(shè) 1 部直升全程消防專用電梯 供電設(shè)施供配電房接收輸出兩回路 10KV 高壓變電 24 小時供電另設(shè)人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組以供主要設(shè)備的緊急啟動 弱電設(shè)計 1 小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入 2 酒店式商務(wù)公寓設(shè)數(shù)據(jù)語音用模塊化插座 3 數(shù)據(jù)語 音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式用五類傳輸線 4 小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控防盜報警系統(tǒng)出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器 5 小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入每用戶設(shè) 2～ 3 個電視用戶盒 6 設(shè)火災(zāi)自動報警消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng) 停車場地下兩層共 80 多個泊車位保安監(jiān)控和收費系統(tǒng)由 電腦控制全天候服務(wù)建議使用 IC 卡管理系統(tǒng)能夠有效解決不同用戶的管理問題包括來訪客戶車輛的管理臨時 IC 卡 節(jié)能本項目主要節(jié)能為水電為了進(jìn)一步降低能耗節(jié)約能源減少生產(chǎn)成本應(yīng)采取多項節(jié)能措施 主要措施有 1 所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型 2 為提高電網(wǎng)的功率因素在低壓側(cè)不重靜電容量 365 萬平方米含 5000 平方人防地下室其中商業(yè)面積 4000萬平方米含餐飲娛樂地產(chǎn)占總建筑面積的 67 而從物業(yè)價值上講約占總物業(yè)價值的 85 所以本項目的銷售重點是商業(yè)地產(chǎn)含餐飲娛樂用房 1 價格策略低價入市快速銷售滾動發(fā)展逐期提升 由于地產(chǎn)是一個典型的區(qū)域性產(chǎn)品而區(qū)域性客源不但是有限的而且是喜新厭舊的低開的目的是吸引市場視線聚集人氣形成羊群效應(yīng)其路線是提升價格快速成交形成熱銷場面低開高走的策略可以實現(xiàn)對前期購房者的升值承諾讓消費者看到市場機(jī)會和升值空間快速形成口碑 這種方法的關(guān) 鍵是調(diào)價的技巧是對調(diào)價間隔和調(diào)價幅度進(jìn)行合理動用總體原則是調(diào)價幅度要小調(diào)價頻率要高調(diào)價后要加大對已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值充分發(fā)揮口碑宣傳的效用 這里的低價是相對于消費者的心理預(yù)期而言的而非針對競爭對手的所所在前期市場宣傳時需以心理暗示的形式抬高市場對本項目價格的心理預(yù)期而在正式面市發(fā)售時以低于市場心理預(yù)期價格推向市場從而吸引更多的購買者匯集人氣樹立品牌為二期三期的銷售打下堅實的基礎(chǔ) 2 形象策略形象是指樓盤在消費者心中的感性地位樓盤形象與目標(biāo)客戶群和銷售價格有著最直接的關(guān)系我們要針對項目進(jìn)行 形象統(tǒng)一設(shè)計向市場表達(dá)項目自身獨特的硬件和品位通過各種形式的低成本營銷樹立樓盤高端形象 3 宣傳推廣策略 賣場營銷 在中前期著力于賣場招商及營銷當(dāng)然賣場招商及營銷會貫穿于整個營銷過程但中前期特別是前期應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷尤其是在項目信譽口碑未形成足夠強(qiáng)大之時而據(jù)我們對多個案場的客戶統(tǒng)計分析在賣場積累的客戶誠意度遠(yuǎn)高于其他方式登記積累的客戶 活動 事件 招商及營銷 本項目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動來達(dá)到提升本項目知名度并配合各個營銷期的營銷活動促進(jìn)活動招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結(jié)合 1 舉辦 城市商業(yè)商業(yè)廣場日區(qū)域底鋪平均售價達(dá) 3 萬元～ 4 萬元平方米 該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表 序號 商業(yè)名稱 規(guī)模萬㎡ 業(yè)態(tài) 距本項目距離 1 國貿(mào)商城 18 零售 1000 米 2 百貨大樓 12 零售 1000 米 3 和華仟百意 22 零售 1000 米 4 商廈 26 零售 1500 米 5 盛世衣莊 04 零售 800 米 6 綠色步行街 09 零售 1000 米 7 浙江商貿(mào)城 09 零售 1000 米 2020 年是商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個重要節(jié)點不僅在商業(yè)用房的開發(fā)銷售和投資上都有較大的增量市場 輪廓逐漸清晰投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立從目前的情況來看在的住宅開發(fā)趨勢影響下住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴(kuò)展二環(huán)兩側(cè)的商業(yè)用房得到較快增長相對中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴(kuò)散而降低速度 總之今年商鋪將有著更多縱深方向的變化這對商鋪投資開發(fā)規(guī)劃方面提出了許多新的課題商鋪市場的技術(shù)要求會越來越高在開發(fā)方面更重視細(xì)分市場重視定位和競爭策略的制訂在投資方面更注重收益和風(fēng)險分析而在市場價格方面將出現(xiàn)總體租價微調(diào)售價起穩(wěn)的局面 餐飲娛樂地產(chǎn)市場分析 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入的提高生活必需品的消費占全部消費的比重 將不斷降低恩格爾系數(shù)也將降低而休閑消費等將有驚人的增長 2020 年全社會餐飲業(yè)營業(yè)額超過 1 萬億元同比增幅超過 14％保持了連續(xù) 15 年兩位數(shù)的高速增長中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化比如快餐和休閑餐飲的興起洋快餐大舉進(jìn)入中國西餐逐漸被人們接受傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)化正在興起等等隨著中國快速融入世界經(jīng)濟(jì)的步伐在今后幾年中國餐飲業(yè)將會以更快的速度向前發(fā)展預(yù)計 2020 年餐飲業(yè)仍將保持高速增長年營業(yè)額將突破 12020 億元大關(guān)增長幅度將達(dá)到 17％左右 在市場餐飲企業(yè)營業(yè)額更是直線上升 2020 年 餐飲業(yè)營業(yè)額達(dá) 205 億元比上年增長 203 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的普遍提高在未來幾年每年的餐飲營業(yè)額都將新增 4 億元左右 娛樂市場快速發(fā)展始于 90 年代初由于改革的深入和對外開放的擴(kuò)大來華外商增加以及人民生活水平的提高對各種娛樂健身服務(wù)的需求迅速上升從1994年到 1997年全國許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂健身設(shè)施的高潮從 1998年以來的 8 年中娛樂健身場所數(shù)量大約翻了三翻多這些場所大都集中在大中城市及周邊地區(qū)因經(jīng)營項目不同投資額從幾十萬元至上千萬元不等 而根據(jù)統(tǒng)計 2020年城市居民家庭人均可支配 收入為 8817元人均消費支出為 6930元其中文化娛樂服務(wù)消費為 786元約占 11由此可見休閑娛樂業(yè)在的蓬勃發(fā)展 目前市餐飲場所主要集中在文峰路兩側(cè)清河路兩側(cè)文峰兩側(cè)主要以中低檔小酒店為主單鋪營業(yè)面積平均在 200 多平方而清河路兩側(cè)主要以中高檔大酒店為主單鋪營業(yè)面積平均在 500 平方以上而娛樂業(yè)除清河中路潁州南路兩側(cè)低檔練歌房外單鋪營業(yè)面積平均在 200 多平方主要以國會英皇鉆石年代錢柜檔次為高單鋪營業(yè)面積平均在 500平方以上但較為分散而在堪稱 CBD區(qū)域的人民路商圈只有國貿(mào)大酒店一家餐飲場所娛樂場所沒有功能配套明顯 缺失 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長為商業(yè)及餐飲娛樂地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化國際零售業(yè)餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐中國市場同時本土的餐飲娛樂企業(yè)也看好市場的發(fā)展加大了在這方面的投資力度在經(jīng)濟(jì)高速增長的推動下餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展用房需求劇增由于這些餐飲娛樂用房通常會采用購買或租賃的形式來獲得也從而推動了相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展 辦公樓市場分析 2020 年以前經(jīng)濟(jì)對外開放度較低經(jīng)濟(jì)總體較為落后寫字樓市場較為萎靡租售價格一直落后于住宅市場以致近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)市場寫字樓開發(fā)量一直處 負(fù)增長態(tài)勢但隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和對外開放程度的加快寫字樓市場自2020年年中起開始復(fù)蘇租金開始上調(diào)出租率水平穩(wěn)步提高 GDP已經(jīng)連續(xù) 15年保持兩位數(shù)增長持續(xù)平穩(wěn)有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外來商家的投資信心為寫字樓市場的發(fā)展蘊含了無限機(jī)遇由于未來的需求量將明顯增長更多的企業(yè)逐漸開始研究購買辦公樓自用的可行性此外作為經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊吸引了眾多的區(qū)域內(nèi)企業(yè)其中民營企業(yè)也是一個不可忽視的生力軍與外來企業(yè)相比區(qū)域內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項資產(chǎn)投資調(diào)查顯示目前市場上的主要買家為國內(nèi)的一些金融投資和貿(mào)易機(jī)構(gòu) 寫字樓市場過去 3 年的 新供應(yīng)量分別為 2020 年 4000 平方米 2020 年5000 平方米 2020 年 7000 平方米雖然寫字樓市場新供應(yīng)量不斷增加但在租賃媒介上仍有尋租啟事隨時可見報端由此可見供應(yīng)量相對不足供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理市場存量逐年消耗空置率大幅下降與此同時市場平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢租金從 2020 年的每天每平方米 035 元回升到目前的每天每平方米 056 元漲幅高達(dá) 60 現(xiàn)階段寫字樓市場的平均租金水平為每天每平方米 056 元高端市場每天每平方米 080100 元低端市場每天每平方米為 030040 元年收益率約為 69 2020 年 度在經(jīng)濟(jì)運行狀況良好的背景下省內(nèi)外企業(yè)對的投資信心逐漸增強(qiáng)寫字樓市場逐漸回升寫字樓租金逐步走高租售率增加市場趨于活躍放眼未來兩年隨著新供應(yīng)量的萎縮使用需求的升溫租金水平將進(jìn)一步上揚繼而刺激購買需求估計寫字樓的產(chǎn)權(quán)交易量和資本價值將出現(xiàn)突破性增長 根據(jù)交通的便利