【正文】 程度和區(qū)域特征的不同辦公樓在市區(qū)境內呈有規(guī)則的分布主要有二大塊 人民路－－潁州路板塊由于是市最重要的商業(yè)中心潁州路是進入市區(qū)的重要通道因而該板塊成為區(qū)內辦公樓的一個主要分布區(qū)市將近一半的辦公樓都集中在這一帶 清河西路――阜王路板塊由于市政府及許 多機關事業(yè)單位處在這一板塊不僅市內交通非常便利而且經過近幾年房地產業(yè)的發(fā)展區(qū)域內寫字樓得到快速發(fā)展 住宅市場分析 房地產市場的區(qū)域市場可以大致劃分為中市區(qū)南城區(qū)西城區(qū)泉北區(qū)河東區(qū)開發(fā)區(qū)本項目地處中市區(qū)在市屬上游水平 經對今年各類房屋交易情況分析市住房市場呈現以下幾個特點 價格逐漸上漲居民對商品房價格的心理承受能力逐漸增強 2020 年阜城商品房均價達 1431 元平方米 2020 年均價達到 1789 元平方米 2020 年均價達到 2300元平方米 2020 年均價達到 2700 元平方米個別 高達 4000 元平方米價格的不斷上漲絲毫沒有阻擋居民的購房熱情商品房成交量不斷放大居民對商品房價格的心理預期不斷提高 住宅改善型消費增加居民對小戶型的商品房需求減弱購買單套面積在 100平方米以上的商品房比上一年顯著提高其中購買單套面積在 100平方米～ 120平方米商品房同比提高了 8個百分點單套面積在 120平方米以上的商品房同比提高了 734 個百分點經過幾年的發(fā)展目前市住宅市場正在從以價格競爭為主逐漸轉變?yōu)楫a品品質競爭和品牌競爭 房地產投資需求升溫投機需求受到打壓在當前股市風險較大存款利率較低投資渠道不寬不暢的情況 下受房價持續(xù)上漲投資回報較高的吸引房地產投資投機需求加大但受近期國家及地方宏觀調控力度不斷加大的影響投機需求受到打壓鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣城購房者漸成主力隨著城市化進程的加快阜城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城居民以子女教育做生意追求城市化生活為購房目的的消費需求呈遞增趨勢 2020年 2020年在阜城商品房銷售面積中鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城購房比例高達 27 和 25 金融支持力度加大居民貸款購房意識增強 2020 年全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產開發(fā)貸款余額占整個消費貸款余額的 86 貸款購房比例達 71％ 此外 20202020 年住宅市場顯著特點是所謂買 漲不買跌房價的快速攀升正成為拉動消費者入市的一種動力剛性需求得到提前釋放受當前房產市場供不應求狀況的影響許多原本可以延緩幾年置業(yè)的人群出現了需求提前釋放的狀況樓市中一步到位型置業(yè)十分普遍合理有效的梯級消費模式得不到認可 從 2020 年中央政府頒布的一些相關政策來看住宅市場的政策調控力度仍在加大中小戶型的政策性導向強力推行但由于住房消費是啟動內需的重要因素是地方政府的重要財政來源所以中央及地方政府仍將進一步推動住房消費拉動經濟增長但為了保證房地產市場的健康可持續(xù)發(fā)展為了平息因房價過高日益沸騰的民怨政府仍將會在多 方面采取措施以保證未來幾年房地產市場的持續(xù)健康有效增長 隨著城市用地的日趨減少和政府批租土地的控制土地價格仍會不斷攀升而且隨著人們生活水平的提高對高質量環(huán)境優(yōu)美的中高檔項目需求不斷增大需求的拉動成本的推動必將使房地產的相對價格穩(wěn)步上升 三項目的市場情況分析及預測 1 項目整體素質分析 項目優(yōu)勢 項目區(qū)位極佳市場認可度較高 項目交通非常便利出入非常方便生活成本較低 項目周邊商業(yè)服務教育醫(yī)療銀行等生活配套非常齊全 項目位于商貿城中心地帶西側是生態(tài)元北側是區(qū)政府南側是泉河風景帶景觀資源較為豐富 項目發(fā)展商實力雄厚具 有良好的資金和市場運作實力擁有 3000 多家合作廠商 項目劣勢 投資較大 公寓辦公還具有一定的風險性市場可選擇空間小 威脅分析 已有外來投資商敏銳地覺察到商貿城缺乏類似城市商業(yè)廣場這樣一個綜合型的商業(yè) MALL 他們正處于市場的初步調研階段并有意向投資于本類物業(yè) 商貿城目前已有約 20 萬平方米的商業(yè)鋪面本項目開發(fā)成功不但拉動了這些商鋪面同時也給該項目銷售及商業(yè)整體運作帶來了威脅 該項目開發(fā)不能分期開發(fā)要一次性投入同時也加大項目開發(fā)的風險 機會分析 商貿城中心區(qū)可開發(fā)地塊資源極少本項目從地段配套發(fā)展?jié)摿Φ确矫婢胺Q之絕版地塊具有很大的發(fā)展空間和極強的可塑性 本項目由巨龍房地產開發(fā)公司投資建設投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽和開發(fā)經驗發(fā)展商具有較強的商業(yè)運作和招商管理在省內乃至全國批發(fā)服裝及小商品具有良好社會信譽將有助于提高項目的品質形象 人口眾多輻射面廣對于小商品及服裝需求較大 經濟近幾年的快速穩(wěn)步增長將為本項目帶來較大的發(fā)展機遇 綜合評價 結合前面的 SWOT 因素分析我們可以看出城市商業(yè)廣場項目具備得天獨厚的市場優(yōu)勢和千載難逢的市場機遇如能從產品設計和規(guī)劃上適度創(chuàng)新以較高的市場定位引領商業(yè)地產市場 為了將本項目運作成功 我們仍需注意以下焦點問題 在項目操作上多從空間建筑環(huán)境三方面尋求突破適度超前強調舒適度與美感的前提下避開價格競爭 掌握引導市場的開發(fā)節(jié)奏從資金量供應量開發(fā)間隔等多個角度研究問題 通過項目推廣工作消除與消費者之間的溝通障礙最大程度弱化價格印象實現項目銷售速度的本質性飛躍 對物業(yè)管理及商場文化活動方面繼續(xù)加大投入實現企業(yè)品牌由知名度向美譽度的轉化 在產品開發(fā)的基礎上注意對項目入住理念的提升加強對項目品位和身份象征的營造在操作上應不斷制造熱點提高市場關注度 24 競爭項目調研 本區(qū)域內沒有能與城市商業(yè)廣場形成實質競爭威脅的項目 第四章 建設條件及選址 一區(qū)域概況 市地處黃淮海平原的南端安徽省西北部轄界首市和太和臨泉阜南潁上四縣及潁州潁泉潁東三區(qū) 52 個鄉(xiāng) 113 個鎮(zhèn) 4018 個村面積 9775 平方公里耕地 585 萬公頃人口 9328 萬人是安徽省人口最多的市 二自然條件 市位于安徽省西北部東接淮南市西連河南省駐馬店周口二市南隔淮河和六安市河南省信陽市相望北靠亳州和河南省商丘市 地理位置 市地處淮北平原的腹地安徽省西北部北鄰齊魯西連豫鄂泉河茨河潁河交匯于此市區(qū)地理坐標東經 115176。關愛弱勢群體慈善捐款活動邀請市縣領導新聞媒體知名企業(yè)參加由民政部門牽頭舉辦宣傳購房產獻愛心共和諧公司按已收房款的 03 做為購房者慈善捐款并征得購房者同意后定期在在電視臺發(fā)布慈善大使名單或在設置慈善大使墻一塊銘刻慈善者名錄作為小區(qū)獨特的景點展示達到一次活動持續(xù)營銷的宣傳效果 22020 年的重經營的模式從客觀上扼止了過去商鋪市場開發(fā)者的集資行為與 投資者的浮躁心態(tài)使商鋪的經營性與可售性得到了較好協調將促使商業(yè)地產市場走向規(guī)范化商鋪經營能力決定商鋪的價值比重將越來越重商鋪營銷向主導經營型轉變將成大勢 本項目商業(yè)地產要靈活實行銷售型與經營型的有機結合做到統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一管理產權獨立以商促商既要實現資金的快速回籠又要保證項目效益的最大化要充分發(fā)揮發(fā)展商－中國常熟服裝城經營管理有限公司在國內商圈的經營優(yōu)勢良好信譽以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關系大力招商把海外內的名牌企業(yè)名牌產品引進來把知名營銷商聚集到城市商業(yè)廣場交通過他們以商促商迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價值 目前開發(fā)商 巨龍公司已與中國服裝巨頭―1 整體策略 營銷節(jié)奏共分五個階段籌備期預售期公開銷售期強銷期和續(xù)銷期 1 售樓處選址 售樓處面向向主干道附近在人民路附近建設裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處 ①該地段為核心商業(yè)圈人員層次較高有較大的客源潛力 ②人員流動量大易擴大知名度 ③交通動線發(fā)達方便客戶咨詢 2 本案操作分為三個階段 第一階 。城市商業(yè)購物廣場可行性研究報告 第一章 總 論 一項目基本情況 1 項目名稱城市商業(yè)廣場 2 項目單位開發(fā)商巨龍房地產開發(fā)有限公司 3 項目負責人康勇 4 項目建設地點潁泉區(qū)商貿城中心廣場 沿街東西寬 134 米南北長 104 米占地面積 22 畝約 14000 平方米 5 開發(fā)目的 ①發(fā)展泉北城市經濟改善城市功能增強城市輻射力 ②帶動商貿城商業(yè)經濟發(fā)展樹立泉北新區(qū)城市新形象 ③招商引資推動泉北新區(qū)城市經濟快速發(fā)展 ④提高商貿城商業(yè)檔次改善城市居民購物和居住條件 ⑤提高企業(yè)自身 經濟效益加快企業(yè)發(fā)展 6 建設內容 該項目占地 22 畝 14000 平方米總建筑面積約 11 萬平方米其中商用面積 4萬平方米含人防和設備用房 5000 平方米辦公住宅 7 萬平方米并配套建設道路停車場裝卸平臺及配套用房 1000 平方米 城市商業(yè)廣場項目從功能上分為三部分 地下部分為人防設備間停車場約 10000 平方 裙樓 1～ 4 層為商業(yè)服裝及小商品批發(fā)商城約 40000 平方 528 層以上為 2 座辦公塔樓約 70000 平方 基地容積率 70 建筑密度 70％機動車停車泊位 300 輛 地下室及戶外 7 項目總投資 35 億元人民幣 二經濟技術及財務指標 城市廣場主要技術經濟指標 表 1 序號 項 目 單位 指標 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 14000 11 其中 建筑用地面積 平方米 10000 12 公共占地面積 平方米 4000 2 總建筑面積 平方米 110000 21 其中 住宅建筑面積 平方米 0 22 寫字樓建筑面積 平方米 70000