【正文】 52′ 56〃周圍是潁上阜南臨泉界首太和利辛等縣 地形 市區(qū)地形平坦開闊地面標(biāo)高一般為 2931 米地形總趨勢為西北高東南低地形坡降為 000013 氣象 地處暖溫帶南緣區(qū)內(nèi)氣候溫和太陽輻射量年均 1206 千卡∕平方厘米大于0℃的活動積溫多年平均 54462℃大于 10℃的活動積溫多年平均 48571℃年日照時數(shù) 2200～ 2500小時無霜期 220～ 230天日照時數(shù)長無霜期長適合大豆小麥棉花水稻等多種 水旱作物種植 水文 全市年平均降雨量 820～ 950 毫米境內(nèi)大小河道縱橫交織河溝稠密主要河流有淮河洪河潁河泉河茨淮新河黑茨河西淝河其中潁河和泉河是本區(qū)最主要的河流 該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)含水層顆粒較細(xì)厚度較大坡度平緩水量豐富水質(zhì)優(yōu)良埋藏淺便于開發(fā)利用 土壤 土壤主要類型為砂姜黑土潮土水稻土其中砂姜黑土占 68 有機質(zhì)含量 135 克∕公斤含氮 102 克∕公斤速效磷 11 毫克∕公斤速效鉀 150 毫克∕公斤 生物 生物資源豐富品種繁多糧食作物以小麥大豆紅芋為主兼有高粱玉米水稻等經(jīng)濟作物以棉花油菜芝麻為主畜禽品種有牛驢騾馬 豬羊兔雞鴨鵝等天然水域中的魚類資源約有 30 余種 地質(zhì) 為第四紀(jì)地層主要發(fā)育自上太古界五河群新老界第三系基底構(gòu)造屬華北凹陷南緣工程地質(zhì)土質(zhì)為粘土亞粘土亞沙土及部分淤泥加人工填土容許承載力為160 至 260kpa 三公共服務(wù)設(shè)施 1 行政辦公 市區(qū)集中的行政辦公用地主要是清河路的市委市政府大院市屬各委局多分散辦公 商業(yè) 市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點主要集中沿潁河路人民路潁上路潁州路兩側(cè)分布并在潁州路與潁河路潁州路與人民路交叉路口形成中心老城區(qū)內(nèi)部零星分散著一些近年新建的部分商業(yè)設(shè)施批發(fā)商業(yè)主要集中在本項目周圍 文教衛(wèi) 全市現(xiàn)有公共 圖書館 6 個群眾藝術(shù)館 1 個文化館 8 個文化站 180 個博物館 2個市區(qū)現(xiàn)有市臺有線臺市教育臺三家電視臺現(xiàn)有經(jīng)濟廣播臺人民廣播電臺及日報社潁州晚報社等兩家電臺兩家報社全市現(xiàn)有高等學(xué)校兩所中等專業(yè)學(xué)校 11 所職業(yè)中學(xué) 175 所普通中學(xué) 415 所小學(xué) 3272 所幼兒園 257 所醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu) 325 家醫(yī)院床位 10786 張 城市道路 市區(qū)城市主干道東西向的主要是由人民路潁河路清河路文峰路北京路二環(huán)路三環(huán)路等組成南北向主要是由潁州路潁上路河濱路向陽路解放大街等構(gòu)成主干道的紅線寬度分別為 50米 40米 36米 30米不等城外有二環(huán)路環(huán)繞全城斷面形式以三塊板為主 公路 市是華東地區(qū)的西北大門是未來的中心城市公路四通八達(dá)通往外地的九條干線與魯豫蘇鄂等連接同時與省內(nèi)各地區(qū)的交通暢通無阻東連京滬高速公路西接京珠海高速公路的界阜蚌高速公路長途客運車通達(dá)北京上海廣州等全國各大城市 鐵路與航空 交通便捷四通八達(dá)大京九鐵路穿越 2縣 3區(qū)與漯阜濉阜淮阜商阜四條鐵路在阜境內(nèi)構(gòu)成米字型布局京九鐵路編組站是京九線上最大的鐵路樞紐自動化程度居亞洲之首 4C 級民航機場可起降波音 737 麥道 82 飛機 1998 年以來已開通北京廣州合肥黃山等航線 水運和通訊 境內(nèi)淮河潁河泉河茨淮新河等 10 條通航水道可入長江東海是中原通往華東的水運要塞全市已全部開通程控電話移動通訊及寬帶網(wǎng)大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)也實現(xiàn)程控聯(lián)網(wǎng) 地震 國家地震局 1987 年對百年內(nèi)可能發(fā)生地震的地點和強度進(jìn)行了預(yù)測將預(yù)測為 665 度地震危險區(qū)地震烈度為 7176。區(qū)故本工程按 8 度設(shè)防 四工程地質(zhì) 地質(zhì)構(gòu)造成為第四紀(jì)近代沖擊巖層土質(zhì)以粉砂土為主部分粘土地基承載力為 820 噸／平方米大部分地區(qū)為 1215 噸平方米 五水文地質(zhì) 該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)含水層顆粒較細(xì)厚度較大坡度平緩水量豐富水質(zhì)優(yōu)良埋藏淺便于開發(fā)利用地表水主要有潁河閘調(diào)節(jié)庫容地下水質(zhì)好礦化度 小一般每升 04～ 06克鹽度每升小于 10毫克當(dāng)量堿度每升小于 4毫克當(dāng)量適于農(nóng)灌飲用 市區(qū)地下水較豐富水質(zhì)良好一般靜水位 14 米全市地下水淺水層開采量為15～ 20 立方米／平方公里 47′ 54〃北緯 32176。年 六地址選擇 城市商業(yè)商業(yè)廣場選址在批發(fā)市場中心廣場北二環(huán)和北三環(huán)交接口商業(yè)批發(fā)集聚的核心地段也是商家必爭的絕佳地段 綜合評價 綜合以上幾個方面該區(qū)域的市政配套和服務(wù)設(shè)施相當(dāng)完善該區(qū)生態(tài)園的環(huán)境配套設(shè)施已為建設(shè)中高檔商貿(mào)辦公為一體的大型生活廣場提供了良好的基礎(chǔ)隨著市經(jīng)濟的發(fā)展該區(qū)域基礎(chǔ)和服務(wù)設(shè)施將會更加完善 第五章 規(guī)劃設(shè)計方案 一 規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及市總體規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適方便安全優(yōu)美的環(huán)境并按照統(tǒng)一規(guī)劃配套建設(shè)充分利用土地的原則綜合提高經(jīng)濟效益和社會效益 二 規(guī)劃設(shè)計方案的原則 1 在設(shè)計過程中必須堅持以人為本的原則注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念營造出溫馨親和的工作居住環(huán)境 2 本著以人為本從實際情況出發(fā)兼具一定超前意識的原則綜合考慮節(jié)能日照采光通風(fēng)消防抗震管線埋設(shè)避免視線干擾管線埋設(shè)保護私秘性等各項因素及管理的要求力求創(chuàng)造一個方便舒適安全優(yōu)美的商業(yè)及辦公環(huán)境并為少年兒童老年人 及殘疾人的生活和各項活動提供方便 3 配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃同步施工 4 供水雨水污水電力電訊燃?xì)饧肮峁芫€地下敷設(shè)并本著合理規(guī)劃相對集中一次建成便于管理和維修的原則 5 公共綠地道路綠地等配以水景及雕塑小品部分建筑設(shè)屋頂花園形成點線面空間的多維視覺效果 6 組織好由公共空間半公共空間到私密空間的分散性交通保證安全有序部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié)合的原則宜設(shè)為地下停車場 71 市場定位 在對類似項目及市場需求進(jìn)行分析后我們發(fā)現(xiàn)商貿(mào)城市場集群內(nèi)大量商戶年輕白領(lǐng)流動人群及地緣性置業(yè)的存在蘊藏著較大的市場容量消費需求越來越突出依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想本項目的總體定位是人文智能生態(tài)商業(yè)大廈與生態(tài)園遙遙呼應(yīng)這一定位內(nèi)涵是 城市商業(yè)廣場商業(yè)批發(fā)和高尚辦公公寓綜合型樓盤提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念 城市商業(yè)廣場為企業(yè)及白領(lǐng)階層工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和 居住理想 城市商業(yè)廣場的賣點在于批發(fā)集聚點人文關(guān)懷和智能化服務(wù) 2 形象定位 城市商業(yè)廣場從營銷的角度看處于從零開始的狀況由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來建議首先將項目重新包裝定位通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目詳細(xì)分析得出 項目形象定位為泉北新城區(qū)內(nèi)商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈 支持點 1 該項目位于商貿(mào)城也是商業(yè)繁華集聚區(qū)域之一以此強調(diào)人們的商業(yè)思維定勢同時強化位于潁泉區(qū)政治中心區(qū)這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨特性 2 城市商業(yè)廣場擁有 5A 級智能系統(tǒng)即自動化管理系統(tǒng)自動化監(jiān) 控及保安系統(tǒng)消防自動化系統(tǒng)通訊自動化系統(tǒng)辦公自動化系統(tǒng)是其與其它項目與眾不同之處即權(quán)威性 3 業(yè)態(tài)定位 本案位于潁泉新城區(qū)商貿(mào)城生活設(shè)施及市政配套完善有良好的自然生態(tài)及人文環(huán)境相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢因此將本案定位于領(lǐng)袖風(fēng)范商貴首選綜上所述在本案目標(biāo)客源中主要需求點有以下幾方面 1 地理位置優(yōu)越 2 交通動線充足 3 市政與小區(qū)配套皆較為齊全 4 社區(qū)規(guī)劃合理 5 智能化水平高 6 有強大的升值潛力 7 戶型實用舒適 4 經(jīng)營定位 根據(jù)上述市場定位我們可以看出本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位 因此市場推廣定位要求有針對性同時要大氣豪氣霸氣項目推廣定位領(lǐng)袖風(fēng)范商貴首選 1 理由由于項目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實力商人所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性突出尊貴感 2 領(lǐng)袖風(fēng)范表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的龍頭地位以樓盤人文化 5A 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的翹楚 梟雄這對于真的梟雄會獲得他們的認(rèn)同而對于離梟雄尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主城市商業(yè)廣場經(jīng)營和辦公而自豪 5 客戶定位 1 從企業(yè)性質(zhì)定位 境外 跨國企業(yè)尤其是知名國際企業(yè) 國內(nèi)中大型國有企業(yè) 國內(nèi)有實力的私營企業(yè) 2 從企業(yè)類型定位 房地產(chǎn)開發(fā)公司金融證券公司保險公司 IT 企業(yè)高科技術(shù)企業(yè) 3 從目標(biāo)客戶的來源定位 對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)現(xiàn)有租戶 15％即現(xiàn)租戶之 60％轉(zhuǎn)為買寫字樓不過要使現(xiàn)有租戶 60％轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施投資客 50％要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案自用型買家 35％對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)此方案較為吸引但首期款不能太重貸款期不能太短 6 建筑設(shè)計定位 樓層 11 層不含地下一層 功能地下一層主要為停車場商業(yè)用房部分為人防及設(shè)備用房 地上 14 層為商業(yè)中心及餐飲娛樂用房 地上 2 棟 511 層為大開間式塔式寫字樓 7 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號 建筑類型 樓層分布 層數(shù) 總面積㎡ 1 地下室 －1 1 5000 2 其中 車位及機房設(shè)備 4000 4 商業(yè)用房 1～ 5 5 35000 5 餐飲娛樂 1～ 3 3 5000 6 寫字樓 6～ 29 24 10000 室內(nèi)交通商場扶梯 4 部層寫字樓