【正文】 絕版地塊具有很大的發(fā)展空間和極強的可塑性 本項目由巨龍房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽和開發(fā)經(jīng)驗發(fā)展商具有較強的商業(yè)運作和招商管理在省內(nèi)乃至全國批發(fā)服裝及小商品具有良好社會信譽將有助于提高項目的品質(zhì)形象 人口眾多輻射面廣對于小商品及服裝需求較大 經(jīng)濟近幾年的快速穩(wěn)步增長將為本項目帶來較大的發(fā)展機遇 綜合評價 結(jié)合前面的 SWOT 因素分析我們可以看出城市商業(yè)廣場項目具備得天獨厚的市場優(yōu)勢和千載難逢的市場機遇如能從產(chǎn)品設(shè)計和規(guī)劃上適度創(chuàng)新以較高的市場定位引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場 為了將本項目運作成功 我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c問題 在項目操作上多從空間建筑環(huán)境三方面尋求突破適度超前強調(diào)舒適度與美感的前提下避開價格競爭 掌握引導(dǎo)市場的開發(fā)節(jié)奏從資金量供應(yīng)量開發(fā)間隔等多個角度研究問題 通過項目推廣工作消除與消費者之間的溝通障礙最大程度弱化價格印象實現(xiàn)項目銷售速度的本質(zhì)性飛躍 對物業(yè)管理及商場文化活動方面繼續(xù)加大投入實現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽度的轉(zhuǎn)化 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上注意對項目入住理念的提升加強對項目品位和身份象征的營造在操作上應(yīng)不斷制造熱點提高市場關(guān)注度 24 競爭項目調(diào)研 本區(qū)域內(nèi)沒有能與城市商業(yè)廣場形成實質(zhì)競爭威脅的項目 第四章 建設(shè)條件及選址 一區(qū)域概況 市地處黃淮海平原的南端安徽省西北部轄界首市和太和臨泉阜南潁上四縣及潁州潁泉潁東三區(qū) 52 個鄉(xiāng) 113 個鎮(zhèn) 4018 個村面積 9775 平方公里耕地 585 萬公頃人口 9328 萬人是安徽省人口最多的市 二自然條件 市位于安徽省西北部東接淮南市西連河南省駐馬店周口二市南隔淮河和六安市河南省信陽市相望北靠亳州和河南省商丘市 地理位置 市地處淮北平原的腹地安徽省西北部北鄰齊魯西連豫鄂泉河茨河潁河交匯于此市區(qū)地理坐標東經(jīng) 115176。 47′ 54〃北緯 32176。關(guān)愛弱勢群體慈善捐款活動邀請市縣領(lǐng)導(dǎo)新聞媒體知名企業(yè)參加由民政部門牽頭舉辦宣傳購房產(chǎn)獻愛心共和諧公司按已收房款的 03 做為購房者慈善捐款并征得購房者同意后定期在在電視臺發(fā)布慈善大使名單或在設(shè)置慈善大使墻一塊銘刻慈善者名錄作為小區(qū)獨特的景點展示達到一次活動持續(xù)營銷的宣傳效果 22020 年的重經(jīng)營的模式從客觀上扼止了過去商鋪市場開發(fā)者的集資行為與 投資者的浮躁心態(tài)使商鋪的經(jīng)營性與可售性得到了較好協(xié)調(diào)將促使商業(yè)地產(chǎn)市場走向規(guī)范化商鋪經(jīng)營能力決定商鋪的價值比重將越來越重商鋪營銷向主導(dǎo)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變將成大勢 本項目商業(yè)地產(chǎn)要靈活實行銷售型與經(jīng)營型的有機結(jié)合做到統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一管理產(chǎn)權(quán)獨立以商促商既要實現(xiàn)資金的快速回籠又要保證項目效益的最大化要充分發(fā)揮發(fā)展商－中國常熟服裝城經(jīng)營管理有限公司在國內(nèi)商圈的經(jīng)營優(yōu)勢良好信譽以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系大力招商把海外內(nèi)的名牌企業(yè)名牌產(chǎn)品引進來把知名營銷商聚集到城市商業(yè)廣場交通過他們以商促商迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價值 目前開發(fā)商 巨龍公司已與中國服裝巨頭―1 整體策略 營銷節(jié)奏共分五個階段籌備期預(yù)售期公開銷售期強銷期和續(xù)銷期 1 售樓處選址 售樓處面向向主干道附近在人民路附近建設(shè)裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處 ①該地段為核心商業(yè)圈人員層次較高有較大的客源潛力 ②人員流動量大易擴大知名度 ③交通動線發(fā)達方便客戶咨詢 2 本案操作分為三個階段 第一階 。區(qū)故本工程按 8 度設(shè)防 四工程地質(zhì) 地質(zhì)構(gòu)造成為第四紀近代沖擊巖層土質(zhì)以粉砂土為主部分粘土地基承載力為 820 噸／平方米大部分地區(qū)為 1215 噸平方米 五水文地質(zhì) 該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)含水層顆粒較細厚度較大坡度平緩水量豐富水質(zhì)優(yōu)良埋藏淺便于開發(fā)利用地表水主要有潁河閘調(diào)節(jié)庫容地下水質(zhì)好礦化度 小一般每升 04～ 06克鹽度每升小于 10毫克當量堿度每升小于 4毫克當量適于農(nóng)灌飲用 市區(qū)地下水較豐富水質(zhì)良好一般靜水位 14 米全市地下水淺水層開采量為15～ 20 立方米／平方公里城市商業(yè)購物廣場可行性研究報告 第一章 總 論 一項目基本情況 1 項目名稱城市商業(yè)廣場 2 項目單位開發(fā)商巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 項目負責人康勇 4 項目建設(shè)地點潁泉區(qū)商貿(mào)城中心廣場 沿街東西寬 134 米南北長 104 米占地面積 22 畝約 14000 平方米 5 開發(fā)目的 ①發(fā)展泉北城市經(jīng)濟改善城市功能增強城市輻射力 ②帶動商貿(mào)城商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展樹立泉北新區(qū)城市新形象 ③招商引資推動泉北新區(qū)城市經(jīng)濟快速發(fā)展 ④提高商貿(mào)城商業(yè)檔次改善城市居民購物和居住條件 ⑤提高企業(yè)自身 經(jīng)濟效益加快企業(yè)發(fā)展 6 建設(shè)內(nèi)容 該項目占地 22 畝 14000 平方米總建筑面積約 11 萬平方米其中商用面積 4萬平方米含人防和設(shè)備用房 5000 平方米辦公住宅 7 萬平方米并配套建設(shè)道路停車場裝卸平臺及配套用房 1000 平方米 城市商業(yè)廣場項目從功能上分為三部分 地下部分為人防設(shè)備間停車場約 10000 平方 裙樓 1～ 4 層為商業(yè)服裝及小商品批發(fā)商城約 40000 平方 528 層以上為 2 座辦公塔樓約 70000 平方 基地容積率 70 建筑密度 70％機動車停車泊位 300 輛 地下室及戶外 7 項目總投資 35 億元人民幣 二經(jīng)濟技術(shù)及財務(wù)指標 城市廣場主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 1 序號 項 目 單位 指標 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 14000 11 其中 建筑用地面積 平方米 10000 12 公共占地面積 平方米 4000 2 總建筑面積 平方米 110000 21 其中 住宅建筑面積 平方米 0 22 寫字樓建筑面積 平方米 70000 23 餐飲娛樂建筑面積 平方米 0 24 商鋪建筑面積 平方米 40000 241 其中 負 1 層商鋪建筑面積 平方米 5000 242 底層商鋪建筑面積 平方米 10000 243 二層及以上商鋪建筑面積 平方米 30000 3 建筑密度 70 4 容積率 600 5 綠地率 20 6 銷售收入 萬元 45000 7 建設(shè)投資 萬元 35658 8 投資利潤率稅前 1987 9 投 資 利潤 率稅 后 1332 10 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率稅前 3007 11 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率稅后 2062 12 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值稅前 萬元 3285 13 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值稅后 萬元 1534 14 全部投資投資回收期稅前 年 115 15 全部投資投資回收期稅后 年 114 項目有較強的負債清償能力和抗風險能力財務(wù)評價項目可行 三結(jié)論存在問題與建議 通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟分析論證我們得出以下結(jié)論 1 城市商業(yè)廣場項目的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟政策和市對該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃 2 城市商業(yè)廣場項目 開發(fā)商巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均具有很強的經(jīng)濟實力和強的商業(yè)運作能力為項目建設(shè)及招商提供了可靠的保障 3 本項目的規(guī)劃設(shè)計方案利用項目地塊的地形特點達到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的 4 本次可行性研究 對項目開發(fā)的技術(shù)分析是充分結(jié)合了項目自身的實際條件具有一定的可操作性 5 從財務(wù)評價指標上來看其市場前景看好企業(yè)能快速回籠資金 6 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知本項目有較好的抗風險能力資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求 根據(jù)在評價過程中對本項目的認識對本項目實施提出如下建議 1 經(jīng)營管理風險規(guī)避 A 本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作做好商品房銷售及市場招商 B 在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案 C 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作 2 金融財務(wù)風險規(guī)避 從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資 金回收風險應(yīng)采用多種方式實現(xiàn)快速銷售 3 建設(shè)管理措施 A 整合企業(yè)資源提高操作水平 B 根據(jù)開發(fā)資金運作模式的設(shè)定對運用資金的能力要求較高 C 提高資金的使用效率的同時亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性 D 委托合作伙伴本項目發(fā)展商作為銷售及招商代理公司 E 項目在招投標階段應(yīng)該選有實力的承包商和監(jiān)理單位建設(shè)過程中應(yīng)加強現(xiàn)場不同專業(yè)不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合確保工程進度保證工程質(zhì)量盡量縮短項目周期 第二章 項目建設(shè)背景與開發(fā)商發(fā)展商概況 一項目建設(shè)背景 市位于安徽省西北部黃淮海平原南端淮北平原的西部西部與河南省周口市駐馬店 市相鄰西南部與河南省信陽市接壤北部東北部與亳州市毗鄰東部與淮南市相連南部緊靠淮河與六安市隔河相望是安徽省重要的陸上交通樞紐以及安徽通往西北方向外省市的主要門戶改革開放以來特別是進入 90 年代市步入持續(xù)快速發(fā)展階段各項事業(yè)取得了歷史性的成就十五期間市的主要經(jīng)濟指標年均增速達 101 項目有鮮明的特色適應(yīng)了市場的需要彌補了商貿(mào)城市場的空缺具有強大的競爭力市場拉動力 中國是世界上最有潛力的消費市場而以為中心的地區(qū)又是中國人口最多的地區(qū)之一 980 萬具有強大的消費潛力近年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展地區(qū)物資交易量快速放大各種交易市場的發(fā)展