【正文】 市場定位的確定是進行建筑設(shè)計方案的前提條件，但這種設(shè)計概念還需要專業(yè)設(shè)計單位用建筑語言表達出來，這就要求本項目在建筑方案設(shè)計時應(yīng)考慮到商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營需求。3) 進行資本運作。左右。l 有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。3. 經(jīng)營方式：租賃4. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留5. 收益方式1) 收取固定租金。6. 目標客層周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、商務(wù)人士、中青年消費群體等。l 項目整體運營的要求。5. 經(jīng)營范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等。此區(qū)域還可以聚集大量社會層次較高、消費實力較強的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強大的聚客功能，從而提升項目人氣。3) 經(jīng)營定位：低檔：川味、東北菜、湘菜中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜高檔：海鮮、鮑翅4) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留5) 收益方式a) 收取固定租金。2. 品牌餐廳1) 經(jīng)營方式：引進3—5家國內(nèi)中、高檔餐飲品牌連鎖店2) 區(qū)域位置和規(guī)劃面積a) 分布在4層b) 依據(jù)l 項目業(yè)態(tài)定位要求。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項目運營情況，將其分布于不同位置。本項目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個業(yè)態(tài)組成,能最大提升本項目的商務(wù)價值。由于3C店專業(yè)性強，人氣很旺，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。2. 區(qū)域位置及面積規(guī)劃1) 設(shè)置在項目2~3層。中餐廳將以國內(nèi)各地特色飲食為主，引進具有代表性的風(fēng)味美食，力爭將中國境內(nèi)各地美食匯聚一堂，秀出民族風(fēng)尚。第五章：業(yè)態(tài)組合及分布一、主題商場1. 經(jīng)營方式國際品牌主力店。8. 商圈定位1) 背景分析本項目以設(shè)施配套、功能齊全的shopping mall業(yè)態(tài)填補了本地大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發(fā)展的空間。l 娛樂功能作為本項目的配套功能之一，與項目休閑功能有機結(jié)合，合理配置，充分體現(xiàn)本項目室內(nèi)主題公園的設(shè)計風(fēng)格，使其成為項目的經(jīng)營特色之一。6. 項目功能定位1) 背景分析緊扣項目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型國際購物中心的特征確定本項目的功能定位，滿足消費者購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)的“一站式”消費需求。3) 定位依據(jù)●國際化：貨品將匯集來自意大利及歐洲其它國家各具特色的輕工產(chǎn)品，突顯歐洲異域風(fēng)情及尖端科技，并且采用廠家直銷聯(lián)營方式，以最短的銷售渠道呈現(xiàn)給消費者以最好的產(chǎn)品。定位依據(jù)l 緊扣項目業(yè)態(tài)定位shopping mall。通過各種經(jīng)營因素形成商業(yè)經(jīng)營的綜合價值，進而打造一個有品位的項目，創(chuàng)造一個知名的商業(yè)品牌。再者，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費方式和行為發(fā)生了根本的變化。2) 戰(zhàn)略定位立足大連，打造大連國際品牌基地；延伸品牌價值，幅射東北三省。? 服務(wù)——增加服務(wù)設(shè)施，并籍舉辦活動與地方產(chǎn)生關(guān)系。第四章：商業(yè)定位 開發(fā)定位與構(gòu)想研擬1. 項目發(fā)展?jié)摿拖拗?) 項目發(fā)展?jié)摿εc機會a) 本項目地形方正，地勢平整，土地利用率極高。因此建議出租、售鋪位前將商場功能分區(qū)分片，規(guī)劃設(shè)置形成同種業(yè)態(tài)集中分布的經(jīng)營格局，并在銷控上利用預(yù)付之反應(yīng)做反復(fù)之檢討，務(wù)必達到既滿足經(jīng)營管理布局之需要，又兼顧銷售目的之要求。在以上基礎(chǔ)上，我們建議本案較為合理的單元銷售面積為20～35平方米左右，可供客戶自由組合，以收靈活多變的效果。諸如：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等。 商業(yè)屬性從目前區(qū)域的零售業(yè)態(tài)構(gòu)成看，百貨、商場業(yè)在本地段區(qū)域內(nèi)已呈飽和狀態(tài)，因此本案規(guī)劃為Shopping Mall的產(chǎn)品形式，形成商業(yè)空間差異化，吸引消費群體。傳承原有商業(yè)氛圍，通過借勢推廣，提升項目核心競爭力。Opportunity(機會分析)發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢O1金州新區(qū)建立初期，難得歷史發(fā)展機遇，O2當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競爭力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場消費需求。S2具有多年的資本投資、運作經(jīng)驗，戰(zhàn)略意識超前。前期我們公司已做了大量而細致的市調(diào)工作，并對獲取的各種基礎(chǔ)資料作了專業(yè)的技術(shù)分析，我們在此基礎(chǔ)上，結(jié)合購物中心運營的基本規(guī)律，從正反方面、長期與短期影響方面分析金州宏觀經(jīng)濟概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，做出本項目SWOT分析。例如畫廊、藝品店等。2) 以人口、商業(yè)量及距離設(shè)定商圈理論選擇消費者至某特定區(qū)域消費與該地區(qū)所能提供之商業(yè)服務(wù)量成正比，而與距離之平方成反比。依靠城市資源加大建設(shè)融資力度，建立城市建設(shè)持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機制。但此兩項消費占總消費支出的比重仍然較小，顯示了金州居民在這方面的消費意識仍然剛剛起步?，F(xiàn)在，向應(yīng)鎮(zhèn)以“訂單農(nóng)業(yè)”為依托的科技生態(tài)園，對促進整個大連市的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)業(yè)整體效益，增加農(nóng)民收入，推動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化等方面，都發(fā)揮著積極的引導(dǎo)和示范作用。向應(yīng)鎮(zhèn)是大連市金州區(qū)北部的一個農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)，依傍著大連小黑山水源涵養(yǎng)生態(tài)功能自然保護區(qū)，過去是有名的窮鎮(zhèn)。23′、東經(jīng)121176。著眼于該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位，對市場進行充分預(yù)測，確定此地發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開發(fā)的短期投資回報，也同樣注重商業(yè)地產(chǎn)項目的長遠發(fā)展與長期經(jīng)濟效益。我們將用專業(yè)、細致、負責(zé)的態(tài)度對該項目運作進行科學(xué)論證、準確定位，充分把握該項目的發(fā)展趨勢、發(fā)展規(guī)律，以保證項目順利建設(shè)！本報告書，著重對項目進行SWOT分析，對項目定位、業(yè)態(tài)組合和分布、項目主題進行規(guī)劃，并提出我們的觀點和建議。盛產(chǎn)玉米、小麥、大豆、花生、蔬菜、食用菌、水果和肉、蛋、奶等農(nóng)產(chǎn)品。向應(yīng)鎮(zhèn)“訂單農(nóng)業(yè)”生產(chǎn)，施有機肥，采取管網(wǎng)滴灌，產(chǎn)品實現(xiàn)無公害化。 金州區(qū)所轄區(qū)域中除二十里堡、三十里堡、石河和亮甲店4個街道之外的12個街道，大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所轄的9個街道，一并規(guī)劃為金州新區(qū)組團(即金州城區(qū)、開發(fā)區(qū)城區(qū)、大魏家街道、七頂山街道、灣里街道、董家溝街道、金石灘街道、得勝街道、大李家街道、登沙河街道、杏樹街道、華家街道、向應(yīng)街道)。繼續(xù)加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點加快縣級以上公路主通道和經(jīng)濟干線建設(shè)，構(gòu)建“六縱五橫一環(huán)”的交通主骨架，加快交通場站建設(shè)和港口建設(shè)，初步建立適應(yīng)新城區(qū)需要的能力充分、組織協(xié)調(diào)、運行高效、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、安全環(huán)保的交通運輸體系，滿足城鄉(xiāng)一體化建設(shè)需求。傳統(tǒng)商圈設(shè)定方式最主要以距離或車行時間劃定目標的位置向外形成之圓形商圈，然此種設(shè)定方式往往無法將區(qū)域競爭關(guān)系與消費者消費習(xí)性列入考量，因此本案在設(shè)定商圈范圍時，也同時引入“康維斯均衡公式”以都市人口、商業(yè)量來決定商圈距離，并配合“都市中心發(fā)展層級”導(dǎo)入消費者消費習(xí)性考量，期能統(tǒng)合各種決定商圈之因素，決定本案最可信賴之商圈范圍。3) 通俗文化娛樂與消費：是指帶有教育文化、休閑娛樂功能的商業(yè)或服務(wù)業(yè)；例如書店、KTV、影院等。圖11：圖12：圖13：第二章：項目可行性研究購物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)、物質(zhì)條件和運營管理能力。因此，市內(nèi)任何區(qū)域內(nèi)的居民到達本項目都十分便利。W2項目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。Threat(威脅分析)發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅T1商鋪投資方式未定，投資者的認可度具有可變性，需要高回報率和良好的經(jīng)營保障措施來提升吸引力。針對SHOPPING MALL的運營特點，結(jié)合本項目的具體情況，設(shè)定本項目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動、客流資源共享、經(jīng)營方式科學(xué)、滿足項目定位要求，追求項目運營的最好效果，實現(xiàn)本項目的發(fā)展戰(zhàn)略目標。 產(chǎn)品規(guī)劃原則1. 吸引力策略大吸引力：營建整個商場乃至整個區(qū)域最具核心號召力的主力店。4. 電動扶梯為提高商場的繁榮景象和客戶的擁擠熱鬧感，建議商場的電動扶梯避免直上直下的“之”字形布局，宜采用適當(dāng)增加客流途徑商業(yè)面積的引導(dǎo)路線來規(guī)劃電梯走向，加長顧客在商場內(nèi)購物的路線距離，制造商業(yè)人氣，促使消費動機的產(chǎn)生。希望能在整體規(guī)劃上能體現(xiàn)出本案使用率高、設(shè)計風(fēng)格獨特、裝修標準高檔三大優(yōu)勢，凌駕于金州其他商場之上。 經(jīng)營管理計劃1. 經(jīng)營方式1) 商用不動產(chǎn)經(jīng)營方式之替代方案擬定及分析2) 經(jīng)營方式之建議3) 招商規(guī)劃a) 協(xié)助業(yè)主訂定及尋找立力承租b) 擬定招商策略2. 管理計劃1) 擬定承租戶管理規(guī)章在日后商場的經(jīng)營管理方面，我們必須先擬訂一套完善可行的承租戶管理規(guī)章，于租約議定之際，便可使租戶充分了解有關(guān)商場之各項規(guī)定與辦法，避免日后產(chǎn)生管理上之困擾。以本項目的立地條件、區(qū)位優(yōu)勢、地理特征、相鄰環(huán)境等方面因素來考量，建議可以區(qū)域型和主題型購物中心來定位本項目。1. 項目戰(zhàn)略定位1) 背景分析遼東半島是中國環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經(jīng)濟繁榮、理念先進、人口密集，是中國北部對外開放的重要窗口之一，國家重點建設(shè)和發(fā)展的區(qū)域。金州作為遼東東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，城市商業(yè)氣氛濃厚，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，城市經(jīng)濟正處在快速發(fā)展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費能力不斷提高。3. 項目形象定位1) 背景分析商業(yè)經(jīng)濟是高文化的經(jīng)濟，商業(yè)競爭實質(zhì)上是商業(yè)文化競爭。 2) 主題定位商場為四層建筑，意大利設(shè)計師設(shè)計，建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡約、色彩明朗，造型新穎。本項目的整體風(fēng)格呈現(xiàn)大、精、雅，大是針對項目的規(guī)模而言，精是突出項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營商品的特點，雅代表了項目整體的空間環(huán)境和營銷環(huán)境。l 個性化：體現(xiàn)出消費者在追趕潮流的同時更加強調(diào)“與眾不同”，個性消費可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務(wù)要充分體現(xiàn)“一對一”的個性化，顧客在個性化消費中自我意識得到高提升。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的10%。l 本項目商業(yè)規(guī)劃的各業(yè)態(tài)、各功能區(qū)、各專業(yè)店以及每個個體經(jīng)營店的經(jīng)營定位也是相互錯位和相互補充的。為了保證公司及時回籠資金，實現(xiàn)項目運營收益，需要最大限度地提升本項目的商業(yè)價值，在保證本項目房地產(chǎn)價值得到實現(xiàn)的基礎(chǔ)上進一步提高附加商業(yè)價值，使整體價值隨著項目發(fā)展實現(xiàn)逐步升值，這是在進行項目定位時需要考慮的關(guān)鍵因素?！褓e館為十七層，標準為五星級，預(yù)計房間600多個，可同時容納2000多人，賓館內(nèi)各種康樂設(shè)施齊全，并設(shè)置大小不同會議室，滿足各種大、中、小會議需要?！裰星嗄晗M者，因為他們擁有較高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費意識與觀念較其他年齡段消費者更強，他們是21世紀前20年的消費主體，在價值取向、生活觀念、消費習(xí)慣、消費方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特點。作為專業(yè)店經(jīng)營，3C店在選址上特別注重項目的交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素。6) 目標客層市內(nèi)所有消費家電、IT、通訊的客層。本項目符合其選址條件。c) 進行資本運作。l 品牌餐廳安排在4層有一個相對較為獨立的空間，對環(huán)境要求較高。由多個國內(nèi)、外品牌專賣店組成的室內(nèi)步行街是shopping mall的一大特點。品牌店。l 休閑區(qū)的位置要求。2) 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。l 項目整體運營的要求。七、服務(wù)功能區(qū)1. 經(jīng)營方式：引進專業(yè)公司經(jīng)營2. 區(qū)域位置和規(guī)劃面積1) 合理設(shè)置在各樓層的室內(nèi)步行街、室內(nèi)公園，面積約1000 m178。6. 目標客層旅游觀光客、周邊居民家庭、周邊學(xué)校學(xué)生、進入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員等?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將影院設(shè)置在5層。商業(yè)地產(chǎn)的運營過程中，不可控因素、變化較多，及時對規(guī)劃進行調(diào)整、補充、修改是必須和必要的。由于時間較為倉促，疏漏在所難免，在董事會、設(shè)計單位交流溝通的過程中，我們將逐步進行完善、修正。 九、其它功能洗浴中心、歌舞廳、會務(wù)中心、證券交易中心等功能作為配套功能?？措娪笆侨藗兯矏鄣男蓍e習(xí)慣。3) 進行資本運作。6. 項目組合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等。隨著生活水平的提高，人們在工作和日常生活之外，運動健身活動越來越流行，越來越被人們接受和喜愛。l 休閑項目能帶來旺盛的人氣，將其設(shè)置在4F，能很好帶動人流從上往下流動，形成雨淋式的顧客流動線。2. 區(qū)域位置和規(guī)劃面積1) 設(shè)置在項目4層 2) 依據(jù)l 項目業(yè)態(tài)定位需要。左右。6) 目標客層目標客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和中高收入、中高消費的中青年消費群體。品牌快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。3) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留4) 收益方式a) 收取固定租金。l 品牌快餐的選址要求。4) 收益方式租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。3C店作為專業(yè)性強的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費者家電、IT、通訊產(chǎn)品的消費需求。此外，商業(yè)中