【正文】 、五金塑料制品、模具、金屬加工機(jī)械設(shè)備，經(jīng)營期限為 50 年，企業(yè)工商注冊(cè)號(hào)為 330400400006233。 2020 年 5 月 – 2020 年 7 月在平安集團(tuán)下屬公司平安信托投資有限公司工作，擔(dān)任其湖北荊州項(xiàng)目的總經(jīng)理。擁有會(huì)計(jì)師職稱和中 國注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格（ CPA），長期從事大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，曾任職于蘇州建屋發(fā)展集團(tuán)，先后擔(dān)任錦業(yè)建屋、建屋廠房、建屋體育、重元寺開發(fā)公司、商旅旅游公司等多家公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理。 （八） 陳滄海 —— 策劃經(jīng)理 1997 年畢業(yè)于福大工藝美院，在國內(nèi)設(shè)計(jì)大賽上獲過眾多獎(jiǎng)項(xiàng)。 14 （十一）高欣 —— 造價(jià)工程師 畢業(yè)于天津商學(xué)院造價(jià)管理專業(yè)，工程預(yù)決算專業(yè)工程師，曾先后任職于 蘇州二建建筑集團(tuán)有限公司 、蘇州市中正工程造價(jià)咨詢事務(wù)所，主要負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大廈、金河國際大廈、錦和加州項(xiàng)目等工程項(xiàng)目的全過程造價(jià) 控制、預(yù)決算審計(jì)等工作。 蘇州市市域面積為 8488 平方公里，包括市區(qū)和張家港、常熟、太倉、昆山和吳江 5 個(gè)縣級(jí)市。 （二） 吳中區(qū)概況 吳中區(qū)位于歷史文化名城蘇州南部，北與蘇州古城、蘇州工業(yè)園3 9 1 . 5 44 5 1 . 65 2 6 . 16 2 5 . 18 2 1 . 3 61 0 5 5 . 4 41 2 4 5 . 51 5 5 1 . 7 52 0 2 6 . 8 42 4 0 7 . 8 90500100015002020250030002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年蘇州歷年消費(fèi)品零售總額（億元）蘇州市 G D P 產(chǎn)值及增長率2802345040264820570167017400900018%2 3 . 1 3 %1 6 . 7 0 %1 9 . 7 2 %1 8 . 2 6 %1 7 . 5 4 %1 0 . 4 3 %2 1 . 6 2 %02020400060008000100002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%G D P ( 億元) 增幅 19 區(qū)、蘇州高新區(qū)接壤，西銜太湖，與無錫市、浙江省湖州市隔湖相望。 2020 年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值 510 億元，比上年增長 %，其中人均地區(qū)生產(chǎn)總值（按戶籍人口計(jì)算） 86698 元，按當(dāng)前匯率折算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值 12697 美元，同比增加 769美元。 供應(yīng) 成交 供銷比供應(yīng) 成交 供銷比 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_11 10_12 11_1 11_2 23 2020年蘇州全市成交面積達(dá) 萬平方米，比 09年減少 45%；全市成交套數(shù) 47226 套，比 09 年減少 39%；成交均價(jià)為 9955 元 /平方米，環(huán)比上漲 34%。從區(qū)域供應(yīng)量來看：吳中區(qū)、相城區(qū)是蘇州市近兩年商業(yè)物業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域， 2020 年二區(qū)域的供應(yīng)面積比重占到全市 60%之多，并呈現(xiàn)出繼續(xù)加大的趨勢(shì)。 2020 年 12 月 28 日，在蘇州市國土資源局主持的國有土地使用權(quán)拍賣會(huì)上，蘇州中潤置業(yè)有限公司獲得上述地塊的開發(fā)權(quán)。另一部分是為本項(xiàng)目做配套的由政府建設(shè)的現(xiàn)代文體中心、吳文化中心、文化創(chuàng)意大樓等建筑面積約 14萬平方米。本項(xiàng)目購物中心 32 以香港頂級(jí)購物中心規(guī)劃理念為藍(lán)本，領(lǐng)銜吳中核心商圈，擁有最具舒適、休閑、品味的一站式一流的購物環(huán)境，軌道 4 號(hào)樞紐集聚區(qū)輻射周邊 240萬消費(fèi)人群。具體明細(xì)如下表所示： 名稱 銷售單價(jià) 銷售面積 銷售收入 商業(yè)街 65000 元 /平方米 4500 平方米 億元 酒店式公寓 20200 元 /平方米 25000 平方米 5 億元 超高層寫字樓 22020 元 /平方米 36000 平方米 億元 超高層主樓的巔峰豪庭 30000 元 /平方米 14000 平方米 億元 合計(jì) 79500 平方米 億元 此外，購物中心 75000 平方米 （具備分割銷售條件）擬 由開發(fā)商持有經(jīng)營，預(yù)計(jì)資產(chǎn)估值為 30 億元；酒店及會(huì)所 13000 平方米（其中 2020 平方米無產(chǎn)權(quán) ，其余部分具備銷售條件 ） 擬 由開發(fā)商持有經(jīng)營，預(yù)計(jì)資產(chǎn)估值為 5 億元 ，整個(gè)物業(yè)在不考慮未來因業(yè)態(tài)成熟及政策導(dǎo)向（因打壓住宅價(jià)格而給商業(yè)地產(chǎn)帶來利好）產(chǎn)生的升值效應(yīng)，僅按目前價(jià)格估算價(jià)值即可高達(dá) 55億元，對(duì)于不超過 億元的信托資金而言在 完工狀態(tài)下安全邊際極高。 四 、現(xiàn)金流量預(yù)測 從其現(xiàn)金流預(yù)測可以看 到 ，項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)金流充足，信托期間其現(xiàn)金流完全可以覆蓋信托計(jì)劃信托資金的本金及收益，在信托資金預(yù)計(jì)退出時(shí)點(diǎn)上依靠銷售回款產(chǎn)生的巨額累計(jì)凈現(xiàn)金流完全可以保障信托資金的安全退出。公司管理層均為經(jīng)驗(yàn)豐富、責(zé)任心強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)高的優(yōu)秀人才。 在控制股權(quán)的基礎(chǔ)上，該信托計(jì)劃還增加了 蔡麗萍 （ 蘇州中潤置業(yè)有限公司董事長 、實(shí)際控制人）提供不可 撤銷的無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保無疑是為信托資金的安全退出增添了更大程度的保障。 而公司面臨的行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn) —— 如房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的貸幣政策、稅收政策、行業(yè)管理政策，以及市場風(fēng)險(xiǎn)，都將不同程度的對(duì)合作方 46 和 項(xiàng)目的正常運(yùn)行帶來影響。 在建立專人管理、定職定責(zé)管理基礎(chǔ)上，將信托資金與其自有資產(chǎn)分別管理、分別核算，充分做到?？顚Ｓ谩? 第七章 結(jié)論 綜上所述，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低、收益高、影響大、保障措施充分、銷售渠道基本已經(jīng)落實(shí)，故請(qǐng)公司批準(zhǔn)實(shí)施。 **信托固有資金與其他委托人資金共同管理運(yùn)用， **信托在認(rèn)購中不享有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并與其他委托人享有同等義務(wù)及權(quán)益。項(xiàng)目公司應(yīng)按簽訂的相關(guān)合同、工程進(jìn)度等向我公司提出用款申請(qǐng)，經(jīng)我公司審查同意后方可付款。若因合作方及投資項(xiàng)目的經(jīng)營能力、財(cái)務(wù)狀況和償債能力發(fā)生不利變化，將可能影響信托資金到期本金和收益的按時(shí)收回。 同時(shí)，我公司充分發(fā)揮項(xiàng)目公司管理層與信托公司各自的優(yōu)勢(shì)，最大限度實(shí)現(xiàn)信托受益人利益。同時(shí) 就發(fā)行信托計(jì)劃進(jìn)行多 次洽談和商討，逐步形成了信托計(jì)劃方案設(shè)計(jì)。 10%、177。預(yù)計(jì) 10 月份蘇州中心主樓部分（ 228 米高樓）可取 得 預(yù)售證，在年內(nèi)整個(gè)項(xiàng)目可回籠資金超過 8 億元， （二）項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo) 蘇地 2020— B— 62 號(hào)地塊商辦項(xiàng)目的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下 : 總建設(shè)用地： 平方米 總建筑面積： 216400 平方米 超高層主樓面積： 63000 平方米 酒店式公寓面積： 25000 平方米 購物中心面積： 75000 平方米 商業(yè)街面積： 4500 平方米 地下建筑配套面積： 48900 平方米 綜合容積率： 綠地率： 25% （三）項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 中潤蘇州中心項(xiàng)目 2020 年 4 月開始工程建設(shè)，計(jì)劃分二期建設(shè)，第一期為購物中心及配套停車場、 100 米 26 層酒店式公寓，計(jì)劃于2020 年 5 月竣工交付使用；第二期為超高層主樓，計(jì) 劃于 2020 年 12月竣工交付使用 【詳見開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表】 35 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10月11月12月1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10月11月12月1 土地征用及拆遷安置 支付出讓金及相關(guān)費(fèi)用 2020年8月 取得國有土地使用證 2020年9月2 前期工程 勘探 2020年1月 方案設(shè)計(jì) 2020年2月 初步設(shè)計(jì) 2020年4月 施工圖設(shè)計(jì) 2020年3月 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2020年6月 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2020年9月 取得建設(shè)工程施工許可證 2020年9月 施工前準(zhǔn)備 2020年5月3 土建及安裝 土石方工程 2020年7月 基礎(chǔ)及地下室工程 2020年12月 主體結(jié)構(gòu)施工 樓內(nèi)水、電、通風(fēng)等安裝 裝飾裝修工程4 配套工程 電力工程 給排水工程 燃?xì)夤こ?智能化系統(tǒng) 消防工程 生化工程 電梯工程 道路及景觀工程 其他專業(yè)工程5 銷售 預(yù)售許可證6 竣工驗(yàn)收 備注：開發(fā)的起止時(shí)間信托計(jì)劃期內(nèi)開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表（2020年5月2020年12月）已完成時(shí)間信托計(jì)劃超過3年期的項(xiàng)目可按季度填列；以上列項(xiàng)只能增加不能減少；項(xiàng)目分期建設(shè)與分期銷售情況需在表中明確顯示；序號(hào) 項(xiàng)目以上進(jìn)度由橫道圖形式表現(xiàn)，例：項(xiàng)目在信托計(jì)劃期前的已完工程無需表現(xiàn)，但保留項(xiàng)目目錄；施工前準(zhǔn)備，包含但不限于項(xiàng)目開工備案，三通一平、臨時(shí)設(shè)施的建設(shè)，招投標(biāo)； 三 、項(xiàng)目投資概算 、銷售安排 及盈利分析 36 （一） 項(xiàng)目投資估算 根據(jù)中潤蘇州中心項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、施工周期結(jié)合蘇州當(dāng)?shù)氐墓こ坛杀緝r(jià)格進(jìn)行測算，整個(gè)項(xiàng)目的投資預(yù)計(jì)為 174985 萬元，主要包括土地成本、前期開發(fā)費(fèi)用、基礎(chǔ)工程成本、主體建筑安裝工程成本、設(shè)備供應(yīng)工程成本、配套工程成本、裝修工程成本、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。建成后的中潤蘇州中心不但將以各種高檔業(yè)態(tài)滿足城市精英的多樣化需求，更將以主樓228米的高度榮登蘇州第一高樓，成為吳中區(qū)新地標(biāo)建筑，并將成為吳中 CBD 建設(shè)過程中具有代表意義的示范性工程。本項(xiàng)目總建筑面積約 36 萬平方米，有兩大部分組成。二套房首付比例超過商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)再次顯現(xiàn)，預(yù)計(jì) 2020 年更多的投資類客戶將轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)（尤其是租金水平較高的寫字樓和商鋪類物業(yè)）；商業(yè)地產(chǎn)將在緊縮的調(diào)控政策之下繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 25 （二）蘇州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 2020 年蘇州非住宅類（商業(yè)物業(yè)）月度供應(yīng)量呈現(xiàn)出 √ 型的走勢(shì)，從下半年開始， 供應(yīng)量激增，第四季度新增供應(yīng)達(dá)到全年最高峰值。 吳中區(qū) G D P 產(chǎn)值及增長率2152653223914685106002 3 . 5 0 %2 3 . 2 0 %2 1 . 5 0 %2 1 . 3 0 %1 9 . 7 0 %1 2 . 2 0 %1 7 . 6 4 %01002003004005006007002020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %G D P ( 億元) 增幅 21 蘇州全市歷年房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資相關(guān)指標(biāo) 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資比重 億元 房地產(chǎn)投資/GDP 2020 % % 2020 % % 2020 420 % 1870 % 2020 % 2107 % 2020 565 % 2360 % 2020 % % 2020 % % 2020 % % 176020802802345040274820570067017740900056481014091555187021072360261229673 6 1 7 . 8 20100020203000400050006000700080009000100002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年蘇州歷年 G D P 與固定資產(chǎn)投資走勢(shì)蘇州 G DP （ 億元） 固定資產(chǎn)投資（億元） 22 2020 年蘇州供求市場受宏觀政策影響明顯， 14 月份上市量體的增加，處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)； 4 月份后，市場受出臺(tái)政策的影響，成交量有所下滑，在 8 月趨于平衡；“金九銀十”的到來，成交量快速增加，由于 新政，供求逐漸趨于平衡，隨著春節(jié)各項(xiàng)目推量 的減少以及市場需求的加大，市場轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求。未來的吳中區(qū)將以吳中 新城商圈、城南工業(yè)帶、環(huán)太湖旅游產(chǎn)業(yè)帶等三大板塊為重點(diǎn)，著力建好中心城區(qū)等十大載體，進(jìn)一步打響“山水蘇州，人文吳中”品牌，加快推進(jìn)城市化。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，蘇州全市地區(qū)生產(chǎn)總值