【正文】 心還設(shè)置了最新技術(shù)的水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)，先進(jìn)的太陽(yáng)能供電設(shè)備，引進(jìn)大量室內(nèi)綠植，爭(zhēng)取將商業(yè)中心建成一個(gè)低碳、環(huán)保、綠色的新型購(gòu)物休閑樂(lè)園。商場(chǎng)內(nèi)部將設(shè)置大型連鎖超市和品牌區(qū) 域。2) 商圈定位核心商圈：大連地區(qū)次商圈：遼寧省邊緣商圈：東三省3) 定位依據(jù)l 綜合考慮了大連地區(qū)目前的各類消費(fèi)群體的客層總量、消費(fèi)能力，確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客層為服務(wù)所有消費(fèi)者。7. 項(xiàng)目目標(biāo)客層定位1) 目標(biāo)客層定位a) 項(xiàng)目整體目標(biāo)客層定位：全客層b) 各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費(fèi)者、時(shí)尚女性、休閑人士、商務(wù)人士等；兒童等； 2) 定位依據(jù) l 購(gòu)物中心是將所有的消費(fèi)者作為自己的目標(biāo)服務(wù)客層，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall、主題定位為休閑shopping mall，所以必須鎖定所有的消費(fèi)者作為目標(biāo)客層。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的70%。l 時(shí)尚化：突出時(shí)尚消費(fèi)的新穎性、時(shí)效性及周期性特點(diǎn)。l 與市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，提升本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。l 本項(xiàng)目地處商業(yè)中心，項(xiàng)目建設(shè)將作為政府形象工程來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，綜合考慮向應(yīng)街道經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要、居民生活及消費(fèi)習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)致力于提升項(xiàng)目所在商圈發(fā)展水平的需要，項(xiàng)目作為向應(yīng)展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項(xiàng)目管理規(guī)范、商品時(shí)尚、營(yíng)銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。l 金州向應(yīng)現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等功能于一體的“一站式”消費(fèi)的綜合性購(gòu)物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目正好填充城市商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項(xiàng)目規(guī)模大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，又能通過(guò)科學(xué)組合各種服務(wù)功能，滿足消費(fèi)者各種消費(fèi)需求，發(fā)揮本項(xiàng)目服務(wù)功能全的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2. 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位1) 背景分析大型購(gòu)物中心shopping mall在中國(guó)的出現(xiàn)是在中國(guó)改革開(kāi)放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。項(xiàng)目定位準(zhǔn)確與否，直接決定了項(xiàng)目未來(lái)的運(yùn)營(yíng)結(jié)果，定位準(zhǔn)確，確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功了一半，既能充分體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開(kāi)發(fā)商的品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商價(jià)值最大化，又能使項(xiàng)目以嶄新的、具有鮮明、獨(dú)特的形象進(jìn)入市場(chǎng)，被市場(chǎng)接受和認(rèn)可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營(yíng)者、管理者創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展空間。d) 項(xiàng)目地處東北地區(qū)的橋頭堡大連，加之大連全域城市化的難得契機(jī)，不論是是在地源還是在時(shí)點(diǎn)上都為我們建設(shè)國(guó)際化品牌基地創(chuàng)造了有利條件。水電等費(fèi)用的收取原則建議采用：分層計(jì)量或分?jǐn)?。單元?jiǎng)澐纸ㄗh：?jiǎn)卧娣e劃分面寬與進(jìn)深比 重備 注20—25 m26 m70%需要大面積的客戶可合并購(gòu)買(mǎi)2個(gè)以上單元30—35 m256 m30%備注： m。3. 沿街、外界商鋪的立面沿街商鋪宜采用菜單式（可選擇）的玻璃櫥窗。從規(guī)劃特質(zhì)上看，一般的 “shopping mall”將重點(diǎn)集中在如何集客，即人潮與錢(qián)潮的匯集。shopping mall的運(yùn)營(yíng)具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的管理特點(diǎn)。借助原有商業(yè)氛圍，打造新的商業(yè)業(yè)態(tài)；提升商業(yè)發(fā)展水平。S5先規(guī)劃、后經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計(jì)有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目交通狀況及易達(dá)性概述1. “地理”——距金州市區(qū)28公里，開(kāi)發(fā)區(qū)10公里，普蘭店公里?？拷鼜V場(chǎng)，人流量較大，在開(kāi)發(fā)區(qū)具有較高的知名度，經(jīng)營(yíng)狀況一般，在金州現(xiàn)在屬于最大型購(gòu)物中心，人流量一般。例如食品、日用雜貨、五金、藥店。未來(lái)城市的發(fā)展重點(diǎn)是城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。通訊消費(fèi)比重的大幅上升。 　　2010年4月29日，金州新區(qū)黨工委、金州新區(qū)管委會(huì)正式掛牌，大連金州新區(qū)由此誕生。甜玉米訂單讓農(nóng)民嘗到了意想不到的甜頭，向應(yīng)鎮(zhèn)“訂單農(nóng)業(yè)”種植面積到1999年迅速發(fā)展到6000畝。大連市金州區(qū)向應(yīng)鎮(zhèn)，轄區(qū)總面積64平方公里。從宏觀角度對(duì)金州的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、歷史等方面進(jìn)行了初步了解，后親自進(jìn)行全面、深入的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，比較充分地了解金州向應(yīng)街道商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。遵循社會(huì)化大分工原則，我們通過(guò)各專業(yè)渠道進(jìn)行了詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，得出了較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)。19′，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)為鄰，北與普蘭店市相接。向應(yīng)鎮(zhèn)建立起最初以城西村為中心的600畝“訂單農(nóng)業(yè)”科技生態(tài)園區(qū)。2009年9月經(jīng)省市批準(zhǔn)，向應(yīng)鎮(zhèn)改設(shè)向應(yīng)街道，12月舉行了掛牌儀式 宏觀經(jīng)濟(jì)概況　　 2010年4月9日，大連市政府宣布大連市啟動(dòng)新市區(qū)管理體制改革，金州區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)和普蘭店市的城區(qū)部分、瓦房店市的炮臺(tái)和復(fù)州灣兩個(gè)鎮(zhèn)，一并作為新市區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍，架構(gòu)起金州新區(qū)組團(tuán)、保稅區(qū)組團(tuán)和普蘭店灣新區(qū)組團(tuán)三大功能區(qū)組團(tuán)。醫(yī)療保健用品的消費(fèi)比重呈現(xiàn)大幅下降，但仍是目前金州居民主要的消費(fèi)項(xiàng)目之一。引導(dǎo)、支持房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)改造市場(chǎng)。2. 消費(fèi)空間結(jié)構(gòu)分析依照生活需求層次、消費(fèi)對(duì)象普遍性、等級(jí)性、符號(hào)性、功能性等重要指標(biāo)，將金州商業(yè)地區(qū)中的商業(yè)設(shè)施及商品分為下列五大類：1) 基本維生消費(fèi)：是指居民日常生活必需不可或缺的商業(yè)或服務(wù)業(yè)。但由于經(jīng)營(yíng)檔次過(guò)高，真正購(gòu)物者卻并不多。處于向應(yīng)街道的政治、文化中心的繁華商業(yè)地帶，為目前向應(yīng)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊之一。S4項(xiàng)目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。O5城市改造建設(shè)進(jìn)程加速，商圈也不斷擴(kuò)大。第三章：商業(yè)規(guī)劃shopping mall是集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準(zhǔn)確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)、管理及持續(xù)發(fā)展。大型Shopping Mall區(qū)別于一般的購(gòu)物商場(chǎng)、百貨商廈，最重要特點(diǎn)在于應(yīng)用了“都會(huì)休閑購(gòu)物與生活?yuàn)蕵?lè)”的新商業(yè)概念，其除購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)之外，配套項(xiàng)目涉及大都會(huì)生活每一個(gè)細(xì)節(jié)，例如：電信服務(wù)；文化禮品類的書(shū)店、花卉園藝、品牌飾品店；形象保養(yǎng)類的美容、塑身以及影印彩擴(kuò)服務(wù)；醫(yī)藥店；洗衣中心等。建議它的命名與商場(chǎng)的命名一致，并依據(jù)商場(chǎng)界的不變法則“人潮即錢(qián)潮”，以使這一廣場(chǎng)的建設(shè)不僅能成為城市的客流量中心，更可帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益。合理比例的面寬與進(jìn)深，可使產(chǎn)品具有更高的升值空間。建議聘請(qǐng)有大型商場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行管理。c) 本案建成后可望成為大連地區(qū)乃至東北地區(qū)國(guó)際化品牌集散地。項(xiàng)目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，掌握項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)及發(fā)展規(guī)律，找準(zhǔn)項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)間和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間、目標(biāo)群體和競(jìng)爭(zhēng)者，即掌握項(xiàng)目定位的依據(jù)。l 我司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有多年的資本運(yùn)作和資本投資的經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中戰(zhàn)略意識(shí)和經(jīng)營(yíng)理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和樹(shù)立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。l 本項(xiàng)目占地面積、商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積體量巨大，為80萬(wàn)平方米，項(xiàng)目規(guī)模符合shopping mall的經(jīng)營(yíng)需求。定位依據(jù)l 本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全，是金州向應(yīng)街道第一家真正能滿足消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)——shopping mall。l 充分利用發(fā)達(dá)的路網(wǎng)在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會(huì)的功能。在項(xiàng)目功能組合設(shè)計(jì)和招商時(shí)，對(duì) 引進(jìn)品牌進(jìn)行合理分類、科學(xué)布局、有效管理，不僅堅(jiān)持每個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)、每個(gè)功能區(qū)經(jīng)營(yíng)品牌商品，而且讓整個(gè)項(xiàng)目成為本地知名商業(yè)品牌。3) 定位依據(jù)l 購(gòu)物功能作為本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心功能，隱含在時(shí)尚感覺(jué)與休閑功能之后被隱性化。l 商務(wù)功能為顧客和商務(wù)人士提供良好的交往活動(dòng)平臺(tái)5%。項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)不是簡(jiǎn)單計(jì)算地產(chǎn)銷售的資金回報(bào)，而是綜合評(píng)估項(xiàng)目產(chǎn)生的投資回報(bào)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值，實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以金州新區(qū)為基礎(chǔ)，輻射大連全境，影響全國(guó)，為我公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃開(kāi)創(chuàng)良好的開(kāi)端。 ●商場(chǎng)為四層建筑，意大利設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、色彩明朗，造型新穎。讓消費(fèi)者在享受購(gòu)物樂(lè)趣的同時(shí)，有個(gè)休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。3) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留，用于整體租賃。另一方面也可為商場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的收益。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的人氣提升有一定作用。l 品牌餐廳的選址要求。c) 進(jìn)行資本運(yùn)作。結(jié)合本項(xiàng)目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設(shè)定為7000m178。五、休閑區(qū)1. 經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)10家左右休閑項(xiàng)目。為滿足顧客“一站式”需求及各個(gè)不同客層顧客的消費(fèi)需求，應(yīng)設(shè)置休閑服務(wù)。2. 區(qū)域位置和規(guī)劃面積1) 設(shè)置在項(xiàng)目4層2) 依據(jù)l 順應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)觀念、消費(fèi)行為的改變。3) 進(jìn)行資本運(yùn)作。2) 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。人們?cè)跐M足物質(zhì)需求的同時(shí)，也需要精神文化方面的滿足。7. 目標(biāo)客層高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。在本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案確定之后應(yīng)立即展開(kāi)主力店品牌招商工作，并確保招商成功。因此，此報(bào)告書(shū)中所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進(jìn)一步修改、完善，使之更科學(xué)、更適用于本項(xiàng)目。3. 經(jīng)營(yíng)方式：租賃4. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留5. 收益方式1) 收取固定租金。八、影院1. 經(jīng)營(yíng)方式：自營(yíng)或引入一家專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。2) 依據(jù)l 是整個(gè)shopping mall各類業(yè)態(tài)的一個(gè)補(bǔ)充。作為現(xiàn)代shopping mall應(yīng)在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚?，還要滿足人們的其它需求。3) 進(jìn)行資本運(yùn)作。來(lái)這里消費(fèi)的消費(fèi)者一般層次較高，因此對(duì)環(huán)境、服務(wù)也有一定的要求。3. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留。品牌店的進(jìn)場(chǎng)可以保證本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報(bào)，并對(duì)提升項(xiàng)目形象具有積極作用。它的營(yíng)業(yè)時(shí)間與項(xiàng)目商場(chǎng)部分產(chǎn)生錯(cuò)位，因此需要單獨(dú)通道。5) 參考目標(biāo)品牌：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等。l 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。三、餐飲1. 品牌快餐1) 經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)國(guó)際著名的快餐品牌店2) 區(qū)域位置和規(guī)劃面積a) 分布在西街臨街部分。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品專業(yè)性強(qiáng)，消費(fèi)者大部分是有目的選購(gòu)，二是由于經(jīng)營(yíng)商品的物理特性要求（單件商品體積大）以及商品進(jìn)出量大。他們是新世紀(jì)中國(guó)消費(fèi)革命的先行者，對(duì)高檔、時(shí)尚消費(fèi)品的消費(fèi)欲強(qiáng)烈，不僅引領(lǐng)消費(fèi)潮流，而且是最活躍的消費(fèi)群體，對(duì)社會(huì)消費(fèi)趨勢(shì)有著導(dǎo)向作用、示范作用?！褓e館底層為餐廳，餐廳將分別設(shè)置西餐廳和中式餐廳。向應(yīng)街道最佳地快極其優(yōu)勢(shì)資源契合市場(chǎng)領(lǐng)先對(duì)手區(qū)域資源組團(tuán)規(guī)模定位項(xiàng)目定位總結(jié)：打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的終極實(shí)現(xiàn)。l 是提升本項(xiàng)目的品牌價(jià)值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。l 休閑是指本項(xiàng)目的購(gòu)物環(huán)境、營(yíng)銷等各個(gè)方面，都為顧客營(yíng)造一個(gè)輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺(jué)隨意，體會(huì)休閑。l 特色化：是指項(xiàng)目總體的經(jīng)營(yíng)要體現(xiàn)出核心競(jìng)爭(zhēng)力和特色優(yōu)勢(shì)。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足其消費(fèi)需求。商場(chǎng)內(nèi)部將設(shè)置大型連鎖超市和品牌區(qū)域?！跋驊?yīng)商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)”既是商業(yè)購(gòu)物中心，也應(yīng)當(dāng)是文化建設(shè)中心。對(duì)商品的消費(fèi)需求急劇增長(zhǎng)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無(wú)法滿足這種需求。金州地處大連北部的中心，城市外圍幅射空間大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入和消費(fèi)力極大提高，消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生改變，現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念已滿足不了消費(fèi)者的消費(fèi)需求。2) 定位注意點(diǎn)以此為本案定位，除必須提供大量、便利的停車空間外，還必須在招商和經(jīng)營(yíng)管理上注重以下幾點(diǎn)原則：? 購(gòu)物——各店業(yè)種及商品部分重疊，保持適度競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，帶給消費(fèi)者選擇空間，定位以高級(jí)產(chǎn)品為主。在擬定承租戶管理規(guī)章部分，將依本商場(chǎng)之特性與各相關(guān)代表人員之共識(shí)，就下列各層面研擬：a) 商場(chǎng)管理組織的權(quán)利義務(wù)b) 行業(yè)管理及營(yíng)運(yùn)方針c) 促銷活動(dòng)的舉辦與配合d) 廣告、文宣的制作與規(guī)范e) 營(yíng)業(yè)時(shí)間之制定與相關(guān)辦法f) 商場(chǎng)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理之各項(xiàng)規(guī)定g) 工作及服務(wù)人員之規(guī)范h) 施工裝潢管理之各項(xiàng)規(guī)定i) 清潔維護(hù)辦法j) 管理費(fèi)用分?jǐn)偧笆绽U規(guī)定k) 違規(guī)罰則及其他附加事項(xiàng)2) 擬定設(shè)施管理之廠商遴選辦法對(duì)本商場(chǎng)各項(xiàng)設(shè)施管理維護(hù)廠商，必須經(jīng)由特定之遴選辦法產(chǎn)生，以確保各服務(wù)提供者在價(jià)格與服務(wù)品質(zhì)上均受到嚴(yán)密之控管，杜絕潛在弊端。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的管理要求達(dá)到百分之百的信任度，以此共同創(chuàng)造三贏三局面。5. 單元面積規(guī)劃 從未來(lái)客戶的需求出發(fā)：建議盡量精減商鋪單元的出租、售面積，通過(guò)利用商鋪“高單價(jià)低總價(jià)”的價(jià)格策略，吸納更廣大的客源，使之對(duì)自用型、投資型或保值型客戶皆能吸引，并創(chuàng)造出附加價(jià)值之商業(yè)百貨形態(tài)。諸如：錦輝商城、家樂(lè)福的大型超市等。室內(nèi)步行街作為項(xiàng)目的內(nèi)部空間骨架，將本項(xiàng)目?jī)?nèi)各大主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂(lè)、休閑、設(shè)施等有機(jī)地串連在一起。 T2租金的壓