【正文】 。根據(jù)本項目及我縣 具體情況，本項目人工影子工資價格換算系數(shù)為 1。本次效益調(diào)整系數(shù)按 。貸款償還原則上除必須從收入中支付的費(fèi)用外，其余收入均用于貸款的償還。 五 、經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論 本項目國民經(jīng)濟(jì)評價全部投資經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率為 %，大于社會折現(xiàn)率 8%；全部投資經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值為 1024 萬 元；投資回收期為 2年。 41 第十章 結(jié)論與建議 本項目的重點(diǎn)是解決 XX 鎮(zhèn) 城區(qū)的交通擁擠問題，建設(shè)高品位的 休閑步行 街， 強(qiáng)調(diào)的是社會效益、 環(huán)境效益 和 XX 城鎮(zhèn)品位的提升 ， 建設(shè)期限短，資金回收快，經(jīng)濟(jì)效益可觀。 。 除此以外，本項目還有一些難以定量的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，如 休閑步行街的建設(shè)可間接 提高 XX 鎮(zhèn)城區(qū)內(nèi)的 交通安全效益、 跨越城區(qū)的 運(yùn)輸工具時間節(jié)約效益、提高運(yùn)輸質(zhì)量效益等，以及改善 XX 縣經(jīng)濟(jì)、社會和自然環(huán)境，方便人們生活，創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等。 在變化率相同的情況下， 銷售收入 的變動對凈現(xiàn)值的影響最大，其次是 投資額 的影響?，F(xiàn)按 相對較低的價格 每平方米 4857 元計算銷售收入 4858 元 /平方米 *9511平方米 =4620萬元 稅費(fèi)估算： 1）營業(yè)稅： 4620萬元 *3%=139萬元 2）城市建設(shè)維護(hù)稅： 136萬元 *5%= 萬元 3）教育費(fèi)附加： 164萬元 *3%= 萬元 （三）財務(wù)分析指標(biāo)的計算 根據(jù)本項目全部投資財務(wù)費(fèi)用和收益分析結(jié)果計算的財務(wù)盈利能力指 標(biāo)如下（財務(wù)基準(zhǔn) 利 率取 8%）： 財務(wù)凈現(xiàn)值： FNPV=341 萬元 財務(wù) 內(nèi)部收益率： FIRR=% 動態(tài) 投資回收期： FN=2年 分析結(jié)果表明：本項目財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，項目財務(wù)評價是可行的。 3） 、流動資金調(diào)整 流動資金調(diào)整隨年運(yùn)行費(fèi)調(diào)整，因流動資金較少，本次不再對工程流動資金作調(diào)整， 也不計算流動資金 。 A、影子工資 ： 影子工資體現(xiàn)了國家和社會為建設(shè)項目使用財力而付出的代價，影子工資由換算系數(shù)體現(xiàn)。 工程運(yùn)行管理費(fèi) ： 不計算 工程年運(yùn)行管理費(fèi)指維持工程正常運(yùn)行每年所需支 付的費(fèi)用，包括工程維護(hù)費(fèi)、材料、燃料動力費(fèi)、工資及福利、其它費(fèi)用等。 節(jié)約汽車運(yùn)輸成本，節(jié)約客貨在途時間及減少交通事故費(fèi)用、貨損費(fèi)用。 2） 步行街是城市意象的重疊，是城市發(fā)展更迭的新思維 ，是維系城市發(fā)展和居民消費(fèi)的紐帶，是現(xiàn)代城市商業(yè)發(fā)展的新古典主義，為社會個階層民眾提供了互相交流的機(jī)會以及休閑、娛樂、購物的場所，為多種文化的共存、交融、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也為城市帶來 了新的商業(yè)生機(jī)與消費(fèi)活力。 本 休閑步行街 規(guī)劃項目內(nèi)僅設(shè)商業(yè)、美食、與住宅，沒有污染源，環(huán)境狀況良好。 3． 地勢平坦，交通便利。 12 元 /立方米 *20210立方 米 =24萬元 道路廣場 工程： 216 萬元 1）商業(yè)步行北街長 90m,寬度 16m 2）商業(yè)步行南街長 80m,寬度 16m 3)商業(yè)廣場 3126平方米 商業(yè)廣場路長 74m,寬度 12m。 XX 鎮(zhèn)位于縣境南側(cè)，城區(qū)距離縣城 17 公里，東北與石江、黃橋交界，東南與武崗市的荊竹、彎頭橋接壤，西與花園相連，北與 XX 鎮(zhèn)、竹市鎮(zhèn)交界。 雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道或溝渠。其建設(shè)規(guī)模功能形態(tài)逐漸大型化、多樣化、立體化、綜合化。步行街作為城市社會、經(jīng)濟(jì)、人文、空間的物化反映。充分考慮無障礙設(shè)計，包括盲道、 坡道等供老弱傷殘者使傷用。步行街的綠化 以 盆栽、喬木、灌木、花草為主。 2） ．道路空間的劃分： 根據(jù)功能性可將步行街空間劃分為兩種性質(zhì)，交通空間和休閑空間。 2．空間布局： XX 休閑步行街 可規(guī)劃形成四區(qū)、二軸、二節(jié)點(diǎn)及多個景觀點(diǎn)的空間組織結(jié)構(gòu)。 在設(shè)計構(gòu)想中，將城市街道視為城市最重要的開敞空間。 第三章 建設(shè)規(guī)模 、規(guī)劃理念和規(guī)劃構(gòu)想 一、建設(shè)規(guī)模 （一）．建設(shè)規(guī)模 XX 縣易旺食品投資有限公司 通過掛牌取得該 項目 土地使用權(quán) ,統(tǒng)一完成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和休閑步行街的景觀建設(shè) ,按規(guī)劃出讓該休閑步行街商業(yè)門面地基， XX 鎮(zhèn)人民政府通過嚴(yán)格 11 的規(guī)劃管理措施對休閑步行街的建設(shè)進(jìn)行管理，確保按規(guī)劃建設(shè)好高標(biāo)準(zhǔn)的的 XX休閑步行街。 二、項目建設(shè)的必要性 1： XX城區(qū)商業(yè)街的現(xiàn)狀分析： 1） XX 老城區(qū)的主要商業(yè)街道有：長裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。最早的商業(yè)街形式比較簡單，如百貨、超市等，后來才逐漸出現(xiàn)多樣化形態(tài)。 自企業(yè)改制以來，原 XX 酒廠的廠區(qū)長期閑置， 易旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 易文仙 先后投入調(diào)研經(jīng)費(fèi)數(shù)十萬元，組織市場調(diào)查和 休閑步行街 建設(shè)考察，通過全面調(diào)查研究， 不失時機(jī)地 提出建設(shè) XX 休閑步行街 的設(shè)想 。轄區(qū)面積 41 平方公里，人口約 14 萬。 第二章 項目背景和 建設(shè)必要性 一、項目提出的背景 XX 縣 位于湖南省西南部的資水上游，是我國著名的“雪峰 7 蜜桔”之鄉(xiāng)， 區(qū)域面積 2200平方公里，轄 22 個 鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一個管理區(qū)， 565 個村，總?cè)丝?83 萬， XX 是蔡鍔將軍的出生地、革命老區(qū)縣，系全國 500 強(qiáng)產(chǎn)糧大縣、商品糧基地、農(nóng)村生態(tài)建設(shè)示范縣，全省柑橘和優(yōu)質(zhì)茶基地縣、重點(diǎn)林區(qū)縣、畜牧業(yè)五強(qiáng)縣、省級金融安全區(qū)。 雨水采用 重力式 自流排水形式，就近排入河道 。 路網(wǎng) 工程： 1） 商業(yè)步行 北 街 長 90m， 2）商業(yè)步行 南 街長 80m， 3)商業(yè)廣場 3126平方米 、 商業(yè)廣場路長 74m； 4 美食廣場 約 1820平方米 。 場地平整 土石方工程：根據(jù)現(xiàn)狀，結(jié)合地形設(shè)計，整個項目區(qū)的土石方工程估算 2萬立方米。 排水工程 采用雨污分流的排水方式，依照自然地形條件，均采用 重力式 自流排水形式，污水主要排向臨河道路，再設(shè)置污水截流管區(qū)，截流 后引入污水處理 系統(tǒng) 。 建議做好前期準(zhǔn)備工作，使該項目盡快付諸實施。 XX 鎮(zhèn)，位于縣境之南， 東與黃橋鎮(zhèn)相臨，西與花園鄉(xiāng)接壤，南與武崗毗鄰。 8 XX 素有“小南京”之稱，商業(yè)貿(mào)易活躍。 我國商業(yè)街的歷史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古長安的東市、西市，清明上河圖描述的宋代汴梁的繁華商業(yè)街。 XX休閑步行街項目位于 XX 老城區(qū)商業(yè)次中心區(qū)，緊臨 XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，休閑步行街北接南京路，南至中河街，濱臨蓼水河，主街全長 300余米。 通過市場調(diào)查研究得出的結(jié)論：建設(shè) 休閑步行街 可以緩解XX 鎮(zhèn)老城區(qū)的交通阻塞問題，可以營造 XX 城市街道新景觀，給市民提供專門的 休閑步行街 ，提供更寬松和舒適的休閑、購物環(huán)境，以商業(yè) 、 美食 、休閑 為主，兼顧多種需求， 提供 一流的休閑場所。在這個過程中變得更漂亮，更少污染和更少噪聲。總結(jié)起來，城市步行街的景觀首先是商業(yè)型景觀，并可運(yùn)用情趣化、情景化商業(yè)景觀，消費(fèi)型景觀以及公共空間的設(shè)計理念，因地制宜進(jìn)行打造。 規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想 1） ．道路交通和停車場規(guī)劃： 地面設(shè)置交通綬沖區(qū)，在環(huán)形消防道旁設(shè)置地面停車位。通 15 過縱橫兩方面的統(tǒng)一，高度不同的綠色廣場，街道分 層立 體相連 ，步行街的沿線，構(gòu)成新型 的都市森林。 地面鋪裝采用堅固性好、耐磨、色彩鮮 艷、易清理且最適宜步行的地面鋪裝。 21 世紀(jì)是強(qiáng)調(diào)人，強(qiáng)調(diào)人與自然融合，強(qiáng)調(diào)文化，強(qiáng)調(diào)發(fā)展的世紀(jì)。” 休閑步行街 的建設(shè)涉及到許多因素和領(lǐng)域。 排水工程 采用雨污分流的排水方式，依照自然地形條件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向臨河道路，再設(shè)置污水截流管區(qū)，截流后引入污水處理系統(tǒng)。年平均氣溫為 16 攝氏度，年平均日照 ，無霜期 291 天，年降雨 ，水源豐富，土地類型多樣，適宜經(jīng)濟(jì)作物和農(nóng)作物生長，自然條件優(yōu)越。 第五章 投資估算及資金籌措 一 、投資估算 : 工程總投資 3609萬元 場地平整土石方工程： 24 萬元 整個項目區(qū)的土石方工程估算 2萬立方米。 2．土石方量較小，場地平整工作易于展開。 二、 雨水和 生活污水 的排放 本項目規(guī)劃中采用了雨、污分流排水體制， 雨水由管道收集后 直接 排入河道，不需進(jìn)行任何處理， 采用重力式 自流 排水 25 形式 ； 污水主要排向臨河道路，再設(shè)置污水截流管區(qū)，截流后引入 規(guī)劃的 污水處理 系統(tǒng) 處理。而現(xiàn)代 休閑步行街 力求 構(gòu)建一個安全、舒適、輕松、高效的購物環(huán)境與休閑理念，并對保護(hù)和延續(xù)城市歷史文化資源注入新的活力。 本項目實施后 ，將使 XX 鎮(zhèn) 區(qū)主城區(qū) 交通通行能力大大提高，車 流更為順暢，從 很大程度上解決 XX 鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)交通堵塞和擁擠的被動局面 ，有利于社會的正常持續(xù)發(fā)展。 工程投資 ： 根據(jù)投資概算，本工程總投資為