【正文】 現(xiàn)有溫泉街道轄區(qū)為核心商業(yè)范圍，以街道內的常住居民和學校學生為主力消費購物群體。 五、城市規(guī)劃分析： 城市性質： ? 武漢城市圈三級節(jié)點城市和最具發(fā)展?jié)摿Φ闹械壬鷳B(tài)城市 ? 以發(fā)展高效清潔能源、輕工和生態(tài)旅游等生態(tài)型產業(yè)為主的鄂南綜合性中心城市 ? 武漢城市圈的生態(tài)大花園和休閑度假養(yǎng)生及生態(tài)旅游名城 ? 鄂南門戶和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿物流中心 ? 咸寧市政治、經濟和文化中心 城市發(fā)展方向 —— 東北向： （ 1）南北兩區(qū)繼續(xù)相向發(fā)展，充分實現(xiàn)對接，進一步強化緊 湊度和集聚度。 ? 目前，咸寧已基本形成了以溫泉為中心，以赤壁、通山為重點，以溫泉商務療養(yǎng)旅游區(qū)、陸水湖 度假休閑旅游區(qū)、赤壁文物古跡旅游區(qū)、九宮山避暑旅游區(qū)、嘉魚現(xiàn)代農業(yè)旅游區(qū)和青山水庫體育健身旅游區(qū)為框架的“一個中心，兩個重點，六大旅游區(qū)”的旅游格局。 ? 咸寧市委、市政府駐地溫泉，溫泉城區(qū)是鄂南經濟、政治、文化、信息交流中心，城區(qū)內分布著眾多的政府行政機關、事業(yè)單位，大量的政府工作人員，成為溫泉城區(qū)商業(yè)的主力消費群體，因此，溫泉商業(yè)具有強有力消費力的支撐。 居民定期儲蓄存款超過同期銀行儲蓄存款的 60%，市場潛在投資能力強： 2020 年咸寧市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款達 億元，比年初增加 億元 ,其中定期存款 億元，活期 億元，定期存款占同期儲蓄存款的 61%。 全市與咸安區(qū) 2020— 2020 年度地區(qū)生產總值及增速表 全市 咸安區(qū) 地產生產總值（萬元） 同比增長（ %） 地產生產總值（萬元 ） 同比增長（ %） 2020 225100 2020 10 250600 2020 306652 2020 13 350163 ? 2020 年三次產業(yè)結構比例為 ： ： ，二、三產業(yè)比重比“十五”初期的 %提高 百分點。 ? 良好的 “公、鐵、水 ”聯(lián)運條件， 將加快 咸寧 城市 經濟的發(fā)展 速度 ，使咸寧市產業(yè)優(yōu)勢得以發(fā)揮，全市經濟社會步入提速發(fā)展的 快車 道。武漢城市圈 緊密圈的城市地位，有助于咸寧依托武漢強大的中心城市資源，尋求與武漢城市的分工合作，發(fā)展城市自身的特色產業(yè)，從而做大、做強城市經濟，提升咸寧城市的競爭力。 [溫泉商業(yè)街 ]項目所進行的有針對的市場調研。 【 咸寧溫泉商業(yè)街 】 項目可行性研究報告 項目背景 一、 項目基本情況： “溫泉商業(yè)街”項目位于咸寧市溫泉商圈的核心位置，項目東臨咸寧學院溫泉校區(qū)，西面商業(yè)主干道溫泉路，北靠咸寧衛(wèi)校附屬醫(yī)院，南連咸寧市中心醫(yī)院。咸寧溫泉項目專案組人員實地調查數(shù)據(jù)收集 ? 報刊、網絡文獻資料收集分析 ? 商業(yè)經營戶及相關專業(yè)人士訪談 ? 咸寧市統(tǒng)計局、咸寧市房產局 ? 咸寧市規(guī)劃局、咸寧市土地局 第一部分 咸寧市城市背景 及宏觀環(huán)境研究分析 ? 區(qū)位環(huán)境分析 ? 經濟環(huán)境分析 ? 人口環(huán)境分析 ? 旅游環(huán)境分析 ? 城市規(guī)劃分析 一、 區(qū)位環(huán)境分析： 位于湘鄂贛三省交匯處，近鄰武漢，依托武漢城市圈，城市發(fā)展資源優(yōu)勢明顯： ? 咸寧市位于湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處， 屬江漢平原向江南丘陵 的 過渡地帶，處在長江黃金水產與京廣鐵路大動脈交匯處和湘鄂贛三省毗鄰的 “金三角 ”地帶 ；東與黃石市的陽新 縣交界，南與江西省的修水縣、湖南省的平江縣接壤，西與湖南省的臨湘市相連，北與荊州市的洪湖市隔江相望，與武漢江夏區(qū)、鄂州市、大冶市毗鄰，素 有“湖北南大門”之稱。 京廣鐵路、１０６、１０７國道、京珠高速公路橫穿南北，長江黃金水道承接東西，市區(qū)距武漢天河機場 僅１００余公里，構成了以京珠高速公路為龍頭，以國省道為主干線，通江達海，四通八達的陸、水、空立體交通網絡。 從武漢城市圈的發(fā)展分析，以武漢為中心， 100 公里為半徑的“ 8+1”城市圈的發(fā)展規(guī)劃，必將使武漢與咸寧形成產業(yè)資源上的有效對接，實現(xiàn)經濟上的良性互動，推動咸寧經濟上新的臺階。居民收入呈穩(wěn)步增長趨勢。 大量居民定期儲蓄存款的積淀，為商業(yè)房地產開發(fā)提供了潛在的投資市場。 強大的學生資源是現(xiàn)有溫泉城區(qū)商業(yè)的重要消費力量之一，因此溫泉商業(yè)街的商業(yè)運營過程中，應充分挖掘學生消費經濟，打造學生商業(yè)消費平臺，讓學生經濟成為咸寧商業(yè)新的增長點。 [小結 ]： 隨著中國經濟持續(xù)升溫，全國各地的旅游市場出現(xiàn)了一片火熱的局面。 [小結 ]： 咸寧“生態(tài)旅游名城”和“現(xiàn)代型商貿物流中心的綜合型城市”的城市性質定位，準確抓住了咸寧所擁有的旅游資源和便捷的交通區(qū)位兩大城市優(yōu)勢，隨著城市產業(yè)分工的明確，咸寧做為 區(qū)域生態(tài)型的商貿物流中 心地位將越來越明顯，國民經濟增長水平有望進入增長的快車道，商貿流通業(yè)發(fā)展前景良好。 ` 南大街商圈 ? 商圈簡介 位于咸安城區(qū)，商圈由南大街、魚水路、懷德路三條街圍合而成，是咸安城區(qū)居民的日常購物消費中心。 從行業(yè)經營業(yè)態(tài)分析，行業(yè)業(yè)態(tài)分布尚不健全，市場缺乏商場百貨與數(shù)碼通訊電子類產品的有效供給，本案的商業(yè)開發(fā)有效填補了溫泉商業(yè)市場存在的空白，存在極大的市場需求。 從租金水平分析，溫泉路沿街租金水平最高，本案沿街店面租金高達 116元 /m2/月，內街租金水平落差明顯，降至 60 元 / m2/月，二層租金約為一層租金的一半，大約在 30 元 / m2/月左右；淦河路租金集中在 50— 60 元 / m2/月區(qū)間，租金水平由西向東呈增長趨勢，靠近花壇 的店面月租金可達 80 多元 / m2；溫泉南路（花壇向南路段）由于商業(yè)氛圍相對較差，租金水平較低，集中在30— 40元 / m2/月區(qū)間。 № 銷售政策 :預定 VIP 客戶優(yōu)惠 3%；一次性付款客戶優(yōu)惠 5%。 № 案 名： 步行街二期 位 置： 淦河大道與溫泉路交匯處 規(guī) 模： 總建 23000 余 m2，由 2 幢入口四層分體商鋪、 2 幢 3 層分體商鋪、 3 幢 4 層 商鋪（第四層為辦公樓或住宅）共計 7 幢建筑組成；商鋪數(shù)量 200 余套， 整體定位： 即將有專業(yè)營銷策劃公司進駐，項目整體包裝定位尚未確定。 № 3 幢 12 層小高層， 1F3F 為商鋪。 單套面積范圍： 菜市場攤位 3 m2/個；街區(qū)門面單套面積范圍在 60 m2～ 70 m2 之間，內街面積在 2030 m2之間。 工程進度： 2020 年 3 月交付使用。主題商業(yè)的出現(xiàn)改變了咸寧目前“街區(qū)商業(yè) +小型購物商場”的單一格局，將大大改善咸寧市的購物環(huán)境，提升城市商業(yè)消費品位。 咸寧目前商業(yè)開發(fā)量充足，商業(yè)地產面積臨著激烈的競爭，本案在地段上雖然占有優(yōu)勢，但要提升整體商業(yè)的開發(fā)價值，必須導入差異化的市場策略，塑造鮮明的商業(yè)主題，有效避開其它項目的阻擊，占據(jù)競爭的主動權。湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產市場分析報告》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日 － 2020 年 5 月 9 日長沙地產廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產市場 調研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產市場調查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產市場運行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究 報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經典合院別墅項目產品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機構 2020 年福建溫泉商業(yè)街的改造開發(fā)將 重塑溫泉商圈品牌形象，提升溫圈商圈競爭力， 將成為 咸寧商業(yè)增長的發(fā)動機和助推器。 從銷售情況分析，溫泉商業(yè)的項目銷售率高于咸安，商業(yè)的投資接受度更高。 № 位 置：合同銷售中的 44 套有 42套為底層商鋪，占 %。 № 案 名： 世紀新城 位 置： 咸安區(qū)火車站對面轉盤 規(guī) 模： 規(guī)劃 6 幢住宅， 1F2F為單層商鋪，總計 230 套。 價 格： 未確定 目前銷售情況： 預約登記中，預計開盤時間為 2020 年 3 月 № 案 名： 寧虹大市場 位 置： 咸安區(qū)永安大道 34號（原燃料公司南山煤廠） 規(guī) 模： 占地 32020 m2 整體定位： 咸寧市最大的、最高檔的菜場及批發(fā)市場 功能定位： 地下為菜市場、地面商店規(guī)劃為摩托車 、電腦、文體市場三個區(qū) 營銷推廣核心賣點： № 規(guī)劃的專業(yè)性及唯一性 № 區(qū)位：項目周邊近 10萬戶的居民和 100 多家餐飲服務企業(yè)，意味著終端消費市場得到了保障，同時也意味著“終端消費－租賃”鏈條得到了優(yōu)化。 價 格： 未確定，目前預約登記中的 2兩幢預計價格為一層 18000 元 /m2，二層 7500～ 8000 元 /m2，三層 3500～ 4000 元 /m2。 單套面積范圍： 20 m2～ 500 m2 不等，除餐飲區(qū)三層連體出售大面積外，其余單套 面積以 40 m2～ 60 m2 為主力。 第三部分 咸寧市在售商業(yè)物業(yè)分析 一、在售商業(yè)物業(yè)個案相關信息 溫泉城區(qū) № 案 名： 溫泉潛山商業(yè)步行街 位 置： 淦河大道 168號 規(guī) 模： 總建 45000m2，由 15 幢三層商鋪組成，商鋪數(shù)量總計 500余套，街區(qū)長度 508m。 從商品檔次分析，溫泉路東、西兩面街的經營檔次不均衡。 ? 邊緣商圈：范圍至溫泉城區(qū)，消費群體以溫泉城區(qū)的低收入人群為主。由于溫泉城區(qū)是咸寧市政府的所駐地，聚集了咸寧眾多的機關、事業(yè)單位，依托區(qū)域內高素質、高消費能力的政府公務員，該商圈已成為咸寧高檔商業(yè)的集中地，是 咸寧市的高級商圈。而溫泉商業(yè)街緊鄰溫泉谷，在地理位置上具有特殊優(yōu)勢，在旅游消費熱潮不斷涌動的市場背景下，其開發(fā)建設 有利于做活、做大溫泉商圈，提升溫泉商圈的品牌，有效擴大對旅游人流的影響力，通過旅游消費實現(xiàn)“以旅帶商”進而“以商促旅”的良性經濟循環(huán)。經過多年的開發(fā)和探