【正文】 020 年 09 月更新 《 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)上 市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》 39 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年唐山住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析》 46 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析及下半年展望》 9 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年岳陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 8 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告》 31 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波城市綜合體研究及國(guó)內(nèi)外案例分析》 47 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更 新 《 2020 年海南國(guó)際旅游島旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》 54 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年度青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)藍(lán)皮書(shū)》 135 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月內(nèi)蒙古錫盟市太仆寺旗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 57 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析》 9 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月廣西玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告監(jiān)測(cè)分析》 5 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月安徽房地產(chǎn)報(bào)告》 130 頁(yè) 研 究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月 31日廣西鳳嶺日用品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)可行性報(bào)告》 45頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月 3 日成都商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查情況》 11 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 67 月宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析》 5 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月房地產(chǎn)政策解讀與點(diǎn)評(píng)》 9 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 季度中國(guó)購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 20202020 年初有關(guān) 房地產(chǎn)政策專(zhuān)輯》 609 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《新聚仁 2020 年 5 月 21日政策調(diào)控綜合研究》 100 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《蘇寧置業(yè) 2020 年 6 月滬寧城際沿線掘金機(jī)遇》 59頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 05月 10 日新政解讀及市場(chǎng)放映》 12 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 7 月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)》 17頁(yè) / 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《新景祥 2020 年 5 月 1 日 5 月 31 日岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 26 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同致行 2020 年 6 月漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 53頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 7 月蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 17頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 7 月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 26頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 6 月天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況》 19頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 41頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《克而瑞 2020 年 01月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 》 61 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《創(chuàng)典全程 20。 營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍 A、本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍素質(zhì)要求較之住宅項(xiàng)目要高，對(duì)商業(yè)及消費(fèi)者心理的把握要準(zhǔn)； B、根據(jù)昌樂(lè)消費(fèi)者及本項(xiàng)目消費(fèi)者的特點(diǎn)及規(guī)模，營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍設(shè)置如下： 項(xiàng)目經(jīng)理 1 名：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體操作；要求：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及生產(chǎn)資料市場(chǎng)有所了解，執(zhí)行力強(qiáng)并對(duì)項(xiàng)目策劃有一定的了解； 案場(chǎng)主管 1 名：負(fù)責(zé)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)；組織管理能力強(qiáng)，有 2 年以上主管工作經(jīng)驗(yàn)； 內(nèi)勤兼行政 1 名：負(fù)責(zé)客 戶(hù)管理、行政事務(wù)及后勤管理事務(wù)。 “借雞生蛋”法 ――挖掘成型市場(chǎng)的有效客戶(hù)資源、學(xué)習(xí)其管理模式和方法，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的“克隆” 。 福州商城 市場(chǎng)名稱(chēng) 福州商城 地址 孤山街與文化路交口西 產(chǎn)權(quán)單位 福州凱翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 經(jīng)營(yíng)模式 自主經(jīng)營(yíng) 管理模式 由物業(yè)公司管理，但基本不做管理 聯(lián)系電話 6278719 占地面積 25 畝 經(jīng)營(yíng)面積 20200 平方米 市場(chǎng)類(lèi)別 住宅＋底商 功能規(guī)劃 無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，靠恒安街與文化路臨街店鋪以副食、超市、酒店為主，臨孤山街以電子通訊為主。 站前街經(jīng)營(yíng)戶(hù)：工商 180— 200，國(guó)稅、地稅： 400— 540 元 /月 項(xiàng)目周邊及方山路汽修汽配：工商： 200— 300 元 /月，國(guó)稅： 350 元左右，地稅： 250 元左右，另有技術(shù)監(jiān)督費(fèi)等稅費(fèi) 1000 元 /年。 總收入： 億元。 昌樂(lè)地消費(fèi)者對(duì)住房的理性消費(fèi)沒(méi)有形成，感性消費(fèi)很強(qiáng)，攀比成風(fēng)嚴(yán)重，因此通過(guò)創(chuàng)造市場(chǎng)引導(dǎo)消費(fèi)，是本項(xiàng)目的推廣理念。】 政策優(yōu)勢(shì)， 營(yíng)銷(xiāo)推廣，聚集客戶(hù) 通過(guò)優(yōu)惠的招商和銷(xiāo)售政策，以及科學(xué)細(xì)致的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作，聚集客戶(hù)。 第六章 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式 一、項(xiàng)目的推廣模式 商業(yè)地產(chǎn)首先是商業(yè)的，其次才為地產(chǎn)；因此，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)與管理是商業(yè)地產(chǎn)的核心部分。分為五金機(jī)電街，裝飾材料街，汽配摩配街，農(nóng)資街，汽修、摩修車(chē)間。另外，昌樂(lè)擁有昌樂(lè)順達(dá)水泥有限公司、樂(lè)化鋁塑復(fù)合板等建材企業(yè)近 100 家，主要生產(chǎn)水泥、板材、大理石等 20 多種產(chǎn)品 ,其中水泥生產(chǎn)能力達(dá) 50 多萬(wàn)噸，素有 “ 建材之鄉(xiāng) ” 之稱(chēng)。目前昌樂(lè)的汽修汽配、摩修摩配集、 五金機(jī)電、裝修裝飾、農(nóng)資等 分散在市區(qū)各個(gè)街道，占道經(jīng)營(yíng)，惡性競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境臟、亂差，既不能滿(mǎn)足居是消費(fèi)需要，更影響城市的面貌與規(guī)劃。 目前 生產(chǎn)資料市場(chǎng)在社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中起著中介作用，生產(chǎn)資料市場(chǎng)運(yùn)作得愈是有效率，社會(huì)再生產(chǎn)的運(yùn)行就愈是順暢。包括土地、機(jī)器、設(shè)備、廠房、工具、燃料、原材料、輔助材料等。 風(fēng)險(xiǎn)避免： 通過(guò)專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)操作隊(duì)伍，樹(shù)立良好的形象品牌，引導(dǎo)消費(fèi)（可控因素，但時(shí)間較長(zhǎng)）。 站前街兩側(cè)共有裝飾材料、五金、建材、農(nóng)資等經(jīng)營(yíng)戶(hù) 74 個(gè)，站前街也屬改造范圍，通過(guò) 政府引導(dǎo)也能成為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)客戶(hù)。 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入： 商業(yè)部分： 3000 平方米 *3000 元 /平方米＝ 900 萬(wàn)元 住宅部分： 63360 平方米 *1550 元 /平方米＝ 9820 億元 合計(jì)： 10720 億元 成本測(cè)算 序號(hào) 項(xiàng)目 單位成本 （元 /平方米） 總成本（萬(wàn)元） 備注 1 樓面地價(jià) 600 3318 按 48 萬(wàn) /畝 2 設(shè)計(jì)、管理費(fèi) 30 166 設(shè) 計(jì) 15，勘察 5，監(jiān)理 8 3 配套費(fèi) 80 440 4 建安成本 700 3850 5 室內(nèi)外總體 30 166 6 后期配套 30 166 7 資金成本 80 360 2 千萬(wàn)， 6%、期限為 3 年計(jì) 8 銷(xiāo)售費(fèi)用 48 322 總銷(xiāo)售額的 3% 9 稅費(fèi) 129 858 總銷(xiāo)售額的 8% 10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 10 11 合計(jì) 利潤(rùn)預(yù)測(cè)： 1 千萬(wàn) 備注： 土地價(jià)格過(guò)高，而昌樂(lè)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅不容樂(lè)觀； 分兩期開(kāi)發(fā)，周期長(zhǎng)、利潤(rùn)過(guò)少。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越強(qiáng)。 目前昌樂(lè)的消費(fèi)檔次較低，商業(yè)機(jī)會(huì)來(lái)自于： 目前存在的商業(yè)檔次較低，無(wú)百貨、主題商場(chǎng)等中高檔業(yè)態(tài)； 開(kāi)發(fā)的 13 萬(wàn)平方米的商業(yè)，招商及經(jīng)營(yíng)均不成功，項(xiàng)目可在操作上控制風(fēng)險(xiǎn)； 商業(yè)主街新昌路及利民街改造，使 300 多個(gè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)面臨二次選址經(jīng)營(yíng)。 地段及人口屬不可控因素，因此，成功機(jī)率在40%以下。 居民消費(fèi)場(chǎng)所示圖如下： 第三章、項(xiàng)目幾種定位的可行性分析 一、地塊概況 地塊位于昌樂(lè)縣待規(guī)劃的方山路與利民街交口東北側(cè)，總占地約 64 畝，地塊南北呈方型，目前地上附著物為東南村大修廠及東田村征地時(shí)建設(shè)的沿利民街和方山路門(mén)頭房約 32 間，建筑面積 約 3000 平方米。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越強(qiáng)。 C、投資門(mén)檻較低， 1800 元 /平方米起價(jià)。 新昌路規(guī)劃如下： 新昌路規(guī)劃圖 第二章、昌樂(lè)商業(yè)情況 一、商業(yè)業(yè)態(tài)： 目前昌樂(lè) 的商業(yè)業(yè)態(tài)主要 百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、商業(yè)步行街等。 方山路、利民街項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 二 00六年八月十四日 方山路、利民街項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 目 錄 第一章 昌樂(lè)概況 ????????????????????? 3 基本情況 ????????????????????????? 3 城市總體發(fā)展規(guī)劃構(gòu) ???????????????????? ..34 第二章 昌樂(lè)商業(yè)情況 ??????????????????????? ..5 商業(yè)業(yè)態(tài) ???????????????????? ?????????? .5 商業(yè)樓盤(pán)情況 ???????????????????????????? .6 商業(yè)消費(fèi)分析 ???????????????????????????? .7 昌樂(lè)縣零售商業(yè)發(fā)展分析 ??????????????????????? .8 第三章 地塊幾種定位的可行性分析 ????????????????? ..9 地塊概況 ????????????????????? .????????? 9 地塊 SW分析 ????????????????????????????? .9 項(xiàng)目可能 成功的業(yè)態(tài)定位及理由 ???????????????????? .9 定位 1： ???????????????????????????????? .10 定位 2： ???????????????????????????????? .1112 定位 3： ???????????????????????????????? .1314 第四章 項(xiàng)目準(zhǔn)確與提案背景 ???????????????????? ..15 項(xiàng)目總定位 ????????????????????????????? .15 生產(chǎn)資料和生產(chǎn)資料市場(chǎng)的定義 ? ??????????????????? .15 對(duì)昌樂(lè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)的描述 ?????????????????????? .1617 第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建議 ?????????????????????? 18 規(guī)劃原則 ?????????????????????????????? .18 建筑模式 ?????????????????????????????? .18 房型設(shè)計(jì) ?????????????????????????????? .18 配套標(biāo)準(zhǔn) ????????????????????????? ????? .18 道路規(guī)劃 ?????????????????????????????? .18 第六章 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式 ?????????????????????? ..19 項(xiàng)目的推廣模式 ???????????????? .??????????? 1920 項(xiàng)目的推廣理念 ??????????????????????????? .21 第七章 項(xiàng)目投資效益分析 ?????????????????????? ..22 第八章 政府支持 ?????????????????????????? .23 第一章 昌樂(lè)概況 一、基本情況 昌樂(lè)縣東臨濰城、坊子、西界臨朐、青州，南同安丘隔汶河相望，北與壽光接壤。“一山”：以孤山為主的風(fēng)景旅游區(qū)，“一水”：指環(huán)繞城區(qū)的水系及沿河綠帶，“兩軸”：是指貫穿城市南北的商業(yè)主軸線 新昌路，東西景觀軸線 新城街；“兩城” 指新城和老城。 B、前期開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尤以溫州商城租售相對(duì)較好，原因?yàn)檎攸c(diǎn)招商引資項(xiàng)目，投資商為溫州人士，前期營(yíng)銷(xiāo)宣傳上引來(lái)部分溫州客戶(hù)前來(lái)經(jīng)營(yíng)，當(dāng)?shù)赝顿Y受之影響。農(nóng)民人均收入 3643 元，人均生活消費(fèi)支出 2275 元，農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房也成為可能。 昌樂(lè)居民零售消費(fèi)場(chǎng)所為：家樂(lè)佳超市、百貨大樓、新昌商場(chǎng)、商業(yè)步行街、 世紀(jì)美聯(lián) 。