【正文】 ....... 47 （三）改善城市居住環(huán)境 ，為城市居民提供高品質(zhì)生活 ....................................... 48 （四） 提升片區(qū)景觀價(jià)值，打造高尚居住片區(qū) .................................................... 48 六 、項(xiàng)目資源利用及生態(tài)環(huán)境分析 ................................................... 48 （一） 市政公園（望江濱江公園）及水上運(yùn)動(dòng)基地建設(shè) ....................................... 49 （二） 兩江四岸工程建設(shè) .................................................................................. 50 七 、項(xiàng)目投資分析及風(fēng)險(xiǎn)性控制 ...................................................... 50 （一） 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 ........................................................................... 50 （二） 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 ........................................................................ 52 （三） 樓盤銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 ........................................................................ 59 （四） 盈利能力分析及風(fēng)險(xiǎn)防范建議 ................................................................. 61 八 、項(xiàng)目可行性分析 結(jié)論 ................................................................ 63 （一） 經(jīng)濟(jì)效益 評(píng)估 ......................................................................................... 63 （ 二 ） 可行性分析結(jié)論 ..................................................................................... 63 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 一、市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目背景 （一） 城市宏觀環(huán)境 惠州 投資 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 日益凸顯 惠州市位于廣東省東南部，珠江三 角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港毗鄰，是中國大陸除深圳 外距離香港最近的城市 ， 素有 “ 粵東門戶 ” 之稱 。 城市交通 四通八達(dá) 惠州市位于廣東省東南部珠江三角洲東北端，南臨 大亞灣，距深圳 70 公 里，距東莞 76 公里，距香港 100 公里，距廣州 120 公里，能直接、快速接受港澳和珠三角核心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射 。同時(shí)，城市化進(jìn)程加快，新農(nóng)村建設(shè)取得扎實(shí)成效，“洼地效應(yīng)”和后發(fā)優(yōu)勢(shì)凸顯，國內(nèi)外知名企業(yè)紛沓而至，搶灘布局。 全年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體態(tài)勢(shì)為：農(nóng)業(yè)基本穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)，工業(yè)的貢獻(xiàn)顯著增強(qiáng)。 2020 年，惠州總?cè)丝谝呀?jīng)達(dá)到 373 萬，城市人口規(guī)劃到 2020 年將達(dá)到 400－ 490 萬， 2020 年達(dá)到 510－ 650 萬。 惠州市城市總體規(guī)劃布局 規(guī)劃布局 惠州市的市區(qū)范圍包括惠城區(qū)、惠陽區(qū)和大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積為 平方公里。 在這“一城三片”主題框架結(jié)構(gòu)下，預(yù)計(jì)到 2020 年，初步建設(shè)成現(xiàn)代石化數(shù)碼產(chǎn)業(yè)名城。是惠州市重化工新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，全市工業(yè)最具潛力的增長(zhǎng)點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展年產(chǎn) 80 萬噸乙烯和中國海油 1200 萬噸煉油項(xiàng)目、惠菱化成 MMA 項(xiàng)目、 100 萬噸芳烴項(xiàng)目及其中下游項(xiàng)目。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 總體發(fā)展概況 2020 年，惠州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，繼續(xù)保持在 300 億元以上的規(guī)模。其中 ， 惠城區(qū) ㎡， 占比 %；惠陽區(qū)突破 100 萬 ㎡， 達(dá) 萬 ㎡， 占比 %。若剔除殼牌因素，則全市投資和工業(yè)投資分別增長(zhǎng)： %、 %； ? 從 2020 年到 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資都處在一個(gè)上升趨勢(shì)，保持在 36%以上的增長(zhǎng)， 2020 年的增長(zhǎng)速度高達(dá) %，說明惠州房地產(chǎn)的發(fā)展還處于一個(gè)復(fù)蘇期，市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)這一良好勢(shì)頭 ； ? 歷年房地產(chǎn)開發(fā)的比例占固定資產(chǎn)投資的比例保持在 12%以上， 2020 年房地產(chǎn)的比例更高達(dá) %，這一方面是受固定資產(chǎn)的投資額下降的影響從而提升了開發(fā)的比例，另一方面也說明房地產(chǎn)開發(fā)勢(shì)頭的強(qiáng)勁，房地產(chǎn)開發(fā)始終占據(jù)這固定資產(chǎn)投資的重要地位。 2）惠州近幾年房?jī)r(jià)走勢(shì) 惠州近幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)(單位: 元/平方米)294240102486 239419652424 26140100020203000400050002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年一季度房屋均價(jià) 由圖表分析： 從惠州房協(xié)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，近幾年惠州房?jī)r(jià)走勢(shì)略有起伏， 2020 住宅均價(jià)2394 元 /平方米，比 2020 的 2486 元 /平方米下降了 %， 2020 年均價(jià) 1965 元 /平方米，比 2020 年下降 18％， 2020 年均價(jià) 2424 元 /平方米，比 2020 年上漲 %， 2020年 均價(jià) 2614 元 /平方米，比 2020 年上漲 ％，到 2020 年，商品房均價(jià)達(dá)到 2942元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)， %的居民購房用于自用， %《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 的居民購房用于投資出租，其他目的占 %。本片開發(fā)的樓盤規(guī)模一般比較大，早期主要由東湖花園和長(zhǎng)湖苑兩大樓盤鼎力撐起。 區(qū)域內(nèi)已有藍(lán)波灣和合生國際新城高檔大社區(qū)，并將陸續(xù)推出大型居住社區(qū)，水口高檔居住社區(qū)日益形成，并在不久的將來形成 惠州 “中央居住區(qū)” —— CLD。 金山湖位于惠城區(qū)的南面，政府規(guī)劃三大風(fēng)景湖區(qū)之一 ，銜接惠 城 與惠陽、大亞灣的 重要發(fā)展 樞紐 ，規(guī)劃向南發(fā)展 城市新中心區(qū) ，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 江北片區(qū)規(guī)劃 江北 片區(qū)獨(dú)具規(guī)劃和 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，江北片區(qū)分為三個(gè)區(qū)，即江北南區(qū)，江北東區(qū)和 江北 南 區(qū) 江北東區(qū) 江北 西 區(qū) 本案 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 江北西區(qū) 。 項(xiàng)目發(fā)展方向 ： 江北核心 CBD 發(fā)展外拓的第一站，項(xiàng)目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來城區(qū)繁華地帶，集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購物中心 、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 按照《惠州市城市總體規(guī)劃》 及《 惠州市區(qū)兩江四岸景觀及旅游線路規(guī)劃 》 定位，東江、西枝江為濱江文化休閑主軸，是集生態(tài)、景觀、文化、娛樂為一體的重要綠色發(fā)展軸 ，將給本項(xiàng)目帶來巨大發(fā)展前景。東面經(jīng)中信東江大橋與水口開發(fā)區(qū)相連 。 公交線路 ?？空军c(diǎn) 4 路 紅花湖、上排、大嶺路、八中、汽車站、麗都賓館、公共汽車總公司、中國銀行、軍分區(qū)、花邊嶺、人人樂、東鑫大廈、東湖西路、東平市 場(chǎng)、東平鄉(xiāng)、東平、東江大橋、東化廠、自來水公司、云山、松子嶺、三新工業(yè)區(qū) 10A 路 汽車站、中心醫(yī)院、銀湖大廈、麗日廣場(chǎng)、平湖門、渡口所、郵電局、惠州大橋北、體育中心、行政中心、云山、松子嶺、天怡廣場(chǎng)、望江、新寮工業(yè)區(qū)、蝦村小學(xué)、崗頭圩、水苑工業(yè)區(qū)、汝湖 26A 路 車管所、信華、平南路口、仲愷廣場(chǎng)、松山路口、惠環(huán)鎮(zhèn)政府、海關(guān)、黨校、啤酒廠、亞美廠、汽車站、中心醫(yī)院、公共汽車總公司、國商大廈、人人樂、東鑫大廈、東湖西路、東平鄉(xiāng)、東化廠、自來水公司、松子嶺、金世界花園 地塊周邊道路： （以 JBN257 號(hào)地塊為例） 東面：緊鄰城區(qū)重要干 道 ： 60 米寬 8 車道的先科路。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：連接江北 CBD 中心區(qū)與水口片區(qū)，屬于 CBD 中心擴(kuò)張第一站； 景觀優(yōu)勢(shì)：鄰近望江公園 .望江濱江公園 .水上運(yùn)動(dòng)基地； 地塊優(yōu)勢(shì)：地塊方正 .平整 .周邊環(huán)境較好 .郊區(qū)大盤開發(fā)的優(yōu)良地塊； 路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)：周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，車行可以較方便的到達(dá)社區(qū)。 項(xiàng)目 品質(zhì)高于東方威尼斯、荷蘭水鄉(xiāng)等目前市場(chǎng)上的品質(zhì)樓盤，但價(jià)位屬于中檔次區(qū)間 ， 以高性價(jià)比來提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。 發(fā) 揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，化解威脅，是本項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)遵守的原則。 惠州江北火車站 惠州江北汽車客運(yùn)站 周邊生活、休閑等配套設(shè)施 萬家福購物廣場(chǎng) 云山購物廣場(chǎng) 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 距離本項(xiàng)目 2020 米范圍之外有各種生活、休閑以及娛樂配套設(shè)施，如占地 60 萬平方米的惠州市體育公園、市民樂園、云山購 物廣場(chǎng)、萬家福購物廣場(chǎng)、玫瑰園大酒店、各金融設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)、惠州 郵電大樓和移動(dòng)通訊大樓營(yíng)業(yè)廳 、濤景高爾夫球場(chǎng)以及 惠州市最大、圖書收藏量最多的慈云圖書館等。此為客戶次選到達(dá)方式。 在項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)需 進(jìn)行場(chǎng)地平整。 （三）項(xiàng)目開發(fā)背景 ? 惠州城區(qū)擴(kuò)張速度較為迅速 ，每年以 25 平方公里的速度 向外擴(kuò)張 ； ? 江北南區(qū)位于惠城 幾何中心位臵， 成 為城市新區(qū) 集行政、文化、體育、金融、商業(yè)以及居住為一體的 CBD 中心區(qū) ； ? 本項(xiàng)目為 江北核心 CBD 發(fā) 展外拓的第一站，項(xiàng)目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來城區(qū)繁華地帶，集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購物中心、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 CBD 的拉動(dòng)將給 CLD 的發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。 2020 年規(guī)劃近期人均居住面積達(dá)到 35 平方米， 2020 年遠(yuǎn)期人均居住面積達(dá)到 3840 平方米。 除個(gè)別中高檔樓盤之外，普通住宅價(jià)格一般在 2500— 4000 元／平方米之間。 價(jià)格在 3500 元／平方米以上，合生 〃 帝景灣由于推出的是帶精裝修的豪宅，均價(jià)已在 6800 元／平方米以上，帶動(dòng)了區(qū)域價(jià)格上升。 東平片區(qū)地理位臵優(yōu)越，兼有江北及老城區(qū)的優(yōu)勢(shì)，生活配套較完善 ， 且 生活 環(huán)境較好。 歷年戶型情況分析 惠州規(guī)劃范圍預(yù)售登記備案的商品房套型結(jié)構(gòu)表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 上半年 總套數(shù) 8935 10415 14296 19003 9090 90 平方米以下 2485 2713 4376 7541 2965 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 所占比例 (%) 26 90 平方米以上 6450 7702 9920 11462 6125 所占比例 (%) 74 90144 平方米 4413 5374 8377 9540 4699 所占比例 (%) %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年上半年9 0 平米以下 9 0 1 4 4 平米 1 4 4 平米以上 由圖表分析： ? 以上是關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例分布的統(tǒng)計(jì)，從近 5 年商品住宅預(yù)售登記備案的情況分 析看，套型建筑面積 90 平方米以下的占 30%左右，套型建筑面積 90 平方米以上的占 70%左右。 2020 年惠州市 112 月數(shù)據(jù)分析 2020 年 112 月房產(chǎn)信息指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析 2020 年 112 月房產(chǎn)信息指數(shù)統(tǒng)計(jì)表 商品房預(yù)售 購房交易 月份 宗數(shù) 面積 萬㎡ 每宗面 積 金額 萬元 預(yù)售均價(jià) 宗數(shù) 面積 萬㎡ 每宗面 積 金額 萬元 交易均價(jià) 1 月 1286 42292 2757 864 19640 1454 2 月 1078 33875 2628 711 15496 1755 3 月 1679 53074 2513 687 16237 1757 4 月 1581 5510