大型房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析報告-26頁(存儲版)
【正文】 數(shù)據(jù)摘自《 **日報》 **市去年出臺減免交易稅費的政策后，二手樓宇的交易量已有了明顯的增加，相信國家新出臺的減免退還政策會進一步刺激二手樓市的發(fā)展，從而促進 一手市場的活躍。 價格分析 在各項社會經(jīng)濟逐步復(fù)蘇的跡象下，去年 9 月份在售高層住宅一次性付款均價為 5786 元／ m2，較 8 月同期略降 3%。 世界 經(jīng)濟尚未從亞洲金融風暴的影響中恢復(fù)，港澳地區(qū)經(jīng)濟尚在復(fù)蘇，而 **的經(jīng)濟與港澳地區(qū)密切相關(guān)，港澳經(jīng)濟的不景氣，勢必影響到 **房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長按揭期限至 30 年，降低交易契稅等，改變了辦事作風，提高了辦事效率，對一些不合理的經(jīng)營行為進行了糾正；另一方面加緊了對土地供應(yīng)量的限制，在土地批出方面實行拍賣、招標，提高透明度，同時加大回收土地的力度， 99 年 18 月商品房成交量比批準預(yù)售面積略高，與往年相比有很大的轉(zhuǎn)變，為促進供求平衡起了積極的作用。約 13 萬戶左右 (780 萬 m2）。許多購房者在價格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境，希望能在一個舒適安逸的環(huán)境安居樂業(yè)，但大多數(shù)購房者（包括部分發(fā)展商）并未將環(huán)境與配套設(shè)施區(qū)分開，只是認為設(shè)有高級會所，泳池等的小區(qū)環(huán)境才算好，從而忽略日后維護該類設(shè)施的成本，實用率、管理維護和自身能力等因素。現(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場較為疲軟，如此大規(guī)模的項目，在客戶群相對狹窄的條件下，市場肯定承受不了，本項目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤。 1999 年七月面世的 **奧林匹克花園，把科學(xué)指導(dǎo)運動及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起，熱賣一期又一期， “運動就在家門口 ”的健康生活方式己為普遍人接受。雖然人們喜愛某個樓盤不會僅憑一兩個要素，但可以肯定，隨著消費理念的成熟，健康的生活方式將越來越為人們所重視。 項目資金籌措 本項目采用滾動式開發(fā)，項目的總開發(fā)成本約 億元，開發(fā)啟動資金約為 9 億，目前股東已投入自有資金 億元，仍可自籌 1 億，尚需 3 億元啟動資金向銀行借貸。 第五期：至 2020 年，住宅和配套設(shè)施全面開發(fā)完成建筑面積 萬 m2， **項目全面建成。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù) 量的貸款，加快建設(shè)進度，以獲取更高的投資回報。 第三期：至 2020 年，實施 七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積 35 萬 m2 預(yù)售商品房。目前，臨江高檔樓盤中海錦苑的售價由 8000 升至 10000 元 /M2，中檔樓盤愉景雅苑售價由 5000 升至 6000 元 / M2，都呈勁升趨勢。認購目前己出現(xiàn)輪籌的景象。 形象設(shè)計 現(xiàn)代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質(zhì)不斷提高，對居住環(huán)境亦要求越來越高，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹的綠化家園。 i 如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價值，顯得浪費，且和本項目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔 (如中海、 **廣場、新理想、麗景灣、頤景軒 )，這些樓盤雖處江邊，其實存在規(guī)模小、配套不齊等缺點，而本項目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢 較為明顯，具有很強的競爭力。影響市民區(qū)位選擇的因素中以 “交通狀況 ”、 “居住環(huán)境 ”及 “售價 ”為置業(yè)者最關(guān)心的問題。第四季度由于 福利分房作 “最后沖刺 ”、工薪階層新增了工資以及市民一般習慣春節(jié)前購房等利好，預(yù)計成交量會比前 8 個月有所提高，達到今年的新高。 取消福利分房制度，令大盤的銷售機會減少。 綜觀 99 年，市郊和市中心項目的高層售出情況均經(jīng)歷過大波動，升降幅度超過 30%，而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況，則保持平穩(wěn)趨勢，售出率徘徊在 20%30%之間。以 9 月份為例，全月在售樓盤高達 190 個，廣告費總額為 5184． 4萬元，分別較 8 月增長 19％及 16％，且均達 99 年月統(tǒng)計額的最高值，樓市進入推盤高峰期。調(diào)查表明， 8 月份廣東城市居民家庭人均提取儲蓄存款 204． 44 元，同比增長 35%，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的 7 月份高 33． 1%，比最低的 4 月份高 98． 7%，比 1—7 月份人均月提款 131． 95 元高 54． 9%。 (數(shù)據(jù)來自廣東省經(jīng)濟委員會 ) 社會經(jīng)濟環(huán)境總體趨好。 1 至 7 月累計，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1083． 24 億元，同比增長 12． 2%，其中，第三產(chǎn)業(yè)增長 10． 3%。多個樓盤被 **市城建部門評為明星樓盤。其中新港西路更將建成巾幗樣板路。這樣， **大道己成為一條 **城市主干道的 “樣板路 ”， 代表了 **市道路建設(shè)的全新形象。 因此 **的售價 潛力，依地理環(huán)境來說，售價可愛達 600010000 元 /M2，具有較在大的升值潛力。 i 裝修標準：豪華裝修及個性基本型供選擇。本區(qū)中心部份規(guī)劃一個大型會所，與之對應(yīng)的入 口廣場 (市民廣場 )面積約 l公頃，沿城市中軸設(shè)有大型雕塑廣場，東北角靠 **設(shè)游艇俱樂部，西南有赤崗塔公園、歷史博物館，區(qū)內(nèi)設(shè)有 —間中學(xué)，兩間小學(xué)，三間幼兒園，一個衛(wèi)生院，商業(yè)設(shè)置在 40m 寬的城市 主干道兩側(cè)的建筑裙樓。 項目建設(shè)條件評價 （一）項目優(yōu)勢分析： 良好的區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿? i 天然環(huán)境勝人一籌 本項目有很長的江岸線，北望規(guī)劃中海心沙公園及未來的金融、 文化商業(yè)中心 **新城，區(qū)內(nèi)有重點文物赤崗塔，己規(guī)劃為赤崗塔公園，周邊均為住宅區(qū)，空氣清新怡人，自然環(huán)境得天獨厚，與擁擠的喧囂都市相比，實在稱得上是世外桃源，真正做到 “離塵不離城 ”。 至 2020 年 6 月，廣東 **投資有限公司、合生創(chuàng)展集團有限公司在 **地區(qū)成功開發(fā)樓盤 15 個，建設(shè)用地面積約 212 萬平方米，總建筑面積約 593． 6 萬平方米，已建成面積 356 萬平方米。 公司已建立起一套完善的標準化管 理體制，使公司各部門的責任、每一位員工的工作崗位責任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標準有章可循，各部門遵章守法，上行下效，公司整體動作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。 財務(wù)部：負責財務(wù)核算和融資、樓宇按揭。企業(yè)法定地址：中國 **市麓景路123 號華僑賓館 41 414418 室，法定代表：林廣志 乙方：廣東 **投資有限公司 法定地址： **市中山大道 105 號華景新城龍門閣三樓 法定代表人：何國華 丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬 地山光道 7 號山光大廈八樓 E 座，代表：謝世東 公司各股東出
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