【正文】 789 殷實(shí) 富足 現(xiàn)代 時(shí)尚 悠閑 平和 高貴 可挖掘主題 ? 最佳居住環(huán)境、山美水美、和平富裕的國(guó)度 ? 新古典主義歐洲建筑理念 —— 精致、簡(jiǎn)約、典雅 ? 原石、金屬（雕花）、玻璃材質(zhì) ? 針、闊葉樹木 、森林 ? 抽象現(xiàn)代的雕塑（美人魚銅像等） ? 圓頂咖啡館及咖啡文化 ? 《羅馬假日》 電影 ? 海明威、薩特、加繆 ? 畢加索和當(dāng)代藝術(shù)版畫 ? 圣日爾曼大街、啤酒館、書屋、小劇場(chǎng) ? 手工藝品（木質(zhì)） 營(yíng)銷 推廣策略 營(yíng)銷 推廣定位 全方位形象包裝 點(diǎn)線面重拳出擊 求實(shí)效整合傳播 營(yíng)銷 推廣策略 1） 總策略：項(xiàng)目推廣與品牌運(yùn)營(yíng)相結(jié)合的多維立體式媒介傳播策略 2） 分策略：“四點(diǎn)策略”： ? 挖掘 記憶點(diǎn) ，使最能體現(xiàn)目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)家與生活理解的相關(guān)創(chuàng)作 元素通過(guò)藝術(shù)的形式放大； 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ? 找準(zhǔn) 利益點(diǎn) ，告訴買家你的房子能提供什么利益和便利 ； ? 把握 支持點(diǎn) ，用簡(jiǎn)短、明確、客觀、真實(shí)、科學(xué)的項(xiàng)目描述來(lái) 說(shuō)明廣告中的利益承諾； ? 創(chuàng)設(shè) 溝通點(diǎn) ，建立廣告活動(dòng)與消費(fèi)者進(jìn)行雙向信息溝通的渠道。因此，本項(xiàng)目必須設(shè)置專用看樓專車，特別是在展銷 會(huì)期間和開展戶外展銷時(shí)。 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 同時(shí)開展促銷活動(dòng)，與廣告相配合，對(duì)潛在客戶、準(zhǔn)客戶進(jìn)行有效的面對(duì)面溝通，更進(jìn)一步了解客戶心理，排除客戶心理顧慮，促使客戶盡快買單。 （二）、定價(jià)策略 總體上， 一期 售罄 平均價(jià)格為 1900 元 /㎡ 。所以如何合理的確定項(xiàng)目的層差，視定價(jià)策略的關(guān)鍵所在。開盤價(jià)格初步建議在 1800 元 /㎡ 左右。 通過(guò)消費(fèi)者調(diào)研我們知道，中高收入者經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)較強(qiáng)，所以他們通常都希望將銀行按揭的時(shí)限縮短，盡量控制在 15 年以內(nèi)； 而經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)較 弱的階層，則通常希望首付少一點(diǎn)，按揭年限長(zhǎng)一 點(diǎn)。 商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)穩(wěn)定 ，發(fā)展 商 可以采取低開高走 ， 平穩(wěn)上升 ，有利于入駐商家長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。必須適量、合理分配，達(dá)到準(zhǔn)確無(wú)誤的原則。 細(xì)節(jié)決定成敗，執(zhí)行只有四個(gè)字 細(xì)、細(xì)、再細(xì)！ 產(chǎn)品是核心競(jìng)爭(zhēng)力，多花 1%的時(shí)間去研究產(chǎn)品，就少花 100%的時(shí)間去營(yíng)銷。超出均價(jià)部分，享受利潤(rùn)分層； （ 2）結(jié)算方式： A、 業(yè)績(jī)傭金：按當(dāng)月銷售額進(jìn)行計(jì)提，按月結(jié)算。 鑒于以上諸多敘述，佰環(huán)不動(dòng)產(chǎn)深信，憑借豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的營(yíng)銷策劃理念，佰環(huán)不動(dòng)產(chǎn)必然能夠?yàn)闁|澄世紀(jì)花園項(xiàng)目提供一流 的營(yíng)銷代理服務(wù)，使東澄世紀(jì)花園項(xiàng)目達(dá)到荊門市 頂級(jí) 住宅水準(zhǔn)，并最終使東澄世紀(jì)花園項(xiàng)目成為荊門高檔項(xiàng)目的典范。 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 八 、配套企業(yè)資源整合 建筑設(shè)計(jì)、園林公司、代理商、廣告公司、裝修公司、禮儀公司、物業(yè)管理公司、各種制作公司、智能化公司、媒體、網(wǎng)絡(luò)等等專業(yè)公司的篩選、談判、專業(yè)對(duì)接。 佰環(huán)（上海）不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)致力在房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷領(lǐng)域?yàn)榭蛻籼峁I(yè)、規(guī)范、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。其目的一是利用住宅熱銷造成的效應(yīng)為商鋪造勢(shì)，二是以招商帶動(dòng)銷售。 （二）、策略優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃清晰、主題明確 ， 使商家對(duì) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 位 、商業(yè)規(guī)劃 有著清 楚的認(rèn)識(shí) ， 增強(qiáng)項(xiàng)目的吸引力 。 ? 銷售率達(dá)到 30％時(shí)，將均價(jià)提升至 1900 元 /㎡。 （三）、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力策略 高性價(jià)比策略 項(xiàng)目以實(shí)惠的戶型、值的空間、美的環(huán)境、中的價(jià)格，充分展示 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 其高性價(jià)比，從而形成產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 （ 2）、平均總價(jià)：以平均戶型面積與平均單價(jià)相乘 平均總價(jià)： 125 1900＝ 萬(wàn)元人民幣 樓層差異性策略 層差價(jià)的制定在項(xiàng)目銷售過(guò)程中，起著舉足輕重的作用，如果層差太大，就可能給后期銷售帶來(lái)很大的困難。 價(jià)格提升策略 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 視銷售率和銷售時(shí)機(jī)，“小幅、多頻、快跑”實(shí)施提價(jià)策略，最終實(shí)現(xiàn)理想的均價(jià)，給客戶不斷升值的價(jià)值空間。 2) 輔助媒體選擇： （ 1）、廣播 荊門 廣播臺(tái)等 ； （ 2）、手機(jī)短信 通過(guò)手機(jī)短信息向目標(biāo)客戶群宣傳本項(xiàng)目 ； （ 3）、 信函 郵遞或報(bào)紙夾報(bào) 通過(guò)信函郵寄或報(bào)紙夾報(bào)向客 戶宣傳本項(xiàng)目信息。 D、 VI導(dǎo)示系統(tǒng) 總策略：由區(qū)逐漸輻射全市的立體 VI 導(dǎo)示體 系。 銷售時(shí)機(jī)和銷售階段安排 （一）、銷售前提條件 在正式銷售前，我們須達(dá)到如下銷售條件： ? 銷售現(xiàn)場(chǎng) 準(zhǔn)備就緒，售樓中心裝飾裝修及氛圍布置完畢 ； ? 完成“ 四 個(gè)一工程”：一個(gè)引人矚目的大門；一 所裝修到位的售樓處；一組精美的園林景觀；一組各具風(fēng)格特點(diǎn)的樣板房； ? 銷售人員培訓(xùn)完畢，各職能工作人員安排到位 ； 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ? 各項(xiàng)預(yù)售許可法律手續(xù)辦理完備 ； ? 銀行按揭準(zhǔn)備工作完成 ； ? 銷售資料及配備物料準(zhǔn)備就緒（如樓書、海報(bào)、折頁(yè)、模型、洽談桌椅、客戶登記本等） ； ? 各項(xiàng)宣傳工作準(zhǔn)備就緒 ； （二）、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)評(píng)估 預(yù)計(jì) 2020 年 5 月開盤銷售： 此方案在一定程度上避免未來(lái)強(qiáng)大的市場(chǎng)壓力， 但前提是需要滿足項(xiàng)目銷售的各項(xiàng)前提條件 ，且保證上 述各項(xiàng)工作能夠如期完成到位。本項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝主要包括工地圍墻、建筑樓體、中心園林、售樓處、看樓通道、樣板房等。而綠化在規(guī)劃、設(shè)計(jì)上、配置上的好壞，會(huì)使綠化的效果大相徑庭。 建議項(xiàng)目引入 知名 的物業(yè)管理公司做顧問(wèn)，建立智能化高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理架構(gòu)，提供管 家式物業(yè) 服務(wù)。建議本項(xiàng)目 不同建面的 “ 陽(yáng)臺(tái) ” 像平臺(tái)回廊與花園部分可根據(jù)不同房型，不同體量及其所處的景觀適當(dāng)布置。 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 該 住宅 項(xiàng)目 在滿足人們居住生活的要求上，不外乎 四 大功能區(qū)域，下面按不同單套 建議如下 ： 客廳 客廳是 住宅 空間中最公共的區(qū)域之一，是給人第一印象和 感受的場(chǎng)所，主要用于接待客人而不涉及主人及主 人家庭私密生活。 產(chǎn)品定位 根據(jù)市場(chǎng)分析和項(xiàng)目本身特色，產(chǎn)品定位為： 中高端 復(fù)合式花園社區(qū)。由于 荊門 的房地產(chǎn)開發(fā)處于初級(jí)階 段，我們的目標(biāo)客戶剛剛從樸實(shí)的生活中解脫出來(lái)，向往一種精雕細(xì) 琢的奢華感。它將猶如一股風(fēng)暴般席卷整座城市，引發(fā)居住空間和居住環(huán)境改革的浪潮。 周邊市政配套和生活配套列表 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 備 注 生活類商業(yè)配套 周邊 2公里無(wú)大中型商業(yè)中心和超市 可引入商業(yè)中心或超市 醫(yī)療配套 和平醫(yī)院 距項(xiàng)目 3 公里 范圍內(nèi) 教育配套 東寶中學(xué) 距項(xiàng)目 3 公里 范圍內(nèi) 其 它 化纖廠、印 染廠、農(nóng)舍、鐵路 距項(xiàng)目 3公里 范圍 內(nèi) 項(xiàng)目名稱 地理位置 建筑總面積（平米） 均價(jià)（平米 /元 ） 果園新城 荊門 果園三路 45000 1300 龍泉山莊 荊門 象山大道北端 107000 1800 丁香園二期 荊門 泉口路 60000 2400 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 荊門市 整個(gè) 市場(chǎng)銷售現(xiàn)狀 項(xiàng) 目 SWOT 分 析 本次 SWOT 分析主要 結(jié) 合宏 觀經(jīng)濟(jì)環(huán) 境、中 觀 市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán) 境、微觀層 面的消 費(fèi) 者定量 調(diào)查結(jié) 果 進(jìn) 行描述。 近 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng) 2020 年 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長(zhǎng) %、 %、 13%；規(guī)模以上工業(yè)增加值突破 100 億元，達(dá)到 億元，實(shí)現(xiàn)利稅 34 億元，分別增長(zhǎng) 23%和 100%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) 20%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。 荊門城市定位 ◆鄂中區(qū)域中心城市 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ◆新興特色工業(yè)城市 ◆湖北歷史文化名城 ◆國(guó)家生態(tài)宜居城市 荊門城市交通 荊門交通 便利，焦柳鐵路、荊沙鐵路、長(zhǎng)荊鐵路、 207 國(guó)道、襄荊高速公路貫穿荊門南北、東西全境，漢江水運(yùn)通江達(dá)海，借助毗鄰的三峽國(guó)際機(jī)場(chǎng)的空運(yùn)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了便捷的水陸空交通網(wǎng)絡(luò)。 ◆地塊面積： 規(guī)劃凈用地： 57334 m2，其中： 東側(cè)凈用地： 34624 m2 西側(cè)凈用地： 22710 m2 ◆總建筑面積約： 150000m2 東澄世紀(jì)花園 項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 《 20202020年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 市場(chǎng)調(diào)研 分析 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)研 片區(qū)概況及周邊配套 項(xiàng)目所在片區(qū) 地塊周邊環(huán)境欠佳，工業(yè)污染源較多 。一座讓人心聲蕩漾的好房子，往往給人以瞬間的頓悟與永恒的啟發(fā)。 2） 體現(xiàn)建筑特色，滿足客戶需求 歐陸風(fēng)格是最能表現(xiàn)雍容與奢華、雄渾與富麗等豪華特征的建筑形態(tài)，它極易給人強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊。 3） 部分投資客，及外地來(lái)本地經(jīng)商的生意人。生活住宅區(qū)無(wú)論是在空間上、生態(tài)上、文化上還是智能化上的開發(fā)，其主題都是為了詩(shī)意的 “ 居住 ” ，因此上述各項(xiàng)功能只有在使用過(guò)程中才能不斷體現(xiàn)出價(jià)值。 陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái) 上可以布置相應(yīng)的 植被