4農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)思考(存儲(chǔ)版)
【正文】 有效的調(diào)控工具，使得流轉(zhuǎn)市場(chǎng)呈 現(xiàn)混亂局面。集體建設(shè)用地屬于農(nóng)村集體所有，按照地租 第 9 頁(yè) 共 13 頁(yè) 理論，土地所有者應(yīng)該完全享有絕對(duì)地租，而級(jí)差地租則應(yīng)該在所有者、使用者和各級(jí)政府之間按照各自對(duì)土地的開(kāi)發(fā)投資比例進(jìn)行分配。另外，國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)是以征地制度為基礎(chǔ)，增量土地來(lái)源于對(duì)集體土地的征用，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)無(wú)疑給土地征用帶來(lái)更大的壓力，一方面集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)可能引發(fā)更多集體土地的自發(fā)流轉(zhuǎn) ；另一方面流轉(zhuǎn)隱含的巨大收益也會(huì)使政府與集體土地所有者和使用者的征地談判變得更為困難，這在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶表現(xiàn)的尤為明顯。對(duì)于宅基地的有償使用，首先要合理制定宅基地有償使用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格根據(jù)宅基地的面積和區(qū)位條件等因素征收有償使用費(fèi)；其次，不同區(qū)域應(yīng)采取不同的有償使用政策，在經(jīng)濟(jì)條件較好和流轉(zhuǎn)較為活躍的地區(qū)，可以全面實(shí)施宅基地的有償使用，促進(jìn)土地的合理流轉(zhuǎn)，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)和廣大農(nóng)村腹地，流轉(zhuǎn)相對(duì)不足，可以考慮采取先流轉(zhuǎn)后 收費(fèi)的辦法，并適當(dāng)減免收費(fèi)額度。最后，要按照程序流轉(zhuǎn)，集體土地流轉(zhuǎn)時(shí)，要區(qū)別 第 13 頁(yè) 共 13 頁(yè) 首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)，一般要經(jīng)過(guò)流轉(zhuǎn)備案審核或經(jīng)所有者同意，地價(jià)評(píng)估，達(dá)成流轉(zhuǎn)協(xié)議，辦理土地權(quán)屬登記等步驟。通過(guò)有效的管理，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，顯化土地價(jià)值，維護(hù)合法的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。再次，要明確流轉(zhuǎn)范圍，除鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村獨(dú)自自辦的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地，以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共和公益事業(yè)建設(shè)用地仍可按規(guī)定通過(guò)辦理集體非農(nóng)建設(shè)用地使用手續(xù)獲得土地使用權(quán)外，其余項(xiàng)目用地，必須通過(guò)集 體土地流轉(zhuǎn)方式在土地市場(chǎng)運(yùn)行中取得土地使用權(quán)。例如，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)前，轉(zhuǎn)出方必須持有相關(guān)部門核發(fā)的集體土地所有權(quán)證或集體建設(shè)用地使用權(quán)證，否則，必須補(bǔ)辦相應(yīng)權(quán) 屬證書；發(fā)生流轉(zhuǎn)的，必須持有關(guān)證明到相關(guān)部門進(jìn)行變更登記，換發(fā)土地使用權(quán)證書等。由于集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體眾多，從而形成多頭供地的局面。 （三）土地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系不合理 按照馬克思的地租理論，可以將地租劃分為絕對(duì)地租和級(jí)差地租，前者是指由于土地所有權(quán)的壟斷，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，即使使用最劣等的土地也必須交納的地租；后者是指由于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷，使用那些質(zhì)量較優(yōu)的土地所必須交納的超額利潤(rùn)。事實(shí)上，由于禁止集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，政府部門往往處于被動(dòng)地位，形成審批管理的漏洞。同時(shí)，根據(jù)公共利益需要，通過(guò)征地的方式，國(guó)家可以將集體土地強(qiáng)制轉(zhuǎn)為國(guó)有。 二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要問(wèn)題 （一）法律法規(guī)安排上存在一定缺陷 。據(jù)有關(guān)專家在部分流轉(zhuǎn)試點(diǎn)區(qū)域的調(diào)查，農(nóng)村集體建設(shè)用地以轉(zhuǎn)讓形式流轉(zhuǎn)的，農(nóng)民能夠獲得的流轉(zhuǎn)收益最低為 20%，最高的達(dá)到 85%。通過(guò)市場(chǎng)供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用，可以實(shí)現(xiàn)土地要素的充分流動(dòng)，從而保障資本、技術(shù)、勞力和土地更優(yōu)的結(jié)合。土地要素作為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐，必然水漲船高。 第 1 頁(yè) 共 13 頁(yè) 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)思考 摘要。同時(shí)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速增長(zhǎng)， 2024 年全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 209407 億元，與 1996 年相比，年均增長(zhǎng) %，且近 4年增長(zhǎng)率一直維持在 10%以上。作為人均土地資源極其匱乏的國(guó)家，不可能坐視這種資源的浪費(fèi)，如何實(shí)現(xiàn)土地利用方式由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，流轉(zhuǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是最好的選擇。允許農(nóng)民集體在保留土地所有權(quán)基礎(chǔ)上的自主流轉(zhuǎn)，不僅能夠充分尊重農(nóng)民的土地權(quán)益，而且有助于繞開(kāi)征地環(huán)節(jié)中補(bǔ)償偏低和安置不到位等問(wèn)題。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是集體土地產(chǎn)權(quán)制度下流轉(zhuǎn)各方利益博弈的必然結(jié)果
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