4農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)思考-全文預覽
【正文】 劃的目標難以落實。由于對集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，大量集體建設用地使用權(quán)處于自發(fā)無序的流轉(zhuǎn)狀態(tài)，管理部門對于流轉(zhuǎn)情況不明，缺乏有效的調(diào)控工具，使得流轉(zhuǎn)市場呈 現(xiàn)混亂局面。但實際上，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，受經(jīng)濟利益驅(qū)動，地方政府往往在集體建設用地安排上 “ 開綠燈 ” ，部 分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)隨意圈地，未批先用和少批多用的現(xiàn)象時有發(fā)生；農(nóng)民作為土地的實際占有者，未經(jīng)批準在宅基地上亂搭亂建，甚至在承包地上興建住宅的現(xiàn)象屢見不鮮。在集體產(chǎn)權(quán)得不到公平對待的情形下，集體產(chǎn)權(quán)主體往往會繞開法律法規(guī)限制，自發(fā)的流轉(zhuǎn) 第 7 頁 共 13 頁 土地以獲取土地收益。 。 ” 第六十二條規(guī)定： “ 農(nóng)村村民只能擁有 第 6 頁 共 13 頁 一處宅基地 …… 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。通過構(gòu)建博弈模型和求解表明，農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以顯著提高各方預期收益，轉(zhuǎn)出者能夠獲得豐厚的土地經(jīng)營收益，轉(zhuǎn)入者能夠有效降低用地成本，管理者則能夠變被動為主動，更充分的分享流轉(zhuǎn)帶來的土地增值收益。 （四）集體土地產(chǎn)權(quán)安排為土地流轉(zhuǎn)博弈創(chuàng)造了空間 盡管國家 法律對農(nóng)村集體建設用地的流轉(zhuǎn)做出很多限制性條款，但土地既然為集體所有，農(nóng)民集體就掌握著土地的實際處置權(quán)。過去，農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)必須通過征地途徑， “ 低進高出 ” 的特點突出，征地前后土地價格相差甚遠，不可避免的造成農(nóng)民心理失衡，因此產(chǎn)生諸多 征地糾紛，部分甚至演變成暴力沖突，帶來農(nóng)村發(fā)展的不和諧音符。 （三）農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定要求開辟土 地流轉(zhuǎn)新途徑 據(jù)統(tǒng)計， 2024 年全國鄉(xiāng)村人口 億，是城市人口的 第 4 頁 共 13 頁 倍，而農(nóng)民人均純收入是 3587 元，不到城市居民人均可支配收入的 1/3，且城鄉(xiāng)收入差距還呈現(xiàn)明顯拉大趨勢。 2024 年全國土地利用變更調(diào)查資料顯示，全國村莊建設用地 億畝，城鎮(zhèn)建設用地 億畝，按照農(nóng)村人口 75705萬和城鎮(zhèn)人口 54283 萬計算，人均村莊用地面積為 218 平方米，人均城鎮(zhèn)用地面積 63 平方米，前者是后者的 倍，即使與建設部人均城 市用地最高標準的下限 120 平方米比較，人均村莊用地也遠遠超出。面對巨大的用地需求，依靠征地的傳統(tǒng)供地方式必然陷入窘境，近些年征地矛盾激化和征地糾紛增多一定程度反映出土地供求的緊張狀態(tài)。 一、農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的深層原因 （一）城市建設的步伐加快形成巨大的用地需求拉力 自 1996 年城市化率首次 超過 30%，近 10 年全國城市化速度明顯加快， 2024年全國城市化率達到 %，比 1996年增長 個百分點，而 19861996 年的全國城市化率僅增長 個百分點。文章從城市建設、土地利用方式轉(zhuǎn)型、農(nóng)民增收與農(nóng)村穩(wěn)定以及流轉(zhuǎn)博弈角度分析了導致流轉(zhuǎn)的深層原因，并從法律法規(guī)缺陷、流轉(zhuǎn)管理、收益分配和市場協(xié)調(diào)方面探討了流轉(zhuǎn)的主要問題，最后就規(guī)范農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提出了針對性的對策建議。目前，農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象大量存在。面對農(nóng)村集體建設用地大量流轉(zhuǎn)的事實，繼續(xù)討論是否放開農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場顯然是不合 第 2 頁 共 13 頁 時宜的，既然流轉(zhuǎn)市場已經(jīng)存在，問題的焦點就應該是弄清導致流轉(zhuǎn)的深層原因，流轉(zhuǎn)中存在著什么問題，以及如何規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，促進市場的良性發(fā)展。統(tǒng)計資料顯示， 2024 年全國建成區(qū)面積 30406 平方公里，是 1995 年的 倍， 19952024 年間城市建
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