【正文】 17 日 第四部分 項目營銷推廣篇 一、 整體品牌推廣戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù) （一） 整體品牌推廣戰(zhàn)略 隨著房地產(chǎn)市場的日益成熟，項目品牌、發(fā)展商品牌逐漸發(fā)展成為決定一個項目、乃至一個企業(yè)成功、發(fā)展的關(guān)鍵因素。在擴展企業(yè)品牌、將企業(yè)品牌向項目不斷滲透的同時，利用多途徑的公關(guān)、促銷活動，采用品牌互動戰(zhàn)術(shù)， 南方國際廣場投標方案 53 同致地產(chǎn)顧問集團 同致行 TouchsTone Real Estate Alliance 2020 年 9 月 17 日 實現(xiàn)品牌的“雙贏”。 明確劃分內(nèi)外銷市場推售過程，堅持走 “內(nèi)銷先行、以內(nèi)帶外、以外促內(nèi)、內(nèi) 內(nèi)外互補 ”的整體推廣步驟。 結(jié)合本項目的各項進程，并綜合考慮項目所處的大環(huán)境與小環(huán)境，同致建議： 公開亮相期： 2020年 3 月 20日 公開發(fā)售期： 2020年 5 月 1 日 注 ：建議爭取在項目公開發(fā)售期前將樣板房、看樓通道、售樓中心、部分園林及商業(yè)裙樓等影響銷售的要素包裝到位。 針對城市新貴做一定的 促銷 活動 —— 延續(xù)前一階段的銷售熱潮。 （ 2） 以項目 LOGO 為基礎(chǔ)，整個識別 VI 系統(tǒng)的設(shè)計，必須清晰、協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，能全面展示項目形象，主要包括：導(dǎo)示牌 /指示牌、路旗 /燈桿旗、功能牌、手提袋、辦公文具等。建議本售樓中心摒棄一般樓盤慣常設(shè)計，將現(xiàn)場設(shè)計成為“ CBD 伙伴”相聚的場所。 空間： 既是生活居所也是設(shè)計室。 休閑時，把視線放低，身邊四周全是土系色調(diào)，能提供一份穩(wěn)定心情，墻上思緒有點激動的抽象畫，還是主人心血來潮之作。墻壁采用了兩個深淺不一的紫色，配上銀色衣櫥、梳妝臺，讓整個房間散發(fā)浪漫的氣息。因此買來用于國內(nèi)常住的比例也會較少，所以針對本項目的購買用途主要是自居或本地有業(yè)務(wù)來往。 宣傳推廣策略建議 主要利用東方日報、蘋果報等香港主流媒介的影響力和權(quán)威性 ，進行項目的宣傳。 南方國際廣場投標方案 76 同致地產(chǎn)顧問集團 同致行 TouchsTone Real Estate Alliance 2020 年 9 月 17 日 在銷控時要先整層進行控制，以免出現(xiàn)居家客戶和商務(wù)客戶雜居的情況， 整體 的銷售良好的情況下，在有限控制的情況下，可以將整層進行拆分銷售。以下戶型為一級戶型。按照前面的標準將 C 棟商務(wù)公寓分分類如下： A、一級戶型 C C C C4 B、二級戶型 C C6 C、三級戶型 C C C9 解析： D 棟為兩梯十二戶，戶型設(shè)計比較合理，通風(fēng)采光較好。 先期較低價位入市增加項目的市場競爭力，迅速占領(lǐng)市場。（折扣率根據(jù)付款方式一次性客戶 10%，按揭客戶 90%的比例計算，即 10% * + 90% * =）。 C、 D 棟的北側(cè)可以看到中心區(qū)的景觀，南側(cè)擁有社區(qū)內(nèi)部景觀。通過此種方法人為得拉大中低層層差空間，縮小高樓層提升幅度從而縮短高層單位銷售時間。 B、 先于中心區(qū)競爭項目入市，搶占市場先機。 本項目擁有酒店式公寓、商務(wù)公寓、酒店以及寫字樓等多種功能，在宣傳推廣過程中客戶難以清晰界定項目的功能屬性，會對項目宣傳推廣產(chǎn)生困惑，為此建議： 本項目在入市時以南方國際廣場項目整體形象推出，不重點宣傳單個功能。 為了避免出現(xiàn)此危機，建議：一切以銷售為中心進行項目開發(fā)，項目的工程質(zhì)量和項目品質(zhì)的控制要嚴格。針對此危機本項目要有以下的應(yīng)對手法： A、 強市場調(diào)研的質(zhì)量，提高市場敏感度。 （ 5） 層差因素 對于樓層差，根據(jù)我司代理樓盤的銷售情況來看，銷售過程中低樓層 銷售 速度普遍快于高樓層單位，這主要是由于價格所致，因此建議將低樓層（ 14 層以下）價差定在 60 元 / M178。 （ 2） 景觀因素 從小區(qū)規(guī)劃平面圖來看，各棟之間環(huán)境和景觀條件變化比較大，主要的景觀影響體現(xiàn)在周邊建筑物的遮擋和周圍景觀的利用上。通過具體的價格因素調(diào)整，最終確定整體折前銷售均價 7900 元 /M178。 整體定價策略 （ 1） 總價控制與單價控制結(jié)合 整體價格制定與實施考慮總價與單價的雙重控制，即保證項目的單價具有 競爭力 ，也保證項目的總價具有競爭力。所有的戶型均可以進行空間 組合 ，戶型的彈性設(shè)計非常到位。 解析： A、 B 棟都是三梯十八戶，戶型呈十字型分布，大多數(shù)戶型方正實用，除了 A1 B12 戶型不能和相臨的戶型進行組合外，其他戶型一般都可以和相臨的戶型進行組合銷售，這樣戶型大小可以根據(jù)銷售情況進行靈活機動的變化，豐富戶型的面積配比。 根據(jù)項目所處的位置、周邊交通、市場競爭狀況以及項目入市時機等情況的綜合考慮，配合項目銷售節(jié)點 控制，項目入市時首先推出沿濱河路 C、 D 棟的部分低層低價位商務(wù)公寓單位以便檢驗市場，如果市場反映良好，在銷售中期逐漸加推新的商務(wù)單位。 基于本項目小戶型的特征，初步建議聘請香港影視明星 古天樂， 古天樂因其高超的演技和健康陽光的形象而受到大眾的喜歡。在香港人心目中，皇崗的知名度遠高于石廈。淡色的墻壁上放上一個時代感重的畫作，讓整個客廳在亮麗、活潑中，多了一份藝術(shù)氣息。 用具： 臥室一隅的時尚電腦組合是傳媒人不可缺的助手。它帶來的異域感，激動著每個熱愛自由的心靈。 （ 2） 建筑主體包裝（條幅） 隨著主體工程進度的推進 ，具備懸掛條件時，即可在樓體的不同方向以系列 主題 的條幅或噴畫形式吸引過往路人及的視線。南方國際廣場的 LOGO 的設(shè)計，要求能體現(xiàn)中心區(qū)地位的顯赫 性，有國際化服務(wù)社區(qū)的開放性、多元性、時尚性。 “ CBD 國際服務(wù)式社區(qū)”的項目新聞發(fā)布會 媒體配合 軟文炒作 選取吻合目標客戶開辦沙龍。 這一大 環(huán)境 主要涉及深圳經(jīng)濟發(fā)展、政府宏觀政策、房地產(chǎn)業(yè)狀況三方面同本項目的聯(lián)系問題，由前部分市場調(diào)研分析可以看出，目前 本項目正處于一個較有利的大環(huán)境當中。 加大力度對企業(yè)形象品牌、特別是區(qū)域 市場的提升與宣傳，為銷售推廣奠定堅 實基礎(chǔ)。 品牌互動戰(zhàn)術(shù) 如果， 南方電力 的企業(yè)品牌是本項目成功的基石。針對本項目的固有特征和南方電力的堅實企業(yè)基礎(chǔ)，在本項目的開發(fā)、銷售過程中： 充分利用各項優(yōu)勢、采用高效的品牌實施、發(fā)展戰(zhàn)略，打造南方電力企業(yè)品牌產(chǎn)業(yè)鏈，將是迅速打造項目品牌 ,奠定南方電力在深圳房地產(chǎn)市場新興、品牌開發(fā)企業(yè)品牌堅實基礎(chǔ)的通衢大道 。 （三） 品牌形象塑造戰(zhàn)術(shù) 在確定整體品牌推廣策略之后，針對本項目具體的營銷推廣構(gòu)想，我司提出品牌形象塑造 “四化戰(zhàn)術(shù)”： 主題系列化 對企業(yè)、物業(yè)品牌形象的維護工程在確定整體核心主題后，根據(jù)不同階段確立相應(yīng)的主題循序漸進。 以連貫性、高頻率的整 合性公關(guān)促銷活 動，不斷形成市場熱點，使項目銷售熱 潮越來越高。 （三） 整合營銷推廣策略 推廣主題 讓你成為 CBD 最好的伙伴 南方國際廣場投標方案 57 同致地產(chǎn)顧問集團 同致行 TouchsTone Real Estate Alliance 2020 年 9 月 17 日 —— CBD—— 成為我們的伙伴 可 結(jié)合 的項目硬件有：配套、交通、生活空間、社區(qū)文化 享受 —— 成為我們的伙伴 可 結(jié)合 的項目硬件有：商務(wù)公寓、住宅、酒店、商業(yè)、公共空間 、園林、會所、服務(wù) 成功 —— 成為我們的伙伴 可 結(jié)合 的項目硬件有：戶型、建筑造型、景觀 階段性營銷推廣策略 （ 1） 市場預(yù)熱計劃 南方國際廣場投標方案 58 同致地產(chǎn)顧問集團 同致行 TouchsTone Real Estate Alliance 2020 年 9 月 17 日 推廣期 市場預(yù)熱 時間 2020 年 1 月 —— 2020 年 3 月 推廣達到目的 以傳播方式讓大眾了解何謂“ CBD 國際服務(wù)式社區(qū)”的生活方式，以詮釋本項目所要傳達的生活理念。 活動一 業(yè)主聯(lián)盟成立 舉辦“物業(yè)業(yè)主聯(lián)盟成立”新聞發(fā)布會 目的： 創(chuàng)立深圳地產(chǎn)首個“業(yè)主聯(lián)盟”，做為發(fā)展商 2020 年品牌推廣的一大主題，從而顯示發(fā)展商的實力與信心，在業(yè)界內(nèi)外樹立較好