【正文】 皆安排現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，以吸引人流并創(chuàng)造銷售勢(shì)能。華城與三角山旅游管理處、浠水電視臺(tái)合作，全程拍攝探險(xiǎn)者在三角山的種種生活場(chǎng)面。同時(shí)顧及形象和產(chǎn)品銷售。：售樓中心懸掛資料，全面介紹開發(fā)商及華城。d、加強(qiáng)人事管理，定期培訓(xùn)員工。c、協(xié)同策劃人員展開具體籌備、執(zhí)行工作。b、加強(qiáng)自己業(yè)務(wù)水平，掌握政府文件，政策、法規(guī)。5）營銷人員職責(zé)：a、工作直接對(duì)銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)。c、負(fù)責(zé)銷售資料、客戶贈(zèng)品等發(fā)放、登記工作。國際華城營銷推廣預(yù)算計(jì)劃表序號(hào)廣告名稱數(shù)量單價(jià)總額（元）備注1營銷中心裝修，租賃1300003年租金2辦公用品\服裝30000所有用品3沙盤模型8㎡3500280004樓盤折頁（小樓書）5000冊(cè)Ⅹ26元/60000需做兩期5戶型海報(bào)40000張200006海報(bào)（3年，計(jì)劃6期）180000張108000全縣行銷7手袋6000132008戶外廣告、立柱等2幅500001000009電視廣告及宣傳3年300009000010跨街橫幅600條/3年801240012小禮品（小紙扇等）3000個(gè)Ⅹ25元30000需做兩期13路燈刀旗80組/2年800/組128000主要街區(qū)14電視背景廣告3年100003000015報(bào)社硬廣告6000016開盤慶典（2期）10000017商業(yè)街招商與推廣5000018項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè)600019紙杯600006000可做贈(zèng)品20希望工程捐款活動(dòng)2000021扶貧、幫助困難學(xué)生上學(xué)2000022活動(dòng)冠名（事件營銷）6000023政府宣傳等不可遇見費(fèi)2000024君城報(bào)通過系統(tǒng)、全面的培訓(xùn)提高銷售隊(duì)伍的“戰(zhàn)斗力”，在銷售的“臨門一腳”成功射門。6）部門文員職責(zé)：（策劃助理兼任）a、負(fù)責(zé)日常行政事務(wù)工作。h、激勵(lì)組員并成為楷模。i、銷售工具的確定，準(zhǔn)備安排事宜。2）策劃助理：a、協(xié)助營銷總監(jiān)工作，直接對(duì)營銷總監(jiān)負(fù)責(zé)。b、制定銷售策略，做好市場(chǎng)拓展工作。 銷售海報(bào)：售樓普及資料，優(yōu)勢(shì)在于費(fèi)用低，可大量發(fā)放，傳播范圍廣泛，內(nèi)容簡潔。因此，通過戶型模型，客戶也將得到直觀的感受。華城野外探險(xiǎn)周：時(shí)間：2008年5月1日—7日目標(biāo)客戶階層平時(shí)總是忙碌于工作，難得以機(jī)會(huì)外出放松，華城創(chuàng)造這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)，為有志于野外探險(xiǎn)的新生代走到一起來。激情仲夏SHOW：時(shí)間：9月27日—10月7日，周六、日及每天夜晚6:00—8:00現(xiàn)場(chǎng)人氣的持續(xù)高漲，是銷售成功的重要保障。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：一等獎(jiǎng) 1名 5000元獎(jiǎng)金及相當(dāng)1萬元的購房券二等獎(jiǎng) 3名 3000元獎(jiǎng)金及相當(dāng)5000元的購房券 三等獎(jiǎng) 20名 500元獎(jiǎng)金及相當(dāng)2000元的購房券注：購房券可轉(zhuǎn)讓。通常以降價(jià)、贈(zèng)送、折扣等不同形式刺激消費(fèi)者，產(chǎn)生即時(shí)的購買行動(dòng)。各階段過程中，皆有各類事件行銷及促銷活動(dòng)貫穿其中，保持現(xiàn)場(chǎng)人氣始終高漲。約占整體傳播總費(fèi)用的20%。項(xiàng)目開盤是媒介投入重要階段。人氣的創(chuàng)造得益于現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)包括事件行銷與促銷活動(dòng)。只有針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)高素質(zhì)生活的追求，提供一步到位的產(chǎn)品，才能全面擊中目標(biāo)消費(fèi)群，迅速搶占市場(chǎng)，成為目標(biāo)消費(fèi)群購房的首選。二、造夢(mèng)。開發(fā)商與知名裝修公司洽談，商議不同檔次的多個(gè)裝修方案，分別制訂設(shè)計(jì)圖及效果圖。方案一難以造成公開發(fā)售當(dāng)天排隊(duì)購買的場(chǎng)面，由于是憑卡購買，若未能購卡或卡號(hào)較靠后的客戶，有可能較晚到場(chǎng)，甚至考慮當(dāng)天不到場(chǎng)，一定程度上現(xiàn)場(chǎng)人氣有所損失。c) 如有客戶未能在限時(shí)內(nèi)選定單位，應(yīng)善意請(qǐng)其退場(chǎng)，下一批進(jìn)場(chǎng)原則不變。銷售模式分析： 內(nèi)部認(rèn)購期間收誠意金。因此，在小高層的銷售中，必須讓客戶能夠清晰地認(rèn)知小高層的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，結(jié)合小高層推售策略，實(shí)現(xiàn)小高層的成功銷售。（1）首次推出的單位必須具有代表性和全面性，即每一個(gè)價(jià)格層次的戶型皆有一定的量，以偏小戶型、總價(jià)便宜的單位為主，同時(shí)，輔以部分大戶型、總價(jià)較高的單位搭配；（2）首批推出的單位以多層為主（3）首次推出的單位為總戶數(shù)的30%以上，保證較充足的貨源；（5）首批推出的多層單位所處小區(qū)內(nèi)位置較差，以臨鳳棲路為主， ：多層：18000平米 合計(jì)：約160套：入市單位的推售節(jié)奏，同樣是通過銷售控制創(chuàng)造銷售高潮的手段之一。因此，我們認(rèn)為可遵循以下幾項(xiàng)原則進(jìn)行項(xiàng)目單元在銷售均價(jià)的基礎(chǔ)上的調(diào)整策略。針對(duì)本案，我們建議對(duì)價(jià)格的公開過程分三個(gè)階段：步驟一：市場(chǎng)預(yù)熱期及內(nèi)部認(rèn)購期，對(duì)外宣傳的均價(jià)相比實(shí)際均價(jià)高出50元以上；步驟二：公開發(fā)售前三天公布項(xiàng)目平均售價(jià)，但對(duì)各單位的價(jià)格暫不推出；步驟三：直到公開發(fā)售當(dāng)天，全面公開銷售價(jià)格。對(duì)此，從對(duì)目標(biāo)購房群的分析來看，目標(biāo)購房群家庭均屬于浠水中高端收入人群，同時(shí)，浠水城區(qū)競(jìng)爭對(duì)手的價(jià)格主要集中于600—1000元/平方米（交房標(biāo)準(zhǔn)為純毛坯，無可視門，入戶門，無物管等），與本案無可比性。3）采取靈活的銷售安排。第二次公開發(fā)售：2007年10月上旬—10月中旬(徇眾需求推出新的單位)承接首次公開發(fā)售的熱潮，推出全新的單位，并以示范樓體、示范單位等全新展示，以及較為集中的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及廣告推廣給予客戶進(jìn)一步的認(rèn)知與感受，促成再次的銷售高潮。營銷階段劃分營銷階段劃分思考過程：房地產(chǎn)是典型的資金密集型企業(yè)，利潤來自資金運(yùn)作的好壞。操作的重點(diǎn)，在于一要借助開盤的勢(shì)，趁熱打鐵。鑒于本階段銷售接近尾聲，且工程即將全面竣工，針對(duì)銷售有阻力的單位，利用多種促銷形式結(jié)合，以快速清除尾貨為目標(biāo)。國際華城剛?cè)胧?，無論是產(chǎn)品素質(zhì)還是項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活感受，對(duì)客戶皆有著較強(qiáng)的吸引力與新鮮感，而且經(jīng)過市場(chǎng)預(yù)熱期及內(nèi)部認(rèn)購期等階段的大力宣傳推廣，將形成第一個(gè)銷售高潮。C、總銷售額：商業(yè)：住宅：其中：多層：。因此，物業(yè)管理公司的管理水平，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌建設(shè)不可缺少的條件。售前服務(wù)直接關(guān)系到開發(fā)的物業(yè)是否能銷售出去，從而實(shí)現(xiàn)資金的變現(xiàn)和增值，它包括接待潛在客戶參觀樣板房、模型，傾聽客戶的意見。為了確保質(zhì)量，發(fā)展商需要“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，建設(shè)精品，提倡建設(shè)工程質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量三優(yōu)的物業(yè)。由于收入的提高，人們相應(yīng)地要求提高生活環(huán)境質(zhì)量，而且更希望自己與家人多享受些自然的寧靜。更為重要的是，建筑乃百年之計(jì)，歷經(jīng)滄桑不易損壞。在充分領(lǐng)會(huì)浠水縣委政府的城市規(guī)劃的戰(zhàn)略目標(biāo)后，本案應(yīng)該站在政府的角度來制定開發(fā)及策劃思路；既堅(jiān)持政府提出的“文化生態(tài)名城”的城市定位，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高要求規(guī)劃建設(shè)本項(xiàng)目。并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項(xiàng)目營銷推廣的行動(dòng)方案，并在未來的各項(xiàng)營銷推廣操作中有計(jì)劃執(zhí)行。國際華城整體營銷推廣策劃案，是按照君城地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營熊湖國際華城的全程營銷推廣提供一個(gè)科學(xué)合理的操作思路、指導(dǎo)營銷推廣工作的順利開展，是一個(gè)在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析研究的前提下制定出的系統(tǒng)性方案。本項(xiàng)目地處浠水傳統(tǒng)生活城區(qū)，周邊生活配套非常完善，交通便利，如浠水人民醫(yī)院、浠水實(shí)驗(yàn)高中、步行街、長途車站、大型超市以及行政事業(yè)單位均在本項(xiàng)目的輻射圈內(nèi)，配套環(huán)境的成熟使本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的可朔性?！窀邩?biāo)準(zhǔn)：君城公司斥資1．2億人民幣打造浠水乃至鄂東南一流的人文生態(tài)社區(qū)，并整合開發(fā)一條環(huán)鳳棲廣場(chǎng)的“鳳棲風(fēng)情街”（挖掘與發(fā)揚(yáng)浠水風(fēng)土人情文化，同時(shí)導(dǎo)入酒吧茶藝等時(shí)尚產(chǎn)業(yè)，形成集地產(chǎn)文化、觀光旅游、休閑娛樂、時(shí)尚消費(fèi)為一體的城市新型產(chǎn)業(yè)鏈）；●高起點(diǎn)：本案邀請(qǐng)湖北中江建筑設(shè)計(jì)院擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計(jì)，秉承“人性化、生態(tài)型、可傳承”的規(guī)劃理念,高起點(diǎn)規(guī)劃浠水首席人文生態(tài)觀景名宅；●高要求：本案以浠水城市地標(biāo)、地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)、旅游休閑風(fēng)情街為一體的復(fù)合型地產(chǎn)為規(guī)劃基準(zhǔn)，全力提升浠水城市形象，改變消費(fèi)習(xí)慣。個(gè)性化的設(shè)計(jì)，既滿足了社會(huì)崇尚個(gè)性發(fā)展的趨勢(shì)，又滿足了消費(fèi)者的差異性需求。國際華城，就是立足核心概念——“文化生態(tài)觀景”的基礎(chǔ)上，在整體營銷推廣的過程中，產(chǎn)品及推廣手段不斷推陳出新，只有創(chuàng)新才能使品牌有生命力銷售目標(biāo) 住宅總體銷售目標(biāo)：A、總銷售面積：商業(yè)面積27223㎡，住宅面積為8