新匯臨朐項(xiàng)目管理研究知識(shí)定位分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 ? 注重居住的便利感，具有樸素的市中心生活情節(jié)； 客戶職業(yè)特征 ? 周邊奇石市場(chǎng)的個(gè)體老板； ? 事業(yè)機(jī)關(guān)公務(wù)員； ? 鋁型材和不銹鋼加工工業(yè)的私企老板； 臨朐城區(qū)及周邊新貴階層 定位總結(jié) —— 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 訴求點(diǎn) ? 不假外求便利生活配套 ? 小高層住宅的舒適度和居住品位 ? 高容積率下實(shí)現(xiàn)較高綠化率 ? 良好的景觀視野 ? 高素質(zhì)人居生活感受 市場(chǎng)定位概括 領(lǐng)秀 臨朐 城市新生活的景觀居所 景觀居所 ：小高層產(chǎn)品對(duì)比市面?zhèn)鹘y(tǒng)多層最大優(yōu)勢(shì)在于景觀視野，而項(xiàng)目周邊建筑均為多層，景觀居所由此而來(lái)。 建議入市均價(jià)： 24002500元 /平米 第六部分 產(chǎn)品建議 商業(yè)部份建議 類(lèi)型一：下層底商，以上為住宅 優(yōu)勢(shì)：便于控制商業(yè)體量、建筑外立面美觀 劣勢(shì)：影響住宅的私密性和舒適度，銷(xiāo)售難度較大 類(lèi)型二：臨街多層商業(yè) 優(yōu)勢(shì)：商業(yè)利用率高，商業(yè)形成天然的外部屏障，保證社區(qū)內(nèi)的安靜和私密性； 劣勢(shì)：若連體銷(xiāo)售將拉升總價(jià)，增加銷(xiāo)售難度；分層銷(xiāo)售將導(dǎo)致二層以上的難以消化。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/3/282023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/282023/3/282023/3/28Mar2328Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/3/282023/3/28March 28, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 10:15:42 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023/3/282023/3/282023/3/28Mar2328Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 對(duì)于本案而言，缺乏同類(lèi)型產(chǎn)品的比較，定價(jià)上參照市場(chǎng)上的多層產(chǎn)品。 。 ，部分村民房屋的現(xiàn)狀帶來(lái)拆遷困難。 項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境 商業(yè)年租金統(tǒng)計(jì)（單位：元/平米）17%11%17%27%11%17%100元以下 101120 121140 141160161180 181200從上表的統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，項(xiàng)目周邊商鋪整體租金水平比較低，年租金在 141160元 /平米的占 27%，占據(jù)市場(chǎng)主流。錦繡園社區(qū)，東鄰龍泉路，西至恒泰 （目前市場(chǎng)幾乎無(wú)小高層產(chǎn)品） 需求偏好分析 —— 小高層認(rèn)同度 小高層認(rèn)同度0102030405060700%5%10%15%20%25%30%35%40%45%數(shù)量 62 53 36 比例 41% 35% 24%喜歡 一般 不喜歡從上圖可以看出，市場(chǎng)客戶對(duì)于小高層接受度比較高，不喜歡小高層的客戶僅為總調(diào)查人數(shù)的 24%。 客群特征分析 —— 職業(yè)特征 客戶職業(yè)分析02040600%5%10%15%20%25%30%35%40%數(shù)量 56 18 9 35 9 14 11 比例 ( % ) 37% 12% 6% 23% 6% 9% 7%個(gè)體戶私營(yíng)企業(yè)主公司、企業(yè)管理干部公司企業(yè)普通員工、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位干部普通公職人員（警察專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員 由上圖可以看出，被調(diào)查者的職業(yè)以個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主居多，占到總量49％，其次為各類(lèi)的公司企業(yè)職工。 第三部分 潛在客戶需求調(diào)研 客群特征分析 —— 居住區(qū)域 客戶居住區(qū)域統(tǒng)計(jì)23%77%彌河以東 彌河以西由上圖可以看出，本項(xiàng)目的潛在客群以彌河以西占多數(shù)比例為 77%，說(shuō)明老城區(qū)是項(xiàng)目主要的客群范圍。 ? 購(gòu)房消費(fèi)意識(shí)比較落后 。 06年五一以前，縣城中心房?jī)r(jià)大約 1300/平米，夏季漲到 1500元 /平米，國(guó)慶節(jié)到了 1700元 /平米，元旦漲到 2023元 /平米，目前到了 2300元 /平米左右，龍泉都市花園2500元 /平米。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的高速增長(zhǎng)增強(qiáng)了臨朐房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)能力 。西城逐步形成商務(wù)中心和文化娛樂(lè)中心；東城在興隆路以北形成新的行政辦公中心，在朐山以南形成科技和教育中心。 一帶雙城 四個(gè)中心 “ 一帶 ” 即彌河城市景觀帶， “ 雙城 ” 即彌河以西的老城區(qū) (西城 )和彌河以東的新城區(qū) (東城 )。 房地產(chǎn)高速發(fā)展的原動(dòng)力 —— 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值仍然以年均 15%的速度發(fā)展 ， 無(wú)疑表明 ， 臨朐房地產(chǎn)仍會(huì)高速甚至超速的發(fā)展 。 第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 總供需分析 房屋施工面積和竣工面積及商品房銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)表 010203040506070809010002年 03年 04年 05年 06年施工面積（萬(wàn)平米）竣工面積（萬(wàn)平米）商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）2023年 2023年房屋交易數(shù)量（套） 1715套 2336套 0 500 1000 1500 2023 2500 2023年 2023年 交易量 線性 (交易量 ) 這無(wú)疑表明了該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇：商品房市場(chǎng)為“賣(mài)方市場(chǎng)”，供不應(yīng)求為項(xiàng)目入市提供了良好的契機(jī) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) 案名 開(kāi)發(fā)商 價(jià)格（元 /m2） 鳳凰新城 城建開(kāi)發(fā) 1988 郡福園
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