【正文】 織框架及管理制度建議》 營銷顧問 銷售線 營銷顧問 策劃線 各階段解決的問題 ? 《項目階段推廣總結及調整報告》 ? 《價格策略調整報告》 ? 《新一期開發(fā)時機，以及后續(xù)產(chǎn)品評價與調整建議》 ? 推動執(zhí)行持續(xù)營銷方案 —— 1）指導實施營銷活動； 2）提交活動總結報告 ? 指導相關合作單位工作 —— 1）參加各專業(yè)公司工作會議，提供營銷專業(yè)意見； 2）評審廣告公司提案，提出修改建議 1）保證項目穩(wěn)定現(xiàn)金流 2）抵御市場突發(fā)性風險 3）激發(fā)銷售團隊戰(zhàn)斗力，改良結構 4）提升項目及開發(fā)商品牌影響力 5）新一期產(chǎn)品開發(fā)時機判斷 持銷期 開盤１個月后 尾盤期 或 后期籌備期 后期開盤前３至 6個月至開盤當月 入市期 開盤前 2個月至開盤當月 籌備期 開盤前 6－ 2個月 ? 《前期營銷總結及調整報告》 —— 主要內容：市場各方力量分析、項目定位分析、執(zhí)行能力分析、關鍵行動方案、案例借鑒 ? 《價格策略和價格表制定報告》 ? 推動執(zhí)行入市或調整營銷方案 —— 1）指導實施產(chǎn)品發(fā)布會、認籌、開盤等營銷活動； 2）提交活動總結報告 ? 指導相關合作單位工作 —— 1）參加各專業(yè)公司工作會議，提供營銷專業(yè)意見； 2）評審廣告公司提案，提出修改建議 ? 《項目入市營銷執(zhí)行方案》 —— 主要內容：蓄客方式、開盤方式、宣傳推廣及營銷活動建議等 ? 《價格策略和價格表制定報告》 —— 主要內容：價格策略、核心均價、價格表 ? 推動執(zhí)行入市營銷方案 —— 1）指導實施產(chǎn)品發(fā)布會、認籌、開盤等營銷活動； 2）提交活動總結報告 ? 指導相關合作單位工作 —— 1）參加各專業(yè)公司工作會議，提供營銷專業(yè)意見； 2）評審廣告公司提案，提出修改建議 ? 《項目營銷戰(zhàn)略與策略報告》 —— 主要內容：營銷環(huán)境、細分市場、形象定位、宣傳推廣及營銷活動策略、案例借鑒 ? 《規(guī)劃評價及產(chǎn)品調整建議》 ? 推動執(zhí)行營銷戰(zhàn)略與策略方案 —— 1）提交營銷活動具體執(zhí)行方案；2）指導營銷活動實施； 3）指導購買投放媒體 ? 指導相關合作單位工作 —— 1）參加各專業(yè)公司工作會議，提供營銷專業(yè)意見； 2）評審廣告公司提案，提出修改建議 1）發(fā)現(xiàn)存在問題，針對性調整 2）形成開發(fā)資金良性循環(huán) 3）提升項目及開發(fā)商品牌影響力 4）改良內部流程及人員結構，提高組織效能 1）樹立項目市場形象并為開盤起勢 2）蓄集足夠客戶量 3）實現(xiàn)首個銷售目標，迅速回收啟動資金 4）專業(yè)培訓，提升銷售團隊能力 1）制定項目核心營銷戰(zhàn)略綱領并推動實施，確定銷售目標 2）規(guī)劃與產(chǎn)品改良建議 3）確定專業(yè)合作公司，指引方向 4）組建銷售團隊或團隊評測 1. 世聯(lián)營銷顧問工作框架（駐場模式） 2. 達致雙贏的服務模式 ? 提供核心報告 ? 推動實施專業(yè)協(xié)作 ? 規(guī)避風險 ? 達成目標 ? 營銷顧問工作方法： 1. 目標導向 ? 事前溝通目標很重要 ? 達成共識后堅決執(zhí)行 2. 并肩工作 ? 授人以魚，不如授人以漁 ? 雙方保持包容的工作心態(tài) 3. 建議與決策 ? 世聯(lián)提供最優(yōu)方案 ? 客戶最終決策并實施 ? 世聯(lián)全力推動并協(xié)助 營銷顧問的價值鏈 —— 分工，整合，協(xié)作 ? 世聯(lián)專案組的工作： 1. 基于共識的工作綱領 ? 世聯(lián)專案組向開發(fā)商匯報營銷方案，取得共識后，成為世聯(lián)專案組指導專業(yè)公司工作的綱領。 方案？ 世聯(lián)營銷顧問工作方法（續(xù)） 何解決？ ? 召集各團隊公開討論形成結論； ? 如未能形成共識，則將《會議紀要》或方案及說明提交貴司決策層最終拍板。 城東 城南 城西 城北 城中 新增供應項目個數(shù)（個） 2 13 2 0 0 成都各區(qū)域 40年產(chǎn)權物業(yè)供應情況 索爾龍舟 隆鑫拾錦 白金瀚宮國際大廈 2023年新增項目 維港艾窩 神仙樹 3號 復城國際、美年廣場、喜年廣場、大鼎世紀廣場、大魔方等 宏觀市場之分布規(guī)律：選址集中在交通、商業(yè)、金融發(fā)達的核心地段，優(yōu)越的區(qū)域價值為產(chǎn)品的升值及租售提供了強力支持。 規(guī)劃設計有缺陷，居住舒適度低 ?由于是商業(yè)用地，產(chǎn)品通常容積率高、建筑密度大、樓間距小、無景觀配套等； ?建筑內部多為通廊式設計，一層樓從十多戶到幾十戶不等，但是電梯僅有 35部； ?戶型內部多為通間設計，在采光、通風等方面普遍存在不足，空間局促。 如海洋中心均價 17000元 /㎡，保利中心 LOFT價格 15000元 /㎡等，已經(jīng)超越了這些項目自身 70年產(chǎn)權產(chǎn)品的價格。 客戶對產(chǎn)品接受度有限 ?靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 上午 5時 32分 :32March 28, 2023 ?1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 28日星期二 上午 5時 32分 24秒 05:32: ?1楚塞三湘接，荊門九派通。 05:32:2405:32:2405:32Tuesday, March 28, 2023 ?1知人者智，自知者明。 上午 5時 32分 24秒 上午 5時 32分 05:32: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 05:32:2405:32:2405:323/28/2023 5:32:24 AM ?1越是沒有本領的就越加自命不凡。 05:32:2405:32:2405:32Tuesday, March 28, 2023 ?1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 28日星期二 上午 5時 32分 24秒 05:32: ?1比不了得就不比，得不到的就不要。對銷售速度提出了挑戰(zhàn)； 市場存量巨大，競爭非常激烈 優(yōu)缺點同樣突出的產(chǎn)品設計，產(chǎn)權上的硬傷和投資回報率的不確定性，降低了客戶對產(chǎn)品的接受度。 項目名稱 開盤時間 月均去化（套 /月） 鑫苑名家新青年 70 正成翡翠琉璃 90 復地雍湖薈 300 海洋中心 124 神仙樹 3號 13 索爾龍舟 66 維港艾窩 9 項目名稱 開盤時間 月均去化（套 /月） 保利心語 LOFT 開盤清盤（ 252） 保利中心 LOFT 340 萬景峰 LOFT 300 40年產(chǎn)權公寓去化情況 40年產(chǎn)權 LOFT去化情況 2023年城南 40年產(chǎn)權物業(yè)存量約 ㎡ 宏觀市場之銷售價格： 40年產(chǎn)權公寓價格呈現(xiàn)逐漸走高的趨勢 2023年的公寓項目多為一線開發(fā)商打造，如中海、保利、復地。 2023年成都 40年產(chǎn)權公寓供應的物業(yè)組合情況 供應特征之建筑特征及戶型設計：戶型多存在采光、通風等方面的不足，居住舒適度低。 新增供應中，又以城南的供應項目和體量最多，高達 13個項目。 ? 對世聯(lián)專案組提交的項目工作成果及建議，統(tǒng)一由眾成營銷部承接并簽收，反饋意見統(tǒng)一由營銷部傳達； ? 世聯(lián)專案組每月底向貴司提交《項目工作總結》，對項目進展進行總結； ? 明確工作執(zhí)行團隊，責任落實到人，各方嚴格遵照取得共識的時間表工作，如因客觀情況引起某項進度調整，需由調整方提前通告其他成員方，并迅速修改時間表。 ?項目區(qū)域：龍華二線拓展區(qū) ?項目名稱： 金地 .梅隴鎮(zhèn) ?總建筑面積 :42萬 m2 ?容積率： ?項目概況 ：一期由 7棟 11－ 24層的小高層、高層組成，共有 1200多套單位，建有約 5000多平方米的高檔次的商業(yè)（項目總商業(yè)配套約 m2）， 3200 m2的幼兒園等配套。 ?單位面積為 3268平米； 舉措一：功能轉換 — 商務公寓 價值提升舉措 —— 通過商務公寓提升價值 ?框架結構按照辦公需求來設置 ?公共空間按辦公需求來打造 ?項目推廣和營銷方式針對商務人士 市場反應 ?2023年 10月發(fā)售，酒店式公寓銷售速度快，售價 11000元 / m2； 適宜條件： ?商務氛圍濃厚的區(qū)域； 案例研究之 深圳 篇 本報告是嚴格保密的。 三大戰(zhàn)役 1—— 結合拾錦作為一個實現(xiàn)夢想的平臺，舉辦“夢想達人秀”活動，作為貫穿下半年的重要活動，并階段性輔以快閃、夢想嘉年華、馬云、李開復的創(chuàng)業(yè)講座。 ” “ 動力計劃 —— 打造高效創(chuàng)業(yè)環(huán)境 之 5 創(chuàng)業(yè)理主義 想 ?合作部門：市區(qū)級工商局；市區(qū)級稅務局；市區(qū)級城管公安消防 部門等； ?執(zhí)行思路：與政府有關部門對接，代辦創(chuàng)業(yè)相關手續(xù)；對入駐 的創(chuàng)業(yè)公司，實行相關稅費的一年期免費。 之 1 創(chuàng)業(yè)理主義 想 ?天使投資人：李開復、周鴻偉、薛蠻子、蔡文勝等； ?天使投資機構：泰山天使、亞洲搭檔種子基金等； ?執(zhí)行思路：建立與天使投資人及投資機構的戰(zhàn)略合作，階段性舉行“我要創(chuàng)業(yè)”大賽，發(fā)掘優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)方案，給予資金支持。政府在藝術街前期啟動 中，整體規(guī)劃、功能定位、業(yè)態(tài)調整、環(huán)境的改善和建設方面做了大量工作，投入一定的 資金， 陳逸飛先生設計的“藝術之門” 跨街雕塑已屹立在泰康路的東端，它是上海泰康路藝 術街的街標。 拾錦 商業(yè) +娛樂 +生活的創(chuàng)業(yè)經(jīng)營模式 集群性的商業(yè)經(jīng)營區(qū) 創(chuàng)意性的娛樂休閑區(qū) 大眾性的生活配套區(qū) 拾錦環(huán)境構想 生 意 生 活 藝 術 + Business Life Art 創(chuàng) 意 Creativity 用創(chuàng)意反映成都新商務文化 從生活和藝術中汲取構造元素 營造區(qū)域特質 提升景觀品質 創(chuàng)意多樣的休閑體驗 藝術氣息 強化現(xiàn)代都市體驗 活躍內涵的文化活動 + + + Create regional characteristics Enhance the landscape quality 提高商務休閑品質 營造風格鮮明的戶外景觀環(huán)境 提供創(chuàng)意體驗的商業(yè)服務 提供趣味多樣的休閑活動 Creative variety of leisure experience Art of the atmosphere 營造獨特的藝術氛圍 拾錦商業(yè)構想 影視傳媒 創(chuàng)意設計 廣告?zhèn)髅? 電子商務 餐飲休閑 時尚藝術 原創(chuàng)店鋪 酒吧娛樂 主題酒店 商業(yè)業(yè)態(tài)將以創(chuàng)意型商業(yè)為主，融合娛樂時尚與成都本土休閑文化。 他們或許是剛出大學的毛頭小伙，或許是在社會久經(jīng)歷練的商界精英，或許是子承父業(yè)的富二代。 1992年 ， Intel公司成為 世界上最大 的半導體企業(yè)， 1995年 ， Intel公司 占領了世界 80%的 PC市場 ， 取得了絕對霸權 。在他們眼里，家是個人財富和地位的重要標志。打造成都以高附加值現(xiàn)代商旅產(chǎn)業(yè)為主導的現(xiàn)代服務業(yè)新高地，成為具有活力的、生態(tài)的、舒適宜居的高端商務、高端商業(yè)、高端商住的天府城際商旅城。 “產(chǎn)能不足 +饑餓營銷 +黃牛囤貨”使得蘋果在中國市場的份額正一步步加速。 Bad maybe best—— 創(chuàng)新： Iphone饑餓營銷模式，締造市場神話 從蘋果高級營銷經(jīng)理位置上卸任的 John Martellaro也曾發(fā)文指出，蘋果一直在執(zhí)行一項名為“可控泄露”的營銷策略，即有計劃、有目的地放出未發(fā)布新產(chǎn)品的信息，他自己就曾經(jīng)執(zhí)行過這種行動。 202 2023年， 40年產(chǎn)權物業(yè)總體月均去化速度不理想，造成存量上升。另外，城東新增 3個項目，城西新增 2個項目?！?九熙拾錦營銷計劃書 世聯(lián)地產(chǎn) 20230724 謹呈隆鑫地產(chǎn)！ 拾錦向上 超越夢想 1拾錦 之思 拾錦數(shù)字 —— 年內目標銷售額 3億元，意味著區(qū)域內高價高速突圍 拾錦指標： ?建面：總建面 109354平米，辦公總建面 86149平米； ?總套數(shù)：約 1700套； ?戶型面積： 4983平米； ?精裝及功能：毛坯， 40年產(chǎn)權，不通氣。 新增供應中，又以城南的供應項目和體量最多，高達 13個項目。 項目名稱 40年產(chǎn)權物業(yè)組合形式 項目主導產(chǎn)品 40年產(chǎn)權物業(yè)功能定位 復地雍湖