【正文】 從博客到微博 從飛信到微信 從悍馬到 MINICOOPER、再到到 SMART 網(wǎng)絡(luò)、通信、汽車等領(lǐng)域，紛紛出現(xiàn)“微”現(xiàn)象 這一切都表明 —— “微時(shí)代”來臨了！ 微時(shí)代的精髓 —— 主動(dòng)營(yíng)銷：更加主動(dòng)的貼近客戶和市場(chǎng)需求，積極采取營(yíng)銷動(dòng)作； 多元化：多元融合的合作模式，跨界的流行，多元化需求的積極響應(yīng)； 突破和創(chuàng)新：打破桎梏的模式，尋求更多可能性； 互動(dòng)：積極與市場(chǎng)和客戶的信息互動(dòng)，加強(qiáng)情感的溝通和維系 ； 求變：變化創(chuàng)新，拒絕一成不變； ???? Best of times—— “微時(shí)代” VS 區(qū)域向好，城市向上，挖掘小戶型客戶尚未被滿足的“微”需求，出奇制勝 區(qū)域向好，城市向上 ?區(qū)域向好：非主流區(qū)域逐漸進(jìn)入主流視野，區(qū)域接受度日高，客群覆蓋面擴(kuò)大； ?城市向上：城市級(jí)規(guī)劃利好抬升區(qū)域形象和價(jià)值平臺(tái) 微時(shí)代 ?微時(shí)代下，需求尚未被發(fā)覺和滿足； ?微時(shí)代下，”微創(chuàng)新”將收獲意向不到的成功。越來越多的人開始以自己擁有一部 iPhone4或 iPad為榮、越來越多的“蘋果控”涌現(xiàn)。此外，這種泄露還會(huì)采取多種措施，以防事情敗露被追究責(zé)任。 如海洋中心均價(jià) 17000元 /㎡，保利中心 LOFT價(jià)格 15000元 /㎡等，已經(jīng)超越了這些項(xiàng)目自身 70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品的價(jià)格。不再是單獨(dú)一棟，而多出現(xiàn)于大盤之中，如中海部落閣、復(fù)地雍湖薈。 目標(biāo)解析一：區(qū)域內(nèi)價(jià)格洼地，高價(jià)格確立 區(qū)域內(nèi)價(jià)格標(biāo)桿，須重塑價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)解析二：目標(biāo)下約銷售 600套，按照 9月 底銷售，月均銷售 150200套，區(qū)域內(nèi)壓力大 全市最低 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 月均去化（套 /月） 鑫苑名家新青年 70 正成翡翠琉璃 90 復(fù)地雍湖薈 300 海洋中心 124 神仙樹 3號(hào) 13 索爾龍舟 66 維港艾窩 9 拾錦軌跡 —— 九熙的再升級(jí)，支撐隆鑫品牌落地 九熙 拾錦 隆鑫地產(chǎn) 絕不將就的青春 拾錦向上 超越夢(mèng)想 品牌落地 九熙創(chuàng)造了一個(gè)樓市傳奇； 拾錦將更上一層樓，締造另一個(gè)傳奇 ! 九熙之上，拾錦來了； 拾錦向上，超越夢(mèng)想！ 拾錦格局 —— 隆鑫 “ 全域成都，格局發(fā)展 ” 首秀， 8盤發(fā)展起勢(shì) 三岔湖項(xiàng)目 新津永商、五津項(xiàng)目 牧馬山別墅項(xiàng)目 國(guó)際城南項(xiàng)目 都江堰項(xiàng)目 城北項(xiàng)目 九熙 / 拾錦 “ 隆 ” 重布局 一鳴驚 “ 蓉 ” 拾錦向上 —— 2023， “ 小人物 ” 的 “ 大格局、大使命 ” 拾錦之思 拾錦數(shù)字 —— 年內(nèi)目標(biāo)銷售額 3億元，意味著高價(jià)高速之路 拾錦軌跡 —— 九熙的再升級(jí)，支撐隆鑫品牌落地 拾錦格局 —— 隆鑫 “ 全域成都，格局發(fā)展 ” 首秀， 8盤發(fā)展起勢(shì) 2拾錦 突圍 分布特點(diǎn) —— 城南占據(jù)全成都 40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)的半壁江山，其次為城北和城西，城東最少 從環(huán)域來看，早期公寓多集中在市中心，從07年開始向外轉(zhuǎn)移；09年時(shí)，多聚集在二環(huán)至三環(huán)間； 2023年大部分項(xiàng)目呈現(xiàn)向外擴(kuò)散的趨勢(shì)。 從方位來看， 0709年分布由過去的城中、城西逐漸轉(zhuǎn)移到城北；2023年后，新增項(xiàng)目大多集中在城南；城東40年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目總體而言較少。不再只有地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)享有區(qū)域和大盤的完善配套。 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 月均去化（套 /月） 鑫苑名家新青年 70 正成翡翠琉璃 90 復(fù)地雍湖薈 300 海洋中心 124 神仙樹 3號(hào) 13 索爾龍舟 66 維港艾窩 9 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 月均去化（套 /月） 保利心語 LOFT 開盤清盤（ 252） 保利中心 LOFT 340 萬景峰 LOFT 300 40年產(chǎn)權(quán)公寓去化情況 40年產(chǎn)權(quán) LOFT去化情況 拾錦之局 —— 非熱點(diǎn)片區(qū)，區(qū)域類比項(xiàng)目市場(chǎng)低迷，產(chǎn)品同質(zhì)且體量較大，亟待突圍 索爾龍舟 隆鑫拾錦 白金瀚宮國(guó)際大廈 2023年新增項(xiàng)目 維港艾窩 神仙樹 3號(hào) 復(fù)城國(guó)際、奧克斯廣場(chǎng)、福年廣場(chǎng)、大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)等 城東 城南 城北 城西 城東典型項(xiàng)目 開盤時(shí)間 月均去化（套 /月） 鑫苑名家新青年 70 正成翡翠琉璃 90 索爾龍舟 66 城東典型項(xiàng)目月均速度： 6690套，價(jià)格平臺(tái) 50006000元 /平米。比如以《華爾街日?qǐng)?bào)》第一代iPad上市前的相關(guān)報(bào)道為例，該報(bào)最著名的科技專欄作者 Walt Mossberg并沒有參與其中，而新聞署名為另外兩位記者。以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)的價(jià)格占領(lǐng)市場(chǎng)已是傳奇，讓用戶不愿錯(cuò)過任何一款產(chǎn)品、將蘋果所有產(chǎn)品收集作為珍藏更是奇跡，這些蘋果都做到了。 拾錦以 4983平米小戶型為主 3拾錦 表情 注重自我享受的 自享族 注重投資的 財(cái)富族 注重家庭的 居家族 勤奮的 工作族 彰顯地位的 炫耀族 小戶型客戶細(xì)分 小戶型客戶的 5類人群細(xì)分 模型來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫 五類小戶型客戶生活方式 生活方式描述 世界 (生活 )觀 情感特征 對(duì)住房的價(jià)值排序 自享族 鳥 所在生活圈子里的話題和明星 對(duì)房屋的社會(huì)標(biāo)簽價(jià)值有深深認(rèn)同，但是更加看重的是這種榮耀帶來的心理上的享受。 客戶二：付女士，德陽人 購買物業(yè)：市區(qū)內(nèi) 40年精裝小戶公寓 猶豫： 市場(chǎng)不好，不急于出手； 水電費(fèi)按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)高，不通天然氣；公共綠地少，沒有休息的地方； 不能解決入戶問題，人員混雜，后期管理困難； 噪音大，環(huán)境差，噪音、尾氣污染大； 電梯擁擠 。 他們共同的在為他們的夢(mèng)想插上可以飛翔的翅膀。 有夢(mèng)想，就實(shí)現(xiàn) 2023，隆鑫 若廠門前有 10根旗桿上飄著 10面 不同國(guó)家的旗子，象在開一個(gè)小型的國(guó)際藝術(shù)博覽會(huì)。 參考案例 上海田子坊 石庫門主題創(chuàng)意街區(qū)的場(chǎng)景細(xì)節(jié) 拾錦格局構(gòu)想 “拾錦”，諧音可取“什錦”，意為花樣多，也正如項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布。 ” “ 啟明星計(jì)劃 —— 創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)分享 之 3 創(chuàng)業(yè)理主義 想 ?擬邀請(qǐng)人：李開復(fù)、張朝陽、劉永好、馬云、潘石屹、丁磊等； ?執(zhí)行思路：聯(lián)合成都市人力資源和社會(huì)保障局 ，定期舉行 “創(chuàng)業(yè)分享季”系列講座活動(dòng)，形成市場(chǎng)話題。 ” “ 5 拾錦 起航 Action—— 拾錦向上，超越夢(mèng)想 “大”事件； “大”創(chuàng)新； “大”炒作。 『 錦 囊 計(jì) 劃 』 系列銷售物料 ， 特色 的 現(xiàn)場(chǎng)道具 ,不僅僅是關(guān)于產(chǎn)品，也是項(xiàng)目的展示。 ?項(xiàng)目區(qū)域：濱河 ?項(xiàng)目名稱：御景華城 ?總建筑面積 : m2 ?項(xiàng)目概況 ：由 6棟 34層塔樓組成 .12層商業(yè)，三層架空?qǐng)@林及會(huì)所 . ?戶型面積 2884平米，單身公寓到三房； 價(jià)值提升舉措 —— 通過打造“小戶豪宅”提升價(jià)值 ?定位高端 —— 小戶豪宅 ?3層立體園林，雙泳池（一個(gè)恒溫） ?金碧輝煌的酒店式大堂和售樓處 ?超星級(jí)皇家酒店式管家服務(wù) 市場(chǎng)反應(yīng) ?2023年 11月發(fā)售，均價(jià) 8500元 /平方米，比市場(chǎng)均價(jià)高 5001000元 /平方米 ； 適宜條件： ?適用范圍較廣； 舉措四：豪宅元素運(yùn)用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 參加各專業(yè)公司工作會(huì)議，提供營(yíng)銷專業(yè)意見。 ? 眾成營(yíng)銷部每周一完成《銷售周報(bào)表》、《市場(chǎng)周報(bào)表》，統(tǒng)計(jì)分析客戶數(shù)據(jù)、反饋廣告效果、整理歸納市場(chǎng)情況及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，報(bào)表傳送世聯(lián)專案組； ? 項(xiàng)目開始認(rèn)籌后，貴司與世聯(lián)專案組每天進(jìn)行電話溝通，反饋當(dāng)天團(tuán)隊(duì)、案場(chǎng)及客戶情況； ? 營(yíng)銷活動(dòng)、認(rèn)籌、開盤等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的客戶統(tǒng)計(jì)分析，由貴司營(yíng)銷部于結(jié)束后第二天傳送各團(tuán)隊(duì)成員。 從方位來看， 0709年分布由過去的城中、城西逐漸轉(zhuǎn)移到城北；2023年后，新增項(xiàng)目大多集中在城南；城東40年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目總體而言較少。 使用面積少，戶型有缺陷 ?戶型通常設(shè)計(jì)為標(biāo)間、套一、套二，部分酒店式公寓提供少量套三甚至套四的戶型； ?標(biāo)間面積通常設(shè)計(jì)為 2540㎡，套一面積在 4060㎡之間，套二面積為 6080㎡，套三面積為 80100㎡左右； ?除去 2025%的公攤面積，實(shí)際使用面積非常有限。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷情況下，這種質(zhì)疑更加劇了購房者的猶豫心理。 05:32:2405:32:2405:323/28/2023 5:32:24 AM ?1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 上午 5時(shí) 32分 24秒 上午 5時(shí) 32分 05:32: ?沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 3月 上午 5時(shí) 32分 :32March 28, 2023 ?1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :32:2405:32:24March 28, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 5時(shí) 32分 :32March 28, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 5時(shí) 32分 24秒 上午 5時(shí) 32分 05:32: ?楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 05:32:2405:32:2405:323/28/2023 5:32:24 AM ?1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 05:32:2405:32:2405:32Tuesday, March 28, 2023 ?1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 客戶一：付女士，德陽人 購買物業(yè)：市區(qū)內(nèi) 40年精裝小戶公寓 抱怨： 水電費(fèi)按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)高，不通天然氣；公共綠地少，沒有休息的地方； 不能解決入戶問題，人員混雜，后期管理困難； 噪音大，環(huán)境差，噪音、尾氣污染大； 電梯擁擠 。 項(xiàng)目 精裝標(biāo)準(zhǔn) 配置 索爾龍舟 1500元 /㎡ 熱水器： A0史密斯（美國(guó)）；龍頭、花灑：漢斯格雅（德國(guó)）；面盆、馬桶：杜拉維特（德國(guó)）；新風(fēng)：蘭舍（法國(guó)），地板：必美（奧地利） 金域國(guó)際 2023元 /㎡ 外墻：涂料、面磚 客廳：地面為地磚，墻面及天花板為乳膠漆 臥室：強(qiáng)化木地板、石膏吊頂、墻面為乳膠漆，配送格力空調(diào)； 廚房： 鋁扣板吊頂，墻面地面鋪設(shè)地磚 ， 配送老板牌抽油煙機(jī)、電磁爐、燃?xì)庠?；海爾的冰箱，洗衣機(jī)，熱水器以及德貝櫥柜 衛(wèi)浴： 臺(tái)盆、潔具、龍頭花灑、浴缸均為法恩沙牌 南尚國(guó)際 1200元 /㎡ 外墻：面磚 電梯品牌： 奧的斯 客廳：地面為復(fù)合地板，墻面貼有壁紙，天花板為乳膠漆 臥室：強(qiáng)化木地板，墻面貼有壁紙，天花板為乳膠漆 廚房： 天花板為乳膠漆，墻面、地面鋪設(shè)瓷磚 ， 倍特牌櫥柜 衛(wèi)?。?天花板為乳膠漆，墻面、地面鋪設(shè)瓷磚 ， 箭牌臺(tái)盆、潔具，摩恩牌龍頭花灑，奧普牌浴缸 鑫苑名家新青年 600元 /㎡ 外墻：涂料、面磚 內(nèi)墻：廳、房墻面為乳膠漆，廚、衛(wèi)為瓷磚到頂 頂棚：廳、房、廚頂面為乳膠漆，衛(wèi)生間為扣板吊頂（設(shè)浴霸） 室內(nèi)地面：廳、房為強(qiáng)化木地板 廚房：地面是地板磚；墻面瓷磚到頂；設(shè)有櫥柜、水槽 衛(wèi)生間：地面是地板磚；墻面瓷磚到頂； 紅城 1300元 /㎡ 外墻：面磚 電梯品牌：蒂森 客廳、臥室：地面為升達(dá)仿真實(shí)木地板，墻面、天花板為多樂士牌乳膠漆 廚房： 天花板為多樂士牌乳膠漆，墻面、地面鋪設(shè)瓷磚 ， 倍特牌櫥柜，配送 老板牌燃?xì)庠?、抽油煙機(jī) 衛(wèi)?。?天花板為乳膠漆，墻面、地面鋪設(shè)瓷磚 ， 美標(biāo)牌臺(tái)盆、潔具、龍頭、花灑，奧普牌浴缸 正成翡翠琉璃 600元 /㎡ 外墻：涂料、面磚 內(nèi)墻：廳、房墻面為乳膠漆，廚、衛(wèi)為瓷磚到頂 頂棚：廳、房、廚頂面為乳膠漆，衛(wèi)生間為扣板吊頂 室內(nèi)地面：廳、房為強(qiáng)化木地板 廚房：地面是地板磚；墻面瓷磚到頂；設(shè)有櫥柜、水槽 衛(wèi)生間：地面是地板磚；墻面瓷磚到頂； 宏觀市場(chǎng)之銷售： LOFT走俏，公寓滯銷， 40年產(chǎn)權(quán)公寓存量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 從以上數(shù)據(jù)可以看出，同樣為 40年產(chǎn)權(quán)，由于超高的得房率， LOFT產(chǎn)品銷售情況非常理想，而公寓則月均去化速度慢。不再是單獨(dú)一棟，而是多出現(xiàn)于大盤之中，如中海部落閣、復(fù)地雍湖薈。 息如何傳遞？ 何進(jìn)行專業(yè)合作？ 當(dāng)月駐場(chǎng)工作時(shí)間記錄 A 是否與貴司充分溝通銷售目標(biāo)、階段工作重點(diǎn) □很不滿意（ 1） □不滿意（ 2） □一般（ 3） □滿意（ 4） □很滿意（ 5） B 本月提交的報(bào)告、建議或方案的整體質(zhì)量