【正文】 醫(yī)院醫(yī)生開具的病假證明書。 四、 樓部員工請假須向現(xiàn)場主管提前申請，超過一天必須向部門經(jīng)理申請。 1， 客戶來訪，歸當值售樓員所有，老客戶來訪，歸原始接待者所有，如原始接 待者當天因事外出不能歸來，則按順序，輪到誰，由誰負責接待。銷售考勤：保障銷售隊伍的嚴肅性。銷售資料管理：設(shè)立資料臺帳，專人管理，有計劃派發(fā)，盡量做到有效利用，減少浪費。 習慣上，將底層朝南單元的單價確定為計算基準，并設(shè)定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)，各個單元的單價由此計算而來，這個計算基準便稱為起售單價〗 〖最低單價：往往是樓層、朝向等條件最差的單元所標定的單 價〗 〖最高單價：往往是樓層、朝向等條件最好的單元所標定的單價〗 〖平均單價：平均單價是指總銷金額除以總銷面積得出的銷售單價，其中，總銷金額為可銷售的總的銷售金額〗 〖總銷金額﹦平均單價可銷售面積〗 〖主力單價：是指所占建筑面積比例最高的單元所標定的銷售單價。 企業(yè)章程； 有些房地產(chǎn)商在集體所有的土地上建房并出售，在這種情況下，房地產(chǎn)商肯定沒有拿到土地使用證。未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準文件無效，占用的土地由縣級以上人民政府責令退回。涉及到監(jiān)理、設(shè)計、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十三條第一款規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。 ? 銀行加息：雖然目前還不能夠確定，但各種跡象表明，銀行貸款利率可能上浮 %，存款利率上浮 %。 注意事項 ⑴ 要控制接聽電話的時間，一般而言 ，接聽電話以 23 分鐘為宜。叫人接聽電話時，不許遠距離高聲喊叫，而應(yīng)走到被叫人身邊去說。 ⑵ 自然而又有重點的介紹產(chǎn)品（著重 產(chǎn)品功能 、 樓盤配套 、 地 段優(yōu)勢 、 遠景規(guī)劃 、 裝飾 建材等的說明） 注意事項 ⑴ 側(cè)重 強調(diào) 樓盤 的整體優(yōu)勢。 ⑸ 在客戶有 70%的認可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說服他下定金購買。 ⑺ 對產(chǎn)品的解釋不應(yīng)該有夸大虛構(gòu)的成分。 ⑶ 對有意的客戶再次約定看房時間。 JINGUO 世界因我而動 34 ⑵ 客戶資料表示銷售人員的聚寶盆，應(yīng)妥善保管。 流程九 ：成交收定 基本動作 ⑴ 客戶決定購買并下定金時 ,及時告訴現(xiàn)場經(jīng)理。 ⑼ 再次恭喜客戶。 ⑷ 若重新開定單，大定金單依據(jù)小定金單的內(nèi)容來寫。 ⑶ 于空白處注明哪一戶換至哪一戶 ⑷ 其他內(nèi)容同原定單 注意事項 填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價、定金、簽約日等是否正確 將原定單收回 流程十二 ：簽定合約 基本動作 恭喜客戶選擇我們的房屋。 恭喜客戶，送客至大門外。 ⑻ 牢記：登記備案后買賣才算成交。例如依據(jù)客戶的性格、職業(yè)、年齡、性別等等分類。求保值、增值（創(chuàng)業(yè)廣場等商業(yè)地產(chǎn)） 6， 優(yōu)柔寡斷型 這類購房者的一般表現(xiàn)是：對是否購買某一樓盤猶豫不決，即使決定購買，但對于位置、售價、戶型、建筑風格、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等又反復比較，難于取舍。對此類購房者，銷售人員必須從熟悉產(chǎn)品特點著手，謹慎地應(yīng)用層層推進引導的辦法，多方分析、比較、舉證、提示，使購房者全面了解利益所在，以期獲得對方理性的支持。求新穎、美觀（主要就是房屋的建筑風格、與生活相關(guān)的區(qū)域環(huán)境、景觀等） ⑶ 結(jié)清相關(guān)款項。 ⑹ 解釋合同條款時，在感情上應(yīng)則重于客戶的立場，讓其有認同感。 幫助客戶 辦理登記備案和銀行貸款事宜。 JINGUO 世界因我而動 36 流程十一 ：換戶 ⑴ 定購房屋欄內(nèi)，填寫換戶后的戶別、面積、總價。 ⑵ 將約定補足日及應(yīng)補足金額欄劃掉。 ⑺ 將訂單第一聯(lián)（訂戶聯(lián)）交客戶收執(zhí)，并告訴客戶于補足或簽約時將訂單帶來 。 ⑴ 追蹤客戶要注意切入話題的選擇，勿給 客戶造成銷售不暢、死硬推銷的印象。 ⑶ 根據(jù)成交的可能性，將其分很有 A（ 希望 ） 、 B（ 有希望 ） 、 C（ 一般 ） 、 D（ 希望渺茫 ） 四個等級認真填寫，以便以后跟蹤客戶。 流程六 ：暫未成交 基本動作 ⑴ 將銷售資料和海報備齊一份給客戶，讓其仔細考慮或代為傳播。 ⑸ 注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。 ⑶ 根據(jù)客戶喜歡的戶型，在肯定的基礎(chǔ)上，做更詳盡的說明。 ⑷ 若不是真正的客戶，也應(yīng)該注意現(xiàn)場整潔和個人儀表儀容，以隨時給客戶良好印象 ⑸ 不管客戶是否當場決定購買，都要送客到營銷中心門口。 具體要求 ⑴ 接聽電話語調(diào)必須親切，吐字清晰易懂，說話的速度簡潔而不冗長； ⑵接聽電話人員應(yīng)熟悉樓盤的詳細情況及促銷口徑，事先準備好介紹的順序，做到有條不紊； ⑶銷售人員每人都有義務(wù)和責任接聽電話，外來的電話響聲不能超過三下； ⑷接聽電話時，必須親切地說：“您好， 華迪大廈 ，有什么可以幫到您的？ ⑸當客戶提出問題，可以首先告訴客戶，“這條是熱線電話，可不可以 留下您的姓名和電話，我換個電話打給您。 ⑷ 直接約請客戶來 售樓 中心觀看 現(xiàn)房，樣板間 。使用年限劃分： ? 居住用地七十年 ? 工業(yè)用地五十年 ? 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地五十年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年 ? 綜合與其它用地五十年 〖房地產(chǎn)獲取土地的種類和年限 〗 《建設(shè)工程施工許可證 》本證是建設(shè)施工單位符合施工各種條件，允許其開工的 批準證件。核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。 按照 《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，必須與市縣人民政府土地管理部門簽定土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同的預(yù)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。 〖基本手續(xù)〗 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之 日起 30 日內(nèi)，持下列文件到登記機 JINGUO 世界因我而動 26 關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案： 有符合國務(wù)院規(guī)定的 100 萬注冊資本； JINGUO 世界因我而動 24 【第三部分 銷售人員的培訓】 引言： 正所謂樹大根要深，我們的企業(yè)形象 、產(chǎn)品品質(zhì)從根本上是由企業(yè)人才不斷傳播和推廣的，人才的技能和品質(zhì)決定了傳播和推廣的力度，因此，我們從如下幾方面來提高銷售人員的基本技能，從而達到為項目的良好運營而服務(wù)的根本目標。催、收款事物：做到及時對帳，提前提醒繳款，對滯后繳款者要 及時發(fā)現(xiàn)及時催繳，交款有變動及時溝通。銷售制度：用制度強化規(guī)范管理，減少人性偏差。銷售會議：分每天早晚各一次，分別是安排系統(tǒng)工作，總結(jié)系統(tǒng)工作。 JINGUO 世界因我而動 16 售樓部現(xiàn)場管理制度（二） 一、售樓人員接待來訪客戶，一律按簽到順序依次接待，不得互相爭奪。 二、售樓部員工上班實行簽到制，不得代簽、不得空簽。每次帶賓客參觀完工地以后，回到銷售現(xiàn)場前應(yīng)及時整理好自己的儀容儀表。進入銷售中心一定要穿工裝，不能穿便裝進入前臺。不準在銷售現(xiàn)場大堂吃零食、化妝。 六、銷售人員的現(xiàn)場管理： 簽到 來訪客戶成交后的傭金歸原始接待者所有。 負責銷售中心和其他公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作； 五、銷售人員的薪金待遇： 【試用期低薪為 500 元】 .｛試用期為一個月｝ 【正式期底薪標準； 800 元 /月】 【未完成銷售任務(wù)，底薪降升至 700 元 /月；銷售傭金的提成為 ‰】 【超額完成銷售任務(wù)，獎勵現(xiàn)金 100 元；銷售傭金的提成為 2‰】 【 銷售傭金提成辦法 】 定期向公司匯報項目銷售進展情況； 男女搭配：異性搭配。此搭配不容易產(chǎn)生矛盾，容易進行工作的自然配合。 三輕聲 請坐 ； JINGUO 世界因我而動 11 潔：保持自身和環(huán)境清潔； 六個勤 不許對著話筒咳嗽、打哈欠、嘆氣、浪笑； ”以便作好電話追蹤記錄；既不影響熱線電話的正常工作，又建立了有效客戶檔案； 送客道別類 您好、請進、這 是我的名片，請指教、歡迎光臨、請坐； 友好詢問類 經(jīng)常保持清潔、光亮、無破損并符合工作需要； 襪子 面容神采奕奕，保持清潔。頭發(fā)要前不過眉，旁不過耳，后不蓋衣； 多使用禮貌用語，例如：早晨好、請、謝謝、對不起、再見、歡迎光臨等等； 與別人談話時，雙目須正視對方的眼睛； 打哈欠或噴嚏時 ，應(yīng)走開或轉(zhuǎn)過頭來掩住口部； 頭發(fā)整潔：經(jīng) 常洗頭，做到?jīng)]有頭屑，頭發(fā)干凈整潔； 可信： 如果該銷售人員的能力出色，但是人品不讓人放心，那么在使用上可以考慮放棄 。優(yōu)惠調(diào)控 JINGUO 世界因我而動 3 三、銷售價格表 A 座價格基準表 A 座（ 20xx 年 1 月～ 3 月）銷售價格執(zhí)行表 14F 房號 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 價格 3495 3475 3495 3475 3495 3475 3495 13F 房號 1301 1302 1303 1304 1305 1306 1307 價格 3570 3650 3670 3650 3670 3650 3670 12F 房號 1201 1202 1203 1204 1205 1206 1207 價格 3645 3625 3645 3625 3645 3625 3645 層數(shù) 起價（元） 朝向差（元） 層差（元） 單價（元） 一層 3320 東 30 3350 西 50 3370 二層 3320 東 30 25 3375 西 50 3395 三層 3320 東 30 50 3400 西 50 3420 四層 3320 東 30 75 3425 西 50 3445 五層 3320 東 30 100 3450 西 50 3470 六層 3320 東 30 125 3475 西 50 3495 七層 3320 東 30 150 3500 西 50 3520 八層 3320 東 30 175 3525 西 50 3545 九層 3320 東 30 200 3550 西 50 3570 十層 3320 東 30 225 3575 西 50 3595 十一層 3320 東 30 250 3600 西 50 3620 十 二層 3320 東 30 275 3625 西 50 3645 十三層 3320 東 30 300 3650 西 50 3670 十四層 3320 東 30 125 3475 西 50 3495 JINGUO 世界因我而動 4 11F 房號 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 價格 3620 3600 3620 3600 3620 3600 3620 10F 房號 1001 1002 1003 1004 1005 1006 1007 價格 3595 3575 3595 3575 3595 3575 3595