【正文】 捏。 一月 2119:18:4119:18Jan2125Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/25 19:18:4119:18:4125 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 一月 2119:18:4119:18Jan2125Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 2119:18:4119:18:41January 25, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ” 19:1819:18:41一月 2119:18? 你不能衡量它，就不能管理它。? 一個(gè)人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運(yùn)。? 企業(yè)發(fā)展需要的是機(jī)會(huì)，而機(jī)會(huì)對于有眼光的領(lǐng)導(dǎo)人來說，一次也就夠了。? 我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。? 除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。? 人生沒有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場直播。小結(jié)：競爭盤形象核心價(jià)值? 星河灣： 高貴、精致? 祈福： 成熟、便利的大型休閑生活空間? 華南新城： 可靠、完善的大型江景樓盤? 雅居樂： 穩(wěn)重、精美、大氣小結(jié)：競爭盤消費(fèi)者為什么不選擇南奧? 檔次一般? 園林普通? 房子較粗糙 ,不夠精致? 運(yùn)動(dòng)設(shè)施優(yōu)勢不明顯? 高爾夫場相當(dāng)于大草地? 其它盤有許多運(yùn)動(dòng)設(shè)施? 服務(wù) /配套跟不上? 交通班次少? 星河灣更高檔 \精致，寧靜感? 祈福社區(qū)配套比較成熟完善，生活更方便? 華南新城屬于大盤 ,環(huán)境大，配套將更齊全 ,發(fā)展商實(shí)力強(qiáng)、可靠? 雅居樂較大氣：大盤，比較成熟、穩(wěn)重，配套齊全對南奧的不滿 競爭盤相對于南奧的差異 /優(yōu)勢南奧 140平方以上大型住宅消費(fèi)者分析深訪形式他們是高級白領(lǐng) /金領(lǐng) /老板? 中等以上學(xué)歷，家庭年總收入 30萬以上? 目前已經(jīng)有房有車，希望進(jìn)一步提升生活檔次，打算國產(chǎn)車換洋車，洋房換別墅，希望孩子讀貴族學(xué)校? 生活上較重視與固定圈子內(nèi)的朋友關(guān)系，喜歡在家接待親戚朋友? 買房子希望一步到位：房子一定要大，裝修比較豪華，最好是別墅化住宅，可充分顯示身份地位他們對居所有什么特別要求？? 別墅化：最好兩三層高? 面積大、房間多? 裝修精美、舒適? 交通便利性不太重要對華南版快樓盤的感覺南奧? 環(huán)境比較漂亮? 年輕化? 學(xué)校不錯(cuò)? 房子比較時(shí)尚? 運(yùn)動(dòng)概念吸引? 不會(huì)太擁擠? 樓層太高不好碧桂圓? 屬別墅型? 低層比較好? 已經(jīng)有朋友買了，比較方便聯(lián)絡(luò)? 太擁擠? 土氣祈福? 配套齊全? 出過事故? 住戶雜對鳳凰城的感覺? 樓盤不錯(cuò)? 不是屬于發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域? 不如番禺區(qū)興旺? 主要是增城當(dāng)?shù)厝速I南奧可以吸引哪一類人? 需求在別墅與高級洋房之間? 對番禺區(qū)域發(fā)展有信心? 更加認(rèn)同運(yùn)動(dòng)、健康概念? 覺得碧桂圓比較俗氣? 對價(jià)格比較敏感? 心態(tài)年輕化的人? 金地花園啊，一去覺得那個(gè)管理覺得很差。起碼，你買了樓就可以握在手上，不會(huì)像股票一樣，跌到底，什么都沒有了。包括交通以后都會(huì)好 —— 有專線或者什么的。– 買樓考慮價(jià)格，但不太強(qiáng)求實(shí)惠 —— 華南板塊各盤的洋房業(yè)主中，星河灣業(yè)主的單價(jià)普遍略高– 更在乎售前服務(wù) : 期望享受尊貴服務(wù)，體現(xiàn)優(yōu)越感，比較在乎售樓現(xiàn)場氛圍以及售樓人員的服務(wù)意識(shí)和態(tài)度祈福消費(fèi)者（包括業(yè)主及其潛在消費(fèi)者的看法）他們（私營業(yè)主）為什么買樓？“ 好多朋友在那里買了樓，我星期六日放假就去那里度假，平時(shí)我們一般都是在市內(nèi)。 ”“ 華南新城 感覺比較粗一些，它江邊有些木排在那里，感覺有些抄龒，抄龒星河灣，相對來說是星河灣小了一些，但就精品一些 ”“ 星河灣 有精致的設(shè)施，挺高檔的 ”“ 星河灣 的園林比 南奧 好，特別是那個(gè)養(yǎng)魚的技術(shù)是寶墨園的技術(shù)來的，水很清的，這個(gè)做得相當(dāng)好。你們有沒有留意到它最大的問題是沒有一間好的醫(yī)院。 ”為什么不選擇雅居樂? 售樓現(xiàn)場未準(zhǔn)備好，吸引力不強(qiáng)：– “ 雅居樂，我覺得策略上稍微差了一點(diǎn)，沒有跟得上，它是五一推出的，但是亂七八糟的，它本來是應(yīng)該不錯(cuò)的，但是我去看的時(shí)候一派亂糟的樣子，讓人感覺不 好。差不多是一個(gè)社區(qū)，所有類型的人都在那里 ……, 說到教育了，它兩間學(xué)校，一間英文學(xué)校，一間普通學(xué)校。 ”為什么不選擇祈福? 大盤引起的不方便：– “ 夏天啊，你一進(jìn)去的時(shí)候，它沒有什么蔽檔的。 ”?“我覺得它的歌劇院做得挺有氣勢的。那時(shí)是挺高興的。它是練習(xí)場來的，它是按照國際標(biāo)準(zhǔn)來做的。心境是很重要的。 ” 消費(fèi)者可感受國際化、有時(shí)代感的氛圍對南奧有什么感覺? 業(yè)主的牢騷 :– 樓盤品質(zhì) : 房子有小毛病 ,要翻修– 運(yùn)動(dòng)設(shè)施 : 運(yùn)動(dòng)設(shè)施不夠多元化、收費(fèi)高– 管理 : 物業(yè)管理人員對業(yè)主的要求反應(yīng)慢 。“ 它那些一系列的廣告啊。 他很寂寞，要我們跟他去打麻將，我們都要考慮回來的的士費(fèi)要幾十塊錢。 ”隨時(shí)隨地運(yùn)動(dòng)的地方他們對居所有什么特別要求？? “ 我讀書時(shí)候很多時(shí)候早上會(huì)晨跑，做做操，現(xiàn)在就沒有了，而且對身體的看法也不一樣了， 20歲到 25歲覺得身體有足夠的能力，過了這個(gè)階段就明顯感覺到體力，精力不夠，像我們會(huì)經(jīng)常跟客人談判，沒有足夠的精力就會(huì)覺得很累很累，工作起來就沒什么勁，星期六星期天打打球出一身汗星期一上班雖然覺得肌肉很疼，但做起事來很精神。 ”? “ 定時(shí)定刻的，其實(shí)是就是對人性的一種壓制，一定要做什么什么事情，那就是很難受的了。它做了這么久了，都沒有什么變化。與以前的沒有什么變化，檔次還是上不來。這個(gè)是小康了，基本上有的東西，是空氣清新，環(huán)境好，基本設(shè)施可以的話，可以達(dá)到這樣的話算是要滿足了 “他們買房子實(shí)際是買什么？每個(gè)消費(fèi)者都有不同的壓力點(diǎn) /問題點(diǎn)， 他們不只是買一套房子，而是買一個(gè)居住的空間和環(huán)境– 是房子從內(nèi)到外所有硬件和軟件的綜合– 必須要滿足消費(fèi)者居住和生活的各種需求他們對居所有什么特別要求？? “ 因?yàn)槲覀冏鲣N售的壓力也比較大，所以說想在壓力之外有一個(gè)很輕松的環(huán)境 ……, 我就比較傾向于鄉(xiāng)村式的生活，我的個(gè)人興趣是喜歡有一個(gè)好的環(huán)境，喜歡一班朋友一起聊聊天，打打球。上班已經(jīng)是 很辛苦的了，休息就可以不用到處去找地方運(yùn)動(dòng)，可能心情都會(huì)好一點(diǎn)。以前經(jīng)常在一起玩的，喝啤酒，聊聊天，現(xiàn)在都沒有了。所以就去看樓 ” 。覺得住在里面應(yīng)該不會(huì)很差。我覺得在那種環(huán)境不會(huì)整天想著不開心的東西，活躍點(diǎn)，心境都會(huì)成熟點(diǎn)。 ”草場的印象：? “ 它球場的 草地做得很好 ，都是按照 標(biāo)準(zhǔn) 來做的，距離都很標(biāo)準(zhǔn)的，所以洞數(shù)就比較小了。 ”擊球樂趣? “ 偶爾打去一些很讓自己驚喜的球來。 以后的配套設(shè)施上可能會(huì)做得比較齊全，做一些相配的銀行，醫(yī)院，學(xué)校，商場等等的，感覺會(huì)有個(gè)保障。 ”? 價(jià)格貴：– “ 裝修是豪華一點(diǎn)，但是它地的價(jià)錢也 “ 豪華 ” 很多的，它貴差不多一半的，它要五千多的。 ”? 不喜歡居住者階級過于分明：– “ 我覺得大，有一個(gè)問題就是亂??！定位就一定得很寬的，很多個(gè)等級的人在那里，有的幾百萬買別墅的，十幾萬買洋房的也有。他還告訴你這不是交樓標(biāo)準(zhǔn)，這是豪華裝修，到時(shí)候交樓標(biāo)準(zhǔn)不是這樣 ” ? 對江景興趣不大：– “ 那條江黃得要死。 ”“ 我覺得它最大的問題是配套不完善。 南澳的價(jià)錢其實(shí)都是挺合算的，但是房屋的外墻就比較粗一點(diǎn)，和星河灣比就粗一點(diǎn)。 ”同質(zhì)化的生活設(shè)施 /配套需求星河灣消費(fèi)者： 身份或心態(tài)上更靠近中產(chǎn)階級? 人口特征 :– 中產(chǎn)階層和十分靠近和向往中產(chǎn)的小資階層 /高級白領(lǐng)（較多私營業(yè)主以及月入達(dá) 8000左右的高級白領(lǐng)）? 生活形態(tài) : – 向中產(chǎn)式生活靠攏，向往優(yōu)雅、尊貴生活– 不少是有車族，部分人開始有條件支配工作和生活的時(shí)間– 追求高檔商品，品位較高，講求內(nèi)涵；日常重社交，重身份 /面子? 樓房需求特點(diǎn) :– 理想中房子是中產(chǎn)定位的房子（ HOUSE）； 偏好形象高檔化、風(fēng)格高雅精致的樓盤；房子不僅要時(shí)尚，而且要經(jīng)典耐看。意味著以后的配套設(shè)施上可能會(huì)做得比較齊全，做一些相配的銀行，醫(yī)院，學(xué)校，商場等等的，感覺會(huì)有個(gè)保障。華南新城就有那個(gè)水 ” “ 可以看到江景那里比較好一點(diǎn) ”同質(zhì)化的良好空氣、環(huán)境需求，但對環(huán)境景觀要求更高他們更喜歡什么樣的樓盤？“ 都是屬于一個(gè)投資成分的。 ”發(fā)展商有經(jīng)驗(yàn)；高品質(zhì)、精致、大氣雅居樂的消費(fèi)者特點(diǎn) 與祈福的形似，注重整體配套，而且心態(tài)或身份也較靠近中產(chǎn)階層，個(gè)性成熟，偏好風(fēng)格穩(wěn)重、大氣的樓盤小結(jié)：競爭盤消費(fèi)者和南奧消費(fèi)者的異同? 星河灣：– 相對于南奧消費(fèi)者，收入更高，心態(tài)或身份更靠近中產(chǎn)階層，追求完美，偏好精致、藝術(shù)化的樓盤，不太強(qiáng)求實(shí)惠? 祈福：– 相對而言，人群更多元化，考慮問題較成熟細(xì)致，更注重生活配套完善性? 華南新城：– 與祈福相似，消費(fèi)者比較注重整體配套條件，比較重