河北石家莊鑫科槐安路項(xiàng)目市場(chǎng)研究產(chǎn)品論證案_98頁(yè)(存儲(chǔ)版)
【正文】 總，如果既能在家門口辦公，還能體現(xiàn)公司實(shí)力，何樂(lè)而不為呢購(gòu)買寫字樓人群較為看重周圍的商務(wù)氛圍，寫字樓的自身形象，交通，及其中的軟硬件環(huán)境等等，對(duì)于投資客群來(lái)說(shuō)，最主要的就是項(xiàng)目的 投資收益。金源商務(wù) 4層財(cái)庫(kù) 4層金馬國(guó)際 3層西美 3層底商一般都占項(xiàng)目的底起 34層，出租形式基本上是一層單間出租形式比較多， 24層分割出租或者整層出租形式比較多。產(chǎn)品宣傳基本都走高端市場(chǎng)，低端市場(chǎng)成為空白。 本次提案研究以下幾個(gè)核心問(wèn)題二、我們到底有什么？三、我們的客戶是一群什么樣的人，有何種需求？一、區(qū)域市場(chǎng)情況？五、本案產(chǎn)品如何能脫穎而出？四、現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)品與客戶需求的差距在哪？一、區(qū)域市場(chǎng)情況？區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)分析區(qū)域地圖（寫字樓及商業(yè)分布）本案金源商務(wù)基本情況 地址 槐安路與翟 營(yíng) 大街交口 東 行 50米路南工程進(jìn)度 已經(jīng)動(dòng)工，打地基物業(yè) 天河地產(chǎn)自持規(guī)模 3棟 21層框架結(jié)構(gòu)建筑面積 占地 優(yōu)惠 未定 交房 2023寫字樓層數(shù) 21 層高 均價(jià) 未定 租金 未定開(kāi)盤 未開(kāi)盤 物業(yè)費(fèi) 商鋪4層為 底商，五一推出 3套特價(jià)商 鋪 ，商 鋪 均價(jià) 15000元 /米，面 積60— 180平米其它 、 43路、 65路、 73路、 快 39路、 49路等財(cái)庫(kù)基本情況 地址 槐安路交翟營(yíng)大街東北角工程進(jìn)度 接近封頂物業(yè) 北京十佳物業(yè)規(guī)模 1棟 26層建筑面積 4萬(wàn)平方米 占地 10畝優(yōu)惠 交房 2023寫字樓層數(shù) 26 層高 均價(jià) 7000 租金 開(kāi)盤 車位 1： 1全地下商鋪 14層為底商，具體均價(jià)沒(méi)有出來(lái)其它 、 43路、 56路、快 39路、 49路、 79路、 33路等金馬國(guó)際基本情況地址 槐安路交翟營(yíng)大街東北角工程進(jìn)度 交房適用規(guī)模 1棟 26層建筑面積 占地 7畝優(yōu)惠 交房 2023寫字樓層數(shù) 20 物業(yè)費(fèi) 均價(jià) 不賣 租金 1開(kāi)盤 層高 商鋪 13層為底商其它 、 43路、 49路、 56路、 6路西美第五大道地址 槐安路交談固大街東北角工程進(jìn)度 現(xiàn)房規(guī)模 7棟建面 70萬(wàn) 占地 12萬(wàn)物業(yè) 西美自持 交房 現(xiàn)房面積 40200 物業(yè)費(fèi) 均價(jià) 800011000（北） 容積 3開(kāi)盤 層高 商鋪： 13層為底商 、 27路、 54路、 116路、 60路、 72路、快39路等項(xiàng) 目名稱 財(cái)庫(kù) 萬(wàn)隆國(guó) 際 匯 通國(guó) 際均價(jià)價(jià)格 7000元 /平 6800元 /平 7000元 /平價(jià)格 總 體集中在 60008000之 間 。一部分在銷售情況不佳的狀況下將商務(wù)以出租的方式面向市場(chǎng)，這種方式在處于目前這種樓市淡季的狀況下能夠稍緩下壓力，像金馬國(guó)際商務(wù)等 戶型面積分析：商務(wù)樓戶型面積一般中小型（ 90多 100多平米）居多，這樣的總房款并不是太大，并且能夠在相對(duì)較短時(shí)間內(nèi)回收投資，但這樣的戶型設(shè)計(jì)不是太好，像金馬國(guó)際商務(wù)內(nèi)承重墻稍多，使裝修設(shè)計(jì)比較繁瑣。寫字樓產(chǎn)品未形成差異化區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品大都宣傳為高端商務(wù)，且推廣概念無(wú)新意一、區(qū)域市場(chǎng)情況？區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)分析底商價(jià)格分析項(xiàng) 目名稱 西美（北） 金源商 務(wù) 談 固 東 街交東崗 底商均價(jià)價(jià)格 13000元 /平 15000元 /平 18000元 /平據(jù)市場(chǎng)了解，底商價(jià)格基本回旋在 1202318000之間由于市場(chǎng)不夠成熟，西美北區(qū)的底商成熟，均價(jià)在 13000/平，金源 商務(wù)暫定商鋪價(jià)格在 15000元 /平，明顯高于市場(chǎng)接收程度。一些要 結(jié) 婚的年 輕 人， 該買 房子 還試 要 買 的，一般的需求是 90120平的兩室一 廳 或者是兩室兩 廳為 主，所以中小 戶 型必然是相 對(duì) 于大 戶 型 熱門 。l濃郁的商業(yè)氛圍及完善配套；l極具特色、高附加值、良好的景觀；l優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)；l十分便利的交通條件；l 特色化建筑形態(tài)及產(chǎn)品創(chuàng)意；l價(jià)格優(yōu)勢(shì)；l區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小l本案周邊超市、醫(yī)院、學(xué)校、金融等配套完備l緊鄰槐安路，便于凸顯項(xiàng)目形象支持現(xiàn)有條件l突出建筑立面的色彩及質(zhì)感。21層寫字樓容易給人單薄的感覺(jué)，雙塔設(shè)計(jì)從外觀直覺(jué)上給人一種大氣和質(zhì)感兩棟寫字樓會(huì)否形成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)？疑問(wèn) 答疑為何規(guī)劃為雙塔結(jié)構(gòu)？?本項(xiàng)目臨槐安路部分建三棟板式住宅，將寫字樓移至談固南大街l寫字樓設(shè)在槐安路沿線，不利于汽車的進(jìn)入?？浚O(shè)在談固南大街上可從細(xì)節(jié)處提升本案寫字樓交通便捷性（ 見(jiàn)后圖 ）l沿槐安路沿線的住宅市場(chǎng)的成功案例相對(duì)于商務(wù)寫字樓市場(chǎng)要多l(xiāng)寫字樓在談固南大街上不利于形象建設(shè)寫字樓在槐安路上 寫字樓在談固南大街上?本項(xiàng)目臨槐安路部分建高端寫字樓、 LOFT、精裝公寓l 雖然是三種建筑形態(tài)，但建議寫字樓與精裝公寓做成統(tǒng)一外立面效果，增加項(xiàng)目的對(duì)外形象輸出l各建筑之間用連廊相接，室內(nèi)可做綠化及步行商業(yè)街 五、項(xiàng)目產(chǎn)品如何能脫穎而出？項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)想及總體規(guī)劃項(xiàng)目住宅建議項(xiàng)目寫字樓建議 LOFT產(chǎn)品建議項(xiàng)目商業(yè)部分建議風(fēng)格建議二 ? 建筑材料要突出材質(zhì)的質(zhì)感，線條明晰、硬朗，富于學(xué)院派和書(shū)卷氣 ，給人一種雅致的氛圍和感受。戶型設(shè)計(jì)以 兩室、三室 為主 戶型建議原戶型分析l核心筒所占面積較大大，導(dǎo)致公攤過(guò)大，得房率低。寫字樓會(huì)所配套：中型多功能會(huì)議室、商務(wù)中心、員工餐廳。增加殘疾人專位，背景音樂(lè)，燈光柔和，體現(xiàn)樓宇的人性化。建議在大堂設(shè)置前臺(tái)接待，提供茶水、閱覽等服務(wù)項(xiàng)目，提升項(xiàng)目品質(zhì)如采用雙塔連廊設(shè)計(jì)，則在連廊內(nèi)部設(shè)置花園及酒吧茶社等；其他建議每 35層設(shè)置一個(gè)空中花園及小型吧臺(tái)層花園配套 情況電梯 足量的電梯配置，建議考慮奧的斯電梯、DOVER電梯等原裝進(jìn)口電梯 空調(diào)、電力、飲水系統(tǒng)采用世界知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)或新風(fēng)系統(tǒng)、雙電源供電
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