河北石家莊鑫科槐安路項目市場研究產(chǎn)品論證案_98頁(存儲版)
【正文】 總，如果既能在家門口辦公，還能體現(xiàn)公司實力，何樂而不為呢購買寫字樓人群較為看重周圍的商務氛圍，寫字樓的自身形象，交通，及其中的軟硬件環(huán)境等等，對于投資客群來說，最主要的就是項目的 投資收益。金源商務 4層財庫 4層金馬國際 3層西美 3層底商一般都占項目的底起 34層，出租形式基本上是一層單間出租形式比較多， 24層分割出租或者整層出租形式比較多。產(chǎn)品宣傳基本都走高端市場，低端市場成為空白。 本次提案研究以下幾個核心問題二、我們到底有什么？三、我們的客戶是一群什么樣的人，有何種需求？一、區(qū)域市場情況？五、本案產(chǎn)品如何能脫穎而出？四、現(xiàn)有市場產(chǎn)品與客戶需求的差距在哪？一、區(qū)域市場情況？區(qū)域寫字樓市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域住宅市場分析區(qū)域地圖（寫字樓及商業(yè)分布）本案金源商務基本情況 地址 槐安路與翟 營 大街交口 東 行 50米路南工程進度 已經(jīng)動工，打地基物業(yè) 天河地產(chǎn)自持規(guī)模 3棟 21層框架結構建筑面積 占地 優(yōu)惠 未定 交房 2023寫字樓層數(shù) 21 層高 均價 未定 租金 未定開盤 未開盤 物業(yè)費 商鋪4層為 底商，五一推出 3套特價商 鋪 ，商 鋪 均價 15000元 /米，面 積60— 180平米其它 、 43路、 65路、 73路、 快 39路、 49路等財庫基本情況 地址 槐安路交翟營大街東北角工程進度 接近封頂物業(yè) 北京十佳物業(yè)規(guī)模 1棟 26層建筑面積 4萬平方米 占地 10畝優(yōu)惠 交房 2023寫字樓層數(shù) 26 層高 均價 7000 租金 開盤 車位 1： 1全地下商鋪 14層為底商，具體均價沒有出來其它 、 43路、 56路、快 39路、 49路、 79路、 33路等金馬國際基本情況地址 槐安路交翟營大街東北角工程進度 交房適用規(guī)模 1棟 26層建筑面積 占地 7畝優(yōu)惠 交房 2023寫字樓層數(shù) 20 物業(yè)費 均價 不賣 租金 1開盤 層高 商鋪 13層為底商其它 、 43路、 49路、 56路、 6路西美第五大道地址 槐安路交談固大街東北角工程進度 現(xiàn)房規(guī)模 7棟建面 70萬 占地 12萬物業(yè) 西美自持 交房 現(xiàn)房面積 40200 物業(yè)費 均價 800011000（北） 容積 3開盤 層高 商鋪： 13層為底商 、 27路、 54路、 116路、 60路、 72路、快39路等項 目名稱 財庫 萬隆國 際 匯 通國 際均價價格 7000元 /平 6800元 /平 7000元 /平價格 總 體集中在 60008000之 間 。一部分在銷售情況不佳的狀況下將商務以出租的方式面向市場，這種方式在處于目前這種樓市淡季的狀況下能夠稍緩下壓力，像金馬國際商務等 戶型面積分析：商務樓戶型面積一般中小型（ 90多 100多平米）居多，這樣的總房款并不是太大，并且能夠在相對較短時間內回收投資，但這樣的戶型設計不是太好，像金馬國際商務內承重墻稍多，使裝修設計比較繁瑣。寫字樓產(chǎn)品未形成差異化區(qū)域寫字樓產(chǎn)品大都宣傳為高端商務，且推廣概念無新意一、區(qū)域市場情況？區(qū)域寫字樓市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域住宅市場分析底商價格分析項 目名稱 西美（北） 金源商 務 談 固 東 街交東崗 底商均價價格 13000元 /平 15000元 /平 18000元 /平據(jù)市場了解，底商價格基本回旋在 1202318000之間由于市場不夠成熟，西美北區(qū)的底商成熟，均價在 13000/平，金源 商務暫定商鋪價格在 15000元 /平，明顯高于市場接收程度。一些要 結 婚的年 輕 人， 該買 房子 還試 要 買 的，一般的需求是 90120平的兩室一 廳 或者是兩室兩 廳為 主，所以中小 戶 型必然是相 對 于大 戶 型 熱門 。l濃郁的商業(yè)氛圍及完善配套；l極具特色、高附加值、良好的景觀；l優(yōu)秀的物業(yè)服務；l十分便利的交通條件；l 特色化建筑形態(tài)及產(chǎn)品創(chuàng)意；l價格優(yōu)勢；l區(qū)域市場競爭壓力小l本案周邊超市、醫(yī)院、學校、金融等配套完備l緊鄰槐安路，便于凸顯項目形象支持現(xiàn)有條件l突出建筑立面的色彩及質感。21層寫字樓容易給人單薄的感覺，雙塔設計從外觀直覺上給人一種大氣和質感兩棟寫字樓會否形成內部競爭？疑問 答疑為何規(guī)劃為雙塔結構？?本項目臨槐安路部分建三棟板式住宅，將寫字樓移至談固南大街l寫字樓設在槐安路沿線，不利于汽車的進入?？?，而設在談固南大街上可從細節(jié)處提升本案寫字樓交通便捷性（ 見后圖 ）l沿槐安路沿線的住宅市場的成功案例相對于商務寫字樓市場要多l(xiāng)寫字樓在談固南大街上不利于形象建設寫字樓在槐安路上 寫字樓在談固南大街上?本項目臨槐安路部分建高端寫字樓、 LOFT、精裝公寓l 雖然是三種建筑形態(tài)，但建議寫字樓與精裝公寓做成統(tǒng)一外立面效果，增加項目的對外形象輸出l各建筑之間用連廊相接，室內可做綠化及步行商業(yè)街 五、項目產(chǎn)品如何能脫穎而出？項目產(chǎn)品構想及總體規(guī)劃項目住宅建議項目寫字樓建議 LOFT產(chǎn)品建議項目商業(yè)部分建議風格建議二 ? 建筑材料要突出材質的質感，線條明晰、硬朗，富于學院派和書卷氣 ，給人一種雅致的氛圍和感受。戶型設計以 兩室、三室 為主 戶型建議原戶型分析l核心筒所占面積較大大，導致公攤過大，得房率低。寫字樓會所配套：中型多功能會議室、商務中心、員工餐廳。增加殘疾人專位，背景音樂，燈光柔和，體現(xiàn)樓宇的人性化。建議在大堂設置前臺接待，提供茶水、閱覽等服務項目，提升項目品質如采用雙塔連廊設計，則在連廊內部設置花園及酒吧茶社等；其他建議每 35層設置一個空中花園及小型吧臺層花園配套 情況電梯 足量的電梯配置，建議考慮奧的斯電梯、DOVER電梯等原裝進口電梯 空調、電力、飲水系統(tǒng)采用世界知名品牌中央空調系統(tǒng)或新風系統(tǒng)、雙電源供電
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1