城市化背景下--商業(yè)地產(chǎn)研究(存儲版)
【正文】 企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致 “低市場集中度和過度競爭 ”進(jìn)入市場壁壘低進(jìn)產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴(kuò)張市場過度競爭市場集中度低商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 另一方面，地方行政壟斷造成異地市場的高進(jìn)入壁壘商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情?，F(xiàn)在，廣州、上海、北京之間的商業(yè)較量已經(jīng)上升到 城市商圈 的高度。 沒有 “ 市 ” 的 “ 城 ” ，怎么還叫 “城市 ” ？解讀 “ 城 ” 與 “ 市 ”城市化背景下的商 業(yè) 地 產(chǎn) 從 “ 城 ” 與 “ 市 ” 的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展?一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇；?一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計不同模式。商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 國外參考：主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件?人均 GDP3000－ 4000美元時，家庭汽車擁有率 15－ 20％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）－－ 開始發(fā)展?人均 GDP10000美元，家庭汽車擁有率 60％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ ShoppingMall ）－－ 成熟發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件（ ShoppingMall ）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）：主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量?都市型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元?郊區(qū)型 大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達(dá)到 4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá) 15－ 20％ 商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件（ ShoppingMall ）商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 國內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的 GDP水平 有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項目，主要因素在于其 人口密度 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度， 消費總量 決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場潛力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位 尺度商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。?一種是 Shopping Center 這是一種主體性購物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目之前，一定要先了解消費群是誰，按照消費群的行為分析來進(jìn)行項目定位。需要一些主力店，也需要一些愿意負(fù)擔(dān)很高租金的中小型商家， 比例 多少，怎么搭配，要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析。 怎么讓這個商場可持續(xù)發(fā)展？ 這是在后期經(jīng)營中很重要的內(nèi)容。多元化的商 業(yè) 功能具有零售、餐 飲 、住宿、 娛樂 和文化的 綜 合功能知名的骨干商 戶 具有不斷更新的知名骨干店 鋪 或曰核心店 鋪 ，是吸引客流的基石便捷的公共 設(shè) 施和愉悅的 環(huán) 境配 備 有便利的交通和足 夠 的停 車 位，有 綠 地、休 閑 椅和花園廣 場 等牢固的政企合作關(guān)系有自己的店 鋪組織 ，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的 聯(lián) 系商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究－－商 業(yè) 街 世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽、密集的客流量和可靠的收入。 H－－ Hotel (酒店 ) O－－ Office (辦公樓 ) P－－ Parking (停車場 ) S－－ Shopping (購物 ) C－－ Convention (集會 ) A－－ Apartment (公寓 ) 把 商業(yè)街變成生活街 ，即變傳統(tǒng)的 “購物街 ”為 “生活街 ”，將商業(yè)街建成一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。 商業(yè)步行街的三個空間維度選擇 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究－－商 業(yè) 街 世界一流商業(yè)街的六個關(guān)鍵影響因素 豐富的 歷 史 是一條古老而又 傳統(tǒng) 的商 業(yè) 街，有著自己的 歷 史和文化底蘊 ，能引起人 們 的 歷 史回 憶 。找到客戶不等于就能完成招商。 商業(yè)地產(chǎn)評估商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)布局規(guī)劃 一個成功的商業(yè)，不是將所有有名的品牌拉進(jìn)去就成功。但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還要加入商業(yè)經(jīng)營模式，必須進(jìn)行商業(yè)評估和布局規(guī)劃。 地址的選擇商 業(yè) 地 產(chǎn)類 型和 規(guī) 模常見的類型有：? 折扣型 ――? 專賣型 ――? 景觀型 ―― ? 娛樂型 ―― 生活型 ―― 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的類型和規(guī)模的確定 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究商業(yè)項目分級標(biāo)準(zhǔn)商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 超廣域 ？商業(yè)地產(chǎn)小知識 廣域 ？分 類 指 標(biāo)設(shè) 置地域 功能定位 服 務(wù)對 象 客流量服 務(wù) 人口基本商 業(yè) 面積基本 設(shè) 置 業(yè)態(tài) 與 業(yè)種 配套行 業(yè)市中心商業(yè) 區(qū)城市 規(guī) 劃的中心商 業(yè) 區(qū)； 歷史形成的商 業(yè)集聚地購 物、文化 娛樂 休閑 、旅游并與金融、商 務(wù)結(jié) 合國內(nèi)外及本市消費 者 50萬 30萬平米大型百 貨 店、 專業(yè)店、 專賣 店，文化娛樂 、餐 飲旅 館 、金融服務(wù) 、旅游服務(wù) 、展示、 圖書報 刊、 郵電業(yè)區(qū)域商 業(yè)中心居民聚
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