城市化背景下--商業(yè)地產(chǎn)研究(已修改)
2025-03-08 20:24 本頁面
【正文】 城市化背景下－－ 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 業(yè)態(tài) ？商業(yè)地產(chǎn)小知識(shí) 業(yè)種 ？－－以什么方式賣－－賣什么商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 歷史上的八次業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù) 名稱 業(yè)態(tài) 開始 時(shí)間 高潮期 特征1 百 貨 商店 1852年 1860－ 1940 擴(kuò) 大品種2 一價(jià)商店 1878年 1880－ 1930 同一價(jià)格3 連鎖 商店 1859年 1920－ 1930 組織創(chuàng) 新4 超 級(jí) 市 場 1930年 1935－ 1965 自 選購 物5 購 物中心 1930年 1950－ 1965 商店聚集6 自 動(dòng) 售 貨機(jī)第二次世界大 戰(zhàn) 后 1950－ 1985 自 動(dòng) 售 貨7 步行商 業(yè) 街 1967年 1967－？ 漫步 購 物8 多媒體 銷 售 1980年 1980－？ 電視 、網(wǎng)上 購 物商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店1860年前專業(yè)店1860年后百貨店1930年后便利店1950年商業(yè)街 20世紀(jì) 60年代時(shí)間城市化背景下的商 業(yè) 地 產(chǎn) 城市與商業(yè)地產(chǎn) ――“ 城 ” 與 “ 市 ” 商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿省?“ 城市 ” 要有個(gè)觀念的更新，不然， “ 城 ”建得 “ 美侖美奐 ” ， “ 市 ” 卻冷背呆滯了。 沒有 “ 市 ” 的 “ 城 ” ，怎么還叫 “城市 ” ？解讀 “ 城 ” 與 “ 市 ”城市化背景下的商 業(yè) 地 產(chǎn) 從 “ 城 ” 與 “ 市 ” 的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展?一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇；?一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。解讀 “ 城 ” 與 “ 市 ”城市化背景下的商 業(yè) 地 產(chǎn) 綜觀中國的商業(yè)版圖，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長江三角洲和京津塘地區(qū)已經(jīng)開始從行政區(qū)劃上的 城市群落 逐步形成從“ 中心城市 — 大城市 — 中型城市 — 小城市 ”的逐層輻射的城市商圈，各商圈內(nèi)呈現(xiàn)出高度一體化的融合局面?，F(xiàn)在，廣州、上海、北京之間的商業(yè)較量已經(jīng)上升到 城市商圈 的高度。 城市商圈的高度城市化背景下的商 業(yè) 地 產(chǎn) 未來的商業(yè)地產(chǎn)人才， －－是既懂 城市運(yùn)營 又懂 商業(yè)規(guī)律 和 房地產(chǎn)運(yùn)作 的復(fù)合人才 －－要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開展包括商業(yè)前期定位、營銷方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場聯(lián)動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求城市化背景下的商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律 業(yè)態(tài)的變化 研究城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前最棘手的問題。 城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接商 業(yè) 地 產(chǎn)誘 惑 天河城廣場樣板效應(yīng) 天河城廣場總投資 12億元，建筑面積 16萬平方米，營業(yè)面積 10萬平方米的天河城廣場成為廣州少有的大型高檔購物中心，每天的客流平均達(dá)到 20萬人次， 2023年整個(gè)購物中心的營業(yè)額達(dá)到 36億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 商 業(yè) 地 產(chǎn) 研究 商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：?一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；?二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場上的吸引力；?三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以 “商業(yè) ”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬有定律。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 中外商 業(yè)發(fā) 展 規(guī) 模 對(duì) 比分析 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 GDP中商 業(yè) 所占比例 美國零售商 業(yè) 50強(qiáng) （億 美元）中國零售商 業(yè) 50強(qiáng)(人民 幣億 元 )英法德日 美國 中國 零售 總額 占零售總額零售 總額 占零售 總額15％左右 16－ 17％ 10％左右 4910 ％ %同發(fā)達(dá)國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場份額很小。中外 連鎖 商店比 較 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 創(chuàng) 新 階 段 發(fā) 展 階 段 成熟 階 段 衰落 階 段美國 1859－ 1900（40年）1901－ 1970（ 70年）1970后 ？法國 1866－ 1900（35年）1901－ 1960（ 60年）1960后日本 1926－ 1960（ 35）1961－ 1971（ 10）1972年后中國 1990－ 2023（20年）2023－ 2023（ 10年）2023年后中國與西方國家的差 別距美、法 100年，距日 40年距美、法、日 50年同 發(fā) 展 階 段同發(fā)達(dá)國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考中外百 貨 商店比 較 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 創(chuàng) 新 階 段 發(fā) 展 階 段 成熟 階 段 衰落 階 段美國 1850－ 1899（50年）1900－ 1929（ 30年）1930－ 1979（40年）1980
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