【正文】 。 新地國際公寓可考慮 ? 打破度量衡，改變參照系 ? ，強調(diào) ? 以我為主 ? 進(jìn)入無競爭領(lǐng)域，以自我個性的項目主題定位以及極具標(biāo)識性的形象推廣，更新市場既定概念，樹立項目品牌標(biāo)簽。因此，在色調(diào)的選用上，建議采用黑、紅、灰三色組合。 營銷運作 20 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 新聞事件引爆市場營銷法的好處： ?速度快； ?成本低； ?有差異性影響深刻，規(guī)避了大腦對廣告的屏蔽效應(yīng)。南京城市規(guī)劃中盡管多次強調(diào)要 重點對下關(guān)進(jìn)行新形象打造包裝，但一 直都是雷聲大雨點小，周邊住宅均價也 一直維持在 5000元 /平方米左右。 活動計劃 蘇州新區(qū)區(qū)域特性： ?位于高新區(qū) CBD的主軸線 ?緊鄰主城，成熟生活配套 ?交通網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)，且方便連接城市環(huán)路 及滬寧高速公路 ?群山為鄰，天然綠肺，右手都市繁 華，左手自然生態(tài)，城市與自然的雙重 重疊 23 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 活動計劃初步暢想（二）： 活動名稱：?設(shè)計錦繡新蘇州?大型問卷調(diào)查活動 活動地點：蘇州新區(qū)主要商業(yè)點、主要街道 活動目的：活動旨在以深入設(shè)計蘇州新區(qū)都市形象為開端，配合系列性 的旅游及文化主題推廣，號召全社會尤其是廣大青年積極關(guān)注并參與蘇 州新區(qū)的未來發(fā)展。 尤其是做異地推廣時，非常必要通過這一方式 直觀地給異地客戶以本地標(biāo)志樓盤的認(rèn)識。良好口碑，卻可以有效的避開這些面對面的較 量。另一方 面，在今后舉辦的針對行業(yè)協(xié)會的活動中，新地集團可在活動現(xiàn)場進(jìn)行 項目的宣傳、推介活動。 發(fā)行量： 82000份 /期 讀者群： 85％的讀者來自經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)（北京及華北 +上海及華東 +廣東及華南），年齡以 26～ 39歲為主，職位均在部門經(jīng)理級以上。 新區(qū)的客廳，新地國際公寓的客廳 —— 香格里拉多功能廳的延伸 充分利用新地國際公寓毗鄰香格里拉的優(yōu)勢，與香格里拉進(jìn)行協(xié)商， 對香格里拉多功能廳享有優(yōu)先租用權(quán)，對外宣傳中將香格里拉多功能 廳作為我們新地國際公寓的客廳，可在此承辦各類互動活動，全面提 升項目品牌形象。臵業(yè)顧問會將智能科技手段表現(xiàn)應(yīng)用到 實際參觀、介紹、洽談等接待流程中，激發(fā)客戶購買熱情。 《 哈佛商業(yè)評論 》 ： 創(chuàng)刊于 1922年，哈佛商學(xué)院的標(biāo)志性雜志，也是全球頂尖的管理雜志。 目標(biāo)反饋 第二階段 第三階段 小眾市場 —— 堡壘式營銷 29 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 經(jīng)過對蘇州市各主要區(qū)域（市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)、相城區(qū)、吳中 區(qū)、吳江）的搜尋，本次?蘇城搜富?行動共挖掘各地區(qū)、各 行業(yè)商會及協(xié)會組織 26個，具體如右圖： 通過與各行業(yè)協(xié)會的溝通與交流，我們先期將會以合作需求最 為強烈的盛澤廣東商會為突破口， 以開展客戶訪談為切入點， 了解目標(biāo)客群需求熱點，再進(jìn)一步討論合作互動方案。 投放策略：只在與政府合作活動或遇項目重要銷售節(jié)點時在主流媒體上發(fā)布廣告， 投放方式為軟硬廣結(jié)合，將活動與銷售信息充分結(jié)合，既保障了項目的曝光率，又 節(jié)省了廣告投放成本 。 蘇州科技智能住宅發(fā)展模式研討會 暢想由來： 新概念產(chǎn)品問世之初，屬于市場觀望期，為強化客戶對產(chǎn)品的信任感，給于市場評判標(biāo)準(zhǔn)以參照，建議本項目通過組織行業(yè)專家以及政府的行業(yè)職能部門召開專題研討會，全面提升新地國際公寓規(guī)劃起點 高、開發(fā)理念新、產(chǎn)品特色足、服務(wù)優(yōu)的自身優(yōu)勢，使之在蘇州地產(chǎn)市場中成為住宅開發(fā)建設(shè)理念創(chuàng)新和住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)國際化的翹楚。借蘇州新 區(qū)規(guī)劃設(shè)計國際專家研討會的召開，將新區(qū)的區(qū)域價值提升到一個全新 的高度，重新樹立新蘇州、新高新區(qū)的概念。 ?蘇州新區(qū)規(guī)劃設(shè)計國際專家研討會 ??設(shè)計錦繡新蘇州?大型問卷調(diào)查活動 ??錦繡新蘇州?攝影大賽獲獎作品展覽周活動 ?專家研討會：蘇州科技智能住宅發(fā)展模式研討會 防守反擊： 參加新區(qū)政府舉辦的所有活動（參加而非主辦，費用低） ， 盡可能獲得活動的冠名權(quán)，此舉既可以節(jié)約成本，又能保持項目的市場 熱度。 廣告風(fēng)格 注：此部分暫為拋磚引玉 ， 有待與廣告公司做進(jìn)一步深入溝通討論 19 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 大眾市場 撒網(wǎng)式營銷 小眾市場 堡壘式營銷 營銷組合：活動 +戶外廣告 ?與新區(qū)政府實現(xiàn)參與合作，以新聞事件 維持項目的新鮮度，提升項目的影響力； ?以高密度、大范圍的戶外媒體覆蓋整個 區(qū)域市場，保持項目的關(guān)注度。 因此，我們在主題創(chuàng)意中，要把這種 ?不同尋常?進(jìn)行到底， 把不同尋常的外觀形態(tài)和不同形態(tài)的內(nèi)涵特質(zhì)做乘法，力求把 項目劃時代的精神表現(xiàn)極致。 【 建議 】 階層 /區(qū)域?qū)傩裕禾K州全市民營企業(yè)家； 新區(qū)外企金領(lǐng)階層。 本項目的均價確立了其在區(qū)域市場內(nèi)鶴立雞群的市場地位 。 色調(diào)和主畫面： 色調(diào)懷舊，不乏貴族感，抓取細(xì)節(jié)烘托主題。 萬科地產(chǎn)：蘇州是萬科進(jìn)入中國的第 25個城市 ， 以玲瓏灣 、 金色家園 、 中糧本岸為代表的品質(zhì)樓盤為蘇州樓市帶來較大的市場沖擊 。 營銷策略 天域報紙廣告小計： () 主 題： 天域 三期 觀景 23 棟 尊榮 發(fā)售 媒介： 《 蘇州日報 》 16次 () 主題：天域 ?蘇州中茵集團： 蘇州中茵集團是萊茵達(dá)集團進(jìn)駐江蘇樹立的品牌，集團下轄多家子公司，主要涉足房地產(chǎn)、酒店、教育、 IT、廣告媒體、商業(yè)管理、制造業(yè)等多個領(lǐng)域。作為跨地域、具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的全國性地產(chǎn)品牌，中海地產(chǎn)已在深圳、上海、廣州、北京、成都、長春、西安、南京、中山、蘇州、佛山、寧波、重慶、杭州等地成功開發(fā)了大量優(yōu)質(zhì)住宅項目。 系列公關(guān)活動作為項目品牌樹立、維系客戶關(guān)系及深度挖掘潛在客源的主要手段也為多數(shù)發(fā)展商所熱衷。 品牌發(fā)展商進(jìn)軍蘇州市場初期，多以各自的品牌客戶會為立足根本的戰(zhàn)略平臺，先期以此在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行會員招募，吸引人氣，如中海會、萬客會、雅客會等，有效地整合了品牌發(fā)展商在當(dāng)?shù)氐目蛻糍Y源，同時也充分發(fā)揮了全國各地業(yè)主的品牌傳播能量。 廣告主畫面 中茵皇冠國際社區(qū) ? 天域 ? 中海 ?御湖熙岸 ? 9 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 營銷定位 – 營銷模式 – 競爭策略 – 目標(biāo)客群定位 10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在市場競爭激烈的今天 在蘇州，品牌發(fā)展商已經(jīng)建立起高端物業(yè)的市場標(biāo)準(zhǔn) 面對競爭對手的重重包抄 新地國際公寓該如何突出重圍？ 是做品牌物業(yè)的跟從者，成為市場上又一個高端物業(yè)？ 還是需要我們審時度勢， 另辟蹊徑 ，建立自身類別？ 思考 11 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 新地集團在蘇州 我們沒有：蘇州本地的多年開發(fā)經(jīng)歷 我們只有：成功開發(fā)新地國際社區(qū)一