【正文】 合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一 ， 以 “ 締造城市光榮 ， 引領(lǐng)未來生活 ”為目標(biāo) ， 已成功開發(fā)了加城花園 、 東湖大郡 、 伊頓小鎮(zhèn)等園區(qū)名盤 。 品牌發(fā)展商進(jìn)軍蘇州市場(chǎng)初期，多以各自的品牌客戶會(huì)為立足根本的戰(zhàn)略平臺(tái)，先期以此在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行會(huì)員招募，吸引人氣，如中海會(huì)、萬客會(huì)、雅客會(huì)等，有效地整合了品牌發(fā)展商在當(dāng)?shù)氐目蛻糍Y源，同時(shí)也充分發(fā)揮了全國各地業(yè)主的品牌傳播能量。繼而再進(jìn)行項(xiàng)目宣傳推廣，站在品牌營銷的高度駕馭項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營銷與品牌營銷的復(fù)合，有效完成項(xiàng)目及品牌的美譽(yù)度與忠誠度共贏的目標(biāo)。 營銷策路 中海地產(chǎn)蘇州拍地小計(jì)： 成功競(jìng)得園區(qū)內(nèi)會(huì)展中心南、緊鄰金雞湖畔住宅地塊（可建筑面積約 23萬平方米，地價(jià)總金額 ） (2020421) 成功競(jìng)得園區(qū)內(nèi)金雞湖東側(cè)低密度住宅地塊（可建筑面積約 ，地價(jià)總金額 ） (20201124) 成功競(jìng)得園區(qū)內(nèi)金雞湖西畔 07號(hào)地塊（可建筑面積約 32萬平方米，地價(jià)總金額） (20201228) 成功競(jìng)得園區(qū)內(nèi)金雞湖東側(cè) 08號(hào)地塊（可建筑面積約 ，地價(jià)總金額） (20201229) 成功競(jìng)得園區(qū)中央商務(wù)區(qū)內(nèi) 08號(hào)地塊（可建筑面積約 ，地價(jià)總金額） (2020518) 成功競(jìng)得園區(qū)內(nèi)蘇園土掛（ 2020） 23號(hào)地塊（可建筑面積約 100萬平方米，地價(jià)總金額 ） (2020117) 成功競(jìng)得市區(qū)蘇地 2020B19號(hào)地塊（地價(jià)總金額 50500萬元） (2020119) 8 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 廣告表現(xiàn) 以別具一格的廣告形態(tài)確立項(xiàng)目高品質(zhì)高調(diào)性的市場(chǎng)地位 『 中茵皇冠國際社區(qū) 』 —— 以高貴氣質(zhì)樹立其高端神秘的市場(chǎng)形象 廣告語：標(biāo)榜直白， 概念化，給大眾以距離感；訴求重點(diǎn)為房子本身。 色調(diào)和主畫面： 主色調(diào)為深紅，濃重大氣；主畫面的選取上與五星級(jí)酒店 風(fēng)格雷同，華麗高貴。 『 天域 』 —— 培育引導(dǎo)、格調(diào)雅致、人文氣息濃郁 廣告語：在推廣初期，高臺(tái)蓄水，概念傳播，格調(diào)雅致；強(qiáng)銷階段則與銷售 動(dòng)態(tài)緊密聯(lián)系。 色調(diào)和主畫面： 色調(diào)懷舊，不乏貴族感，抓取細(xì)節(jié)烘托主題。 『 中海御湖熙岸 』 —— 品牌先導(dǎo)，形象跟進(jìn)，品質(zhì)依托，貴族品質(zhì)最終勝出 廣告語：以?高標(biāo)準(zhǔn)、高定位、高姿態(tài)、強(qiáng)親和、強(qiáng)感染?作為情感訴求先 導(dǎo)，廣告語言方面做足?貴族生活、貴族圈子?的文章，并努力尋求概念的 創(chuàng)新與突破。 色調(diào)和主畫面：?貴族生活，貴族圈子?為主體的金色旋風(fēng)，在目標(biāo)消費(fèi)者 的心目中形成強(qiáng)烈的視聽焦點(diǎn)。 廣告主畫面 中茵皇冠國際社區(qū) ? 天域 ? 中海 ?御湖熙岸 ? 9 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 營銷定位 – 營銷模式 – 競(jìng)爭(zhēng)策略 – 目標(biāo)客群定位 10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天 在蘇州，品牌發(fā)展商已經(jīng)建立起高端物業(yè)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn) 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的重重包抄 新地國際公寓該如何突出重圍？ 是做品牌物業(yè)的跟從者，成為市場(chǎng)上又一個(gè)高端物業(yè)？ 還是需要我們審時(shí)度勢(shì)， 另辟蹊徑 ，建立自身類別？ 思考 11 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 新地集團(tuán)在蘇州 我們沒有：蘇州本地的多年開發(fā)經(jīng)歷 我們只有：成功開發(fā)新地國際社區(qū)一期 我們沒有：區(qū)域乃至全國的客戶資源積累 我們只有：新地國際社區(qū)一期的客人 我們沒有：后續(xù)可持續(xù)性開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目 我們只有：即將推出的新地國際公寓 讓我們來明確一下本項(xiàng)目自身特性，由此來尋找項(xiàng)目營 銷定位的突破性創(chuàng)意點(diǎn)。 思考 12 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 根據(jù)新地集團(tuán)在各地的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及集團(tuán)一貫秉承務(wù)實(shí)、內(nèi)斂的企業(yè)作風(fēng)，新地國際公寓要想突出重圍，脫穎而出，只能另辟 蹊 徑，建立自身類別，創(chuàng)造出一種特色的、雙贏的、具有較強(qiáng)可操作性的營銷模式 —— 低成本營銷 低成本營銷： 低成本營銷，是在充分考慮和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，以最經(jīng)濟(jì)最合理的投入、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)最大化的利益回報(bào)。 低成本營銷，需要企業(yè)能集中自身現(xiàn)有的資源，并與社會(huì)資源充分結(jié)合，揚(yáng)長(zhǎng)避短，審時(shí)度勢(shì)走出一條細(xì)分化、差異化道路。同時(shí)通過多種宣傳手段的組合運(yùn)用，準(zhǔn)確細(xì)分，以盡快贏得先機(jī)，搶占市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)銷售。 營銷模式 接下來，我們來探討如何實(shí)現(xiàn)低成本營銷 …… 13 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競(jìng)爭(zhēng)策略 將新地國際公寓打造成新區(qū) 獨(dú)具高端身份的舒適居住之代表 基于本項(xiàng)目的產(chǎn)品特性 我們的競(jìng)爭(zhēng)主策略 特立獨(dú)行的市場(chǎng)形象 撒網(wǎng)式占領(lǐng)大眾市場(chǎng) 堡壘式滲透目標(biāo)終端 基于對(duì)蘇州新區(qū)住宅市場(chǎng)普遍銷售均價(jià)的研究 ， 我行認(rèn)為本項(xiàng)目約 16500元 /平方 米左右的入市均價(jià)遠(yuǎn)高于區(qū)域板塊內(nèi)目前均價(jià)水平 ， 因此 ， 不具有可比性 。 本項(xiàng)目的均價(jià)確立了其在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)鶴立雞群的市場(chǎng)地位 。 脫離區(qū)域均價(jià)束縛，建立新的性價(jià)比標(biāo)準(zhǔn)，將新地國際公寓打造成新區(qū)內(nèi)標(biāo)志性項(xiàng)目。 14 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 問題 】 1．根據(jù)自身產(chǎn)品特質(zhì)，如何有效定位我們的客群？ 2．如何把握點(diǎn)與面的延伸，面與點(diǎn)的結(jié)合？ 【 思考 】 以空間拉近距離，以質(zhì)量超越價(jià)值 本項(xiàng)目戶均總價(jià) 100萬元起，主力范圍在 150300萬。這個(gè) 現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，使得我們?cè)谀繕?biāo)客戶的定位選擇上，從財(cái)富等級(jí) 來劃分，囊括中產(chǎn)及以上人群。鑒于蘇州市場(chǎng)的特殊性，市 區(qū)及周邊聚集眾多的中小型民營企業(yè)，它們掌握了大量的物 質(zhì)財(cái)富，這群?草根?力量也不容忽視。我們應(yīng)該最大程度 擴(kuò)大市場(chǎng)面，在?量?的前提下，才能有‘質(zhì)’的保證。 區(qū)域市場(chǎng)是我們戰(zhàn)略的根本，全市市場(chǎng)是我們后續(xù)發(fā) 展的目標(biāo) 立足于區(qū)域市場(chǎng)為根本，重點(diǎn)網(wǎng)羅外企金領(lǐng)客群是本項(xiàng)目的 首要市場(chǎng)目標(biāo)。 牢牢占據(jù)新區(qū)市場(chǎng)后，以點(diǎn)帶面，向全市范圍進(jìn)行市場(chǎng)拓