物業(yè)管理公司的基本職能與機(jī)構(gòu)49(存儲版)
【正文】 2） 與專業(yè)管理企業(yè) （ 公司 ） 的關(guān)系 市場經(jīng)濟(jì)重要特征之一就是資源優(yōu)化 、 整合 、 發(fā)揮良好的效益 。 隨著我國進(jìn)入 WTO， 國外一些大型服務(wù)公司進(jìn)入中國與中國物管企業(yè)分?jǐn)偸袌龇蓊~ 。 47 四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路 三是有利于節(jié)省管理成本 ， 實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益 。 對物業(yè)管理的市場化 、 專業(yè)化 、 社會化 ， 也起到非常大的推動作用 。 市場經(jīng)濟(jì)的競爭是產(chǎn)品的競爭 ， 而產(chǎn)品的競爭又歸結(jié)為技術(shù)的競爭 ， 而技術(shù)競爭的結(jié)果就是人才競爭 ， 誰擁有了物業(yè)管理優(yōu)秀人才 ， 誰就會擁有物業(yè)管理的未來 。 44 四、物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化道路 許多地區(qū)物業(yè)管理普遍存在著企業(yè)規(guī)模小 ， 專業(yè)人員少 ， 難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力 。 40 三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門的關(guān)系 房 產(chǎn) 局 園 林 綠 化 局 市 政 管 理 局 公 用 事 業(yè) 局 公 安 局 環(huán) 保 局 房屋修繕企業(yè) 園林綠化企業(yè) 清掃保潔企業(yè) 公用事業(yè)企業(yè) 墻面清洗企業(yè) 房屋修繕企業(yè) 其他企業(yè) 住宅小區(qū) （ 大廈 ） 物管處 業(yè)主 （ 使用人 ） 物業(yè)管理公司 隸屬關(guān)系 民主監(jiān)督 業(yè)務(wù)指導(dǎo) 與監(jiān)督 合同 合 同 物管企業(yè)對外關(guān)系圖 41 三、物業(yè)管理公司與其他相關(guān)部門的關(guān)系 1） 專屬地街道辦事處 （ 屋委會 ） 的關(guān)系 街道辦事處作為地區(qū)人民政府的派出機(jī)構(gòu) ， 在物業(yè)所在地行使政府地管理職能 。 同時(shí)為物管公司增加資金的收入 ， 做到 “ 以區(qū)養(yǎng)區(qū) ” 增加企業(yè)實(shí)力 。 一般設(shè)經(jīng)理一名 ，副經(jīng)理若干名 。 21 二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能 2) 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則 物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中 ， 而日常工作的管理與經(jīng)營的權(quán)利則逐級授權(quán) ，實(shí)行層次化管理 。 其體制如下頁圖 : 16 一、物業(yè)管理體制 產(chǎn)權(quán)人 使用人 業(yè)主 委員會 房地產(chǎn)行政主管部門 物業(yè)管理公司 修繕公司 清潔公司 保安公司 綠化公司 其他公司 指導(dǎo) 監(jiān)督 合同 指導(dǎo) 17 二、物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)與職能 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標(biāo)服務(wù) 。 合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件 。 ● 高科技在物管領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用 ， 促進(jìn)了物管觀念 、 手段 、方式的改變 ， 從而使物業(yè)管理從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化 ， 物管技術(shù)人才專業(yè)化更加需要 。 6 一、物業(yè)管理體制 （ 2） 第二層含義是： 物業(yè)管理企業(yè)必須在市場化進(jìn)程中進(jìn)一步壯大自己 ，規(guī)?；?jīng)營 。 ● 物業(yè)管理公司要以社會為基礎(chǔ) ， 以服務(wù)質(zhì)量為依托 ， 靠品牌優(yōu)勢來贏得廣大業(yè)主的信賴從而贏得市場份額 。物業(yè)管理公司的基本職能與機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理的開展必須要借助于載體 —— 物業(yè)管理公司來完成。 4 一、物業(yè)管理體制 （ 2） 第二層含義是： ● 物業(yè)管理公司不再由政府包下來 ， 要到社會上找活干 。 ● 按照商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律 、 價(jià)值規(guī)律 、 等價(jià)交換原則 ， 物管企業(yè)通過員工勞動收取一定報(bào)酬 ， 業(yè)主通過支付一定勞務(wù)費(fèi)來購買等值的優(yōu)質(zhì)服務(wù)享受是合理的 、 市場化的行為 。 例如建筑物自動化系統(tǒng) 、 出入管理自動化 （ 智慧卡 ） 系統(tǒng) 、 車庫管理自動化系統(tǒng) 、 能源管理自動化系統(tǒng) (三表遠(yuǎn)程操作 )、 防盜安全自動化 （ 由遠(yuǎn)紅外線探測器與電視監(jiān)控等組成 ） 。
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