物業(yè)管理公司的基本職能與機構(gòu)49(完整版)
【正文】 2)辦公室 辦公室是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門 ， 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查公司內(nèi)部各部門工作 ， 處理正 、 副經(jīng)理交辦的工作 。 物管公司能否發(fā)揮整體效益 ， 取決于組織機構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào) 。 2） 充分發(fā)揮員工的潛能 物業(yè)管理公司的每一項服務(wù) 、 管理必須依靠每一位員工來實現(xiàn)的 ， 所以組織機構(gòu)設(shè)置應(yīng)充分考慮調(diào)動每一位員工的積極性 、 創(chuàng)造性 ， 充分發(fā)揮個人智慧 。 物業(yè)管理公司應(yīng)把信譽目標(biāo)擺在首位 ， 塑造好企業(yè)形象 ， 使廣大業(yè)主有信任感 ， 從而為企業(yè)市場上的競爭奠定良好的基礎(chǔ) 。 9 一、物業(yè)管理體制 4） 物業(yè)管理企業(yè)化 —— 兩層含義 （ 1） 第一層含義是： ● 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)真正成為獨立的經(jīng)濟實體 ， 成為自主經(jīng)營 、 自負(fù)盈虧的社會主義的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者 ， 具有自我改造和自我發(fā)展的能力 ， 成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人 。 如何擺脫物管企業(yè)低效益的怪圈呢 ？除了價格因素的不合理外 ， 必須由現(xiàn)在的粗放型管理向集約型管理轉(zhuǎn)化 ， 并進(jìn)行規(guī)?；\作 。 現(xiàn)在許多人思想觀念還未轉(zhuǎn)變 。 2 一、物業(yè)管理體制 1. 市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理定位 物業(yè)管理與傳統(tǒng)上的房屋管理存在著本質(zhì)的區(qū)別 ，第八章以做過分析 ， 在市場經(jīng)濟下物業(yè)管理具有明顯的特征： 社會化 、 市場化 、 專業(yè)化和企業(yè)化 。 3 一、物業(yè)管理體制 1） 物業(yè)管理社會化 —— 有兩層含義 第一層含義是： ● 擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制 （ 過去企業(yè)建房自己管 ） ， 適應(yīng)了住房制度改革 ， 即住房由福利分配進(jìn)入貨幣購房 。“ 掙錢自己花 ， 住房靠國家 ” 、 “ 服務(wù)維修國家包 ” 福利分房思想根深蒂固 。 7 一、物業(yè)管理體制 3） 物業(yè)管理專業(yè)化 —— 兩層含義 （ 1） 第一層含義是： ● 物業(yè)管理本身的需求 。 （ 2） 第二層含義是： ● 物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為 ， 它是以經(jīng)濟手段為主 ， 實行責(zé) 、 權(quán) 、 利相結(jié)合的責(zé)任制 ， 物業(yè)管理企業(yè)開展的是有償服務(wù) 。 14 一、物業(yè)管理體制 2） 盈利目標(biāo) 作為一個企業(yè)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)追求利潤最大化是允許的 ， 因此每一個企業(yè)都應(yīng)該制定相應(yīng)的盈利目標(biāo) 。 3） 效率與效益 物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置應(yīng)從實踐出發(fā) ， 以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率 、 經(jīng)濟效益 、 環(huán)境效益和社會效益 。公司總目標(biāo)如能分層次落實到各個部門 ， 使之各司其職 ，相互協(xié)作 ， 目標(biāo)也就能實現(xiàn) 。辦公室的工作如圖： 28 二、物業(yè)管理公司的機構(gòu)與職能 辦公室 人事檔 案工作 行政管理工作 后勤保障工作 員工教育企業(yè)文化 29 二、物業(yè)管理公司的機構(gòu)與職能 3） 財務(wù)部 財務(wù)部在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下 ， 參與企業(yè)的經(jīng)營管理 ，根據(jù)財務(wù)制度 ， 制定公司財務(wù)計劃和管理費用的預(yù)算方案 ，監(jiān)控資金運用 ， 定期向經(jīng)理匯報 。 優(yōu)點：充分利用人力資源 ， 加強各職能部門之間配合 ，組織機構(gòu)適應(yīng)性強 。 物業(yè)管理公司與其他專業(yè)公司 （ 如保潔公司 、 目標(biāo)公司 ） 圍繞著某一些服務(wù)進(jìn)行商議 ， 并通過合同形式轉(zhuǎn)移一些服務(wù) ， 從而使整體管理服務(wù)水平提高 。 物業(yè)管理集團化 ， 一種是指多家物業(yè)管理企業(yè) （ 法人 ）以股份占有額多少 ， 組成一個大的集團企業(yè) 。 四是有利于實施品牌管理 。 48 四、物業(yè)管理企業(yè)走集團化道路 五是有利于實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化 。 45 四、物業(yè)管理企業(yè)走集團化道路 物業(yè)管理集團化有以下優(yōu)勢 ： 一是有利于資源整合優(yōu)勢 ， 物管企業(yè)的集團化不僅擴大企
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