物業(yè)管理公司的基本職能與機構49(完整版)
【正文】 2)辦公室 辦公室是經理領導下的綜合管理部門 ， 負責協(xié)調和監(jiān)督檢查公司內部各部門工作 ， 處理正 、 副經理交辦的工作 。 物管公司能否發(fā)揮整體效益 ， 取決于組織機構的專業(yè)分工與相互協(xié)調 。 2） 充分發(fā)揮員工的潛能 物業(yè)管理公司的每一項服務 、 管理必須依靠每一位員工來實現(xiàn)的 ， 所以組織機構設置應充分考慮調動每一位員工的積極性 、 創(chuàng)造性 ， 充分發(fā)揮個人智慧 。 物業(yè)管理公司應把信譽目標擺在首位 ， 塑造好企業(yè)形象 ， 使廣大業(yè)主有信任感 ， 從而為企業(yè)市場上的競爭奠定良好的基礎 。 9 一、物業(yè)管理體制 4） 物業(yè)管理企業(yè)化 —— 兩層含義 （ 1） 第一層含義是： ● 物業(yè)管理企業(yè)應真正成為獨立的經濟實體 ， 成為自主經營 、 自負盈虧的社會主義的商品生產者和經營者 ， 具有自我改造和自我發(fā)展的能力 ， 成為具有一定權利和義務的法人 。 如何擺脫物管企業(yè)低效益的怪圈呢 ？除了價格因素的不合理外 ， 必須由現(xiàn)在的粗放型管理向集約型管理轉化 ， 并進行規(guī)模化運作 。 現(xiàn)在許多人思想觀念還未轉變 。 2 一、物業(yè)管理體制 1. 市場經濟下的物業(yè)管理定位 物業(yè)管理與傳統(tǒng)上的房屋管理存在著本質的區(qū)別 ，第八章以做過分析 ， 在市場經濟下物業(yè)管理具有明顯的特征： 社會化 、 市場化 、 專業(yè)化和企業(yè)化 。 3 一、物業(yè)管理體制 1） 物業(yè)管理社會化 —— 有兩層含義 第一層含義是： ● 擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制 （ 過去企業(yè)建房自己管 ） ， 適應了住房制度改革 ， 即住房由福利分配進入貨幣購房 ?！?掙錢自己花 ， 住房靠國家 ” 、 “ 服務維修國家包 ” 福利分房思想根深蒂固 。 7 一、物業(yè)管理體制 3） 物業(yè)管理專業(yè)化 —— 兩層含義 （ 1） 第一層含義是： ● 物業(yè)管理本身的需求 。 （ 2） 第二層含義是： ● 物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為 ， 它是以經濟手段為主 ， 實行責 、 權 、 利相結合的責任制 ， 物業(yè)管理企業(yè)開展的是有償服務 。 14 一、物業(yè)管理體制 2） 盈利目標 作為一個企業(yè)在法律規(guī)定的范圍內追求利潤最大化是允許的 ， 因此每一個企業(yè)都應該制定相應的盈利目標 。 3） 效率與效益 物業(yè)管理公司的組織結構設置應從實踐出發(fā) ， 以低成本的投入達到最好的工作效率 、 經濟效益 、 環(huán)境效益和社會效益 。公司總目標如能分層次落實到各個部門 ， 使之各司其職 ，相互協(xié)作 ， 目標也就能實現(xiàn) 。辦公室的工作如圖： 28 二、物業(yè)管理公司的機構與職能 辦公室 人事檔 案工作 行政管理工作 后勤保障工作 員工教育企業(yè)文化 29 二、物業(yè)管理公司的機構與職能 3） 財務部 財務部在公司經理的領導下 ， 參與企業(yè)的經營管理 ，根據(jù)財務制度 ， 制定公司財務計劃和管理費用的預算方案 ，監(jiān)控資金運用 ， 定期向經理匯報 。 優(yōu)點：充分利用人力資源 ， 加強各職能部門之間配合 ，組織機構適應性強 。 物業(yè)管理公司與其他專業(yè)公司 （ 如保潔公司 、 目標公司 ） 圍繞著某一些服務進行商議 ， 并通過合同形式轉移一些服務 ， 從而使整體管理服務水平提高 。 物業(yè)管理集團化 ， 一種是指多家物業(yè)管理企業(yè) （ 法人 ）以股份占有額多少 ， 組成一個大的集團企業(yè) 。 四是有利于實施品牌管理 。 48 四、物業(yè)管理企業(yè)走集團化道路 五是有利于實現(xiàn)物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化 。 45 四、物業(yè)管理企業(yè)走集團化道路 物業(yè)管理集團化有以下優(yōu)勢 ： 一是有利于資源整合優(yōu)勢 ， 物管企業(yè)的集團化不僅擴大企
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