【正文】 分散的 ， 零星的物業(yè)管理很難留住人才 ， 很難發(fā)揮人才優(yōu)勢 ， 組建集團 、 把人才資源實現優(yōu)化整合 ， 使企業(yè)人才資源實現優(yōu)化整合 ， 使企業(yè)人才形成最佳組合 。 它主要：統(tǒng)籌規(guī)劃 、 掌握政策 、信息指導 、 組織協(xié)調 、 城市管理 、 社區(qū)穩(wěn)定 、 檢查監(jiān)督 ，但不能替代物業(yè)管理企業(yè)實施的具體的管理和為社區(qū)全體住戶提供的生活服務 。 經理對公司的全面負責 ， 對公司的一切重大問題做出最后決策 ， 負責協(xié)調各副經理工作 。 它設置必須滿足以下三個基本要素： 18 二、物業(yè)管理公司的機構與職能 1） 具備服務性功能 物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務的企業(yè) 。 8 一、物業(yè)管理體制 （ 2） 第二層含義是： ● 物管企業(yè)通過專業(yè)調整將做得更大更強 。 5 一、物業(yè)管理體制 2） 物業(yè)管理市場化 —— 有兩層含義 (1)第一層含義是： ● 物業(yè)管理是市場經濟的產物 。 ● 變多個單位 、 多個管理部門 、 多家管理為物業(yè)管理企業(yè)一家管理 、 統(tǒng)一服務 ， 使資源得到優(yōu)化重組 ， 實現社會效益 、 經濟效益 、 環(huán)境效益的三者統(tǒng)一 。 以信息 、 電子 、 網絡為標志的自動化 、 智能化進入物管工作中來 。服務目標就是要制定 一個 使業(yè)主 、 使用人各方面都滿意的一個標準 。 有責無權 ， 不僅不能調動員工的積極性 ， 而且使責任形同烏有 ， 最終無法保證公司的任務的完成 。 矩陣式管理結構適用于規(guī)模較大 ， 物業(yè)管理較復雜 ，綜合經營強的物業(yè)管理企業(yè) 。 45 四、物業(yè)管理企業(yè)走集團化道路 物業(yè)管理集團化有以下優(yōu)勢 ： 一是有利于資源整合優(yōu)勢 ， 物管企業(yè)的集團化不僅擴大企業(yè)規(guī)模 ， 更重要是實現了優(yōu)勢互補 ， 發(fā)揮了資源優(yōu)化整合作用 。 四是有利于實施品牌管理 。 物業(yè)管理公司與其他專業(yè)公司 （ 如保潔公司 、 目標公司 ） 圍繞著某一些服務進行商議 ， 并通過合同形式轉移一些服務 ， 從而使整體管理服務水平提高 。辦公室的工作如圖： 28 二、物業(yè)管理公司的機構與職能 辦公室 人事檔 案工作 行政管理工作 后勤保障工作 員工教育企業(yè)文化 29 二、物業(yè)管理公司的機構與職能 3） 財務部 財務部在公司經理的領導下 ， 參與企業(yè)的經營管理 ，根據財務制度 ， 制定公司財務計劃和管理費用的預算方案 ，監(jiān)控資金運用 ， 定期向經理匯報 。 3） 效率與效益 物業(yè)管理公司的組織結構設置應從實踐出發(fā) ， 以低成本的投入達到最好的工作效率 、 經濟效益 、 環(huán)境效益和社會效益 。 （ 2） 第二層含義是： ● 物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為 ， 它是以經濟手段為主 ， 實行責 、 權 、 利相結合的責任制 ， 物業(yè)管理企業(yè)開展的是有償服務 ?！?掙錢自己花 ， 住房靠國家 ” 、 “ 服務維修國家包 ” 福利分房思想根深蒂固 。 2 一、物業(yè)管理體制 1. 市場經濟下的物業(yè)管理定位 物業(yè)管理與傳統(tǒng)上的房屋管理存在著本質的區(qū)別 ，第八章以做過分析 ， 在市場經濟下物業(yè)管理具有明顯的特征： 社會化 、 市場化 、 專業(yè)化和企業(yè)化 。 如何擺脫物管企業(yè)低效益的怪圈呢 ？除了價格因素的不合理外 ， 必須由現在的粗放型管理向集約型管理轉化 ， 并進行規(guī)?；\作 。 物業(yè)管理公司應把信譽目標擺在首位 ， 塑造好企業(yè)形象 ， 使廣大業(yè)主有信任感 ， 從而為企業(yè)市場上的競爭奠定良好的基礎 。 物管公司能否發(fā)揮整體效益 ， 取決于組織機構的專業(yè)分工與相互協(xié)調 。 直線式管理構架適應較小型物業(yè)管理企業(yè) 36 二、物業(yè)管理公司的機構與職能 總經理 辦公室 財務部 工程部 管理部 經營部 37 二