物業(yè)管理公司的基本職能與機構(gòu)49-wenkub
2023-03-03 19:36:23 本頁面
【正文】 公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件； （ 3） 管理章程； （ 4） 公司法人代表任命書和聘任書； （ 5） 驗資證明； （ 6） 注冊及經(jīng)營地點證明； 12 一、物業(yè)管理體制 （ 7） 擁有或受托管理物業(yè)的證明材料； （ 8） 具有專業(yè)技術職稱的管理人員的資格證書和證明文件； 其他有關資料； 外商投資企業(yè) （ 含中外合資 、 中外合作及外商獨資 ） ，除需提供內(nèi)資企業(yè)申報審批的所需的有關資料外 ， 還需要提供合資或合作項目議定書 。 9 一、物業(yè)管理體制 4） 物業(yè)管理企業(yè)化 —— 兩層含義 （ 1） 第一層含義是： ● 物業(yè)管理企業(yè)應真正成為獨立的經(jīng)濟實體 ， 成為自主經(jīng)營 、 自負盈虧的社會主義的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者 ， 具有自我改造和自我發(fā)展的能力 ， 成為具有一定權(quán)利和義務的法人 。 例如建筑物自動化系統(tǒng) 、 出入管理自動化 （ 智慧卡 ） 系統(tǒng) 、 車庫管理自動化系統(tǒng) 、 能源管理自動化系統(tǒng) (三表遠程操作 )、 防盜安全自動化 （ 由遠紅外線探測器與電視監(jiān)控等組成 ） 。 如何擺脫物管企業(yè)低效益的怪圈呢 ？除了價格因素的不合理外 ， 必須由現(xiàn)在的粗放型管理向集約型管理轉(zhuǎn)化 ， 并進行規(guī)?；\作 。 ● 按照商品經(jīng)濟規(guī)律 、 價值規(guī)律 、 等價交換原則 ， 物管企業(yè)通過員工勞動收取一定報酬 ， 業(yè)主通過支付一定勞務費來購買等值的優(yōu)質(zhì)服務享受是合理的 、 市場化的行為 。 現(xiàn)在許多人思想觀念還未轉(zhuǎn)變 。 4 一、物業(yè)管理體制 （ 2） 第二層含義是： ● 物業(yè)管理公司不再由政府包下來 ， 要到社會上找活干 。 2 一、物業(yè)管理體制 1. 市場經(jīng)濟下的物業(yè)管理定位 物業(yè)管理與傳統(tǒng)上的房屋管理存在著本質(zhì)的區(qū)別 ，第八章以做過分析 ， 在市場經(jīng)濟下物業(yè)管理具有明顯的特征： 社會化 、 市場化 、 專業(yè)化和企業(yè)化 。物業(yè)管理公司的基本職能與機構(gòu) 物業(yè)管理的開展必須要借助于載體 —— 物業(yè)管理公司來完成。 3 一、物業(yè)管理體制 1） 物業(yè)管理社會化 —— 有兩層含義 第一層含義是： ● 擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制 （ 過去企業(yè)建房自己管 ） ， 適應了住房制度改革 ， 即住房由福利分配進入貨幣購房 。 ● 物業(yè)管理公司要以社會為基礎 ， 以服務質(zhì)量為依托 ， 靠品牌優(yōu)勢來贏得廣大業(yè)主的信賴從而贏得市場份額 ?！?掙錢自己花 ， 住房靠國家 ” 、 “ 服務維修國家包 ” 福利分房思想根深蒂固 。 6 一、物業(yè)管理體制 （ 2） 第二層含義是： 物業(yè)管理企業(yè)必須在市場化進程中進一步壯大自己 ，規(guī)模化經(jīng)營 。 7 一、物業(yè)管理體制 3） 物業(yè)管理專業(yè)化 —— 兩層含義 （ 1） 第一層含義是： ● 物業(yè)管理本身的需求 。 ● 高科技在物管領域內(nèi)運用 ， 促進了物管觀念 、 手段 、方式的改變 ， 從而使物業(yè)管理從勞動密集型向技術密集型轉(zhuǎn)化 ， 物管技術人才專業(yè)化更加需要 。 （ 2） 第二層含義是： ● 物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為 ， 它是以經(jīng)濟手段為主 ， 實行責 、 權(quán) 、 利相結(jié)合的責任制 ， 物業(yè)管理企業(yè)開展的是有償服務 。 合同等文件副本及有關批準文件 。 14 一、物業(yè)管理體制 2） 盈利目標 作為一個企業(yè)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)追求利潤最大化是允許的 ， 因此每一個企業(yè)都應該制定相應的盈利目標 。 其體制如下頁圖 : 16 一、物業(yè)管理體制 產(chǎn)權(quán)人 使用人 業(yè)主 委員會 房地產(chǎn)行政主管部門 物業(yè)管理公司 修繕公司 清潔公司 保安公司 綠化公司 其他公司 指導
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