企業(yè)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)-wenkub
2023-02-13 15:16:29 本頁面
【正文】 有利于保證物業(yè)的使用功能 通過參與 竣共驗收 和 接管驗收 ， 并按照有關標準驗收 ， 能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全 ． 11 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 ４ 、 有利于加強對所管物業(yè)的全面了 解 物業(yè)管理企業(yè)必須對土建結構 .管線走向 .設施建設 .設備安裝等了如指掌 。另外，通過早期介入，便于與各部門、各單位建立順暢的關系。 14 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 任務 1 、 物業(yè)自身方面 房屋建設的總體不局，周遍環(huán)境，綠化，公共活動場所，小區(qū)圍墻設計，道路循環(huán)設計，管線布局，設施設備的安裝是否便于維修和更換 . 15 二、物業(yè)管理早期介入作用與任務 ? 2 、正常管理方面 ? 監(jiān)控室，監(jiān)控點的布局，設備間，門崗設置，管理用房，人車分流通道，消防通道，垃圾堆放，空調板，煙道等的預留位置及露臺，陽臺的設計。 3 、 提出有關設計遺留的工程項目的建議。 提出能降低后期運行成本的方案。 而且越早介入越好。為了配合銷售，物業(yè)管理企業(yè)應該在樓盤銷售過程中完成以下工作： 一 ) 簽訂售樓處服務協議 (服務內容 ) 二 )制定售樓處各項管理規(guī)定及操作流程 三 )確定組織架構并人員進場 四 )售樓處日常管理 五 )完成所有合同文本 (雙確認 ) 六 )配合銷售活動 （服務標準與內容及作業(yè)表格 ) 32 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、 前期準備階段 (一 ) 完善物業(yè)管理方案 (二 ) 工程介入 (三 ) 客戶信息庫的建立 (四 ) 對外關系協調 (五 ) 其他 33 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、 前期準備階段 (一 ) 完善物業(yè)管理方案 前期物業(yè)管理方案要從新審定，應深度和全面地了解開發(fā)商 、 項目 、 區(qū)域市場，制定出切實可行的 、 適合本項目特點的 、 便于實際操作的物業(yè)管理方案。 37 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準備階段 （四）對外關系協調 開發(fā)公司銷售部，工程部，開發(fā)部等經常接觸的部門 。如：樣板間物品交接單 /出入單，售樓處客戶接待記錄、活動到訪記錄等。 4. 小配套費的確定。 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 44 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 7. 制定入住計劃。 11. 入住環(huán)境布置及維護。 56 物業(yè)驗收接管標準操作流程 一 、 工作流程圖 ? 提前確定接管驗收日期 組建接管驗收小組 作好接管驗收準備 驗收前 30天進行資料驗收移交 驗收是否合格 熟悉資料 資料存檔 制訂驗收方案與進度計劃 進行硬件設備設施模擬驗收 驗收是否合格 物業(yè)驗收接管 鑰匙接管移交 驗收記錄存檔 驗收遺留問題記錄 不合格 補齊資料 不合格填寫回修單 現時整改 存 檔 57 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、操作程序要點 提前確定接管驗收日期 項目物業(yè)處經理負責與項目工程負責人商議確定具體驗收接管日期，并報技術業(yè)務部 。 64 3） 施工設計資料： 地質報告書 全套設計圖紙 圖紙會審記錄 設計變更通知單 工程預決算報告書 重要的施工會議紀要 隱蔽工程驗收記錄 沉降觀測記錄 其他可能會影響將來管理的原始記錄 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 65 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 4） 機電設備資料 機電設備出廠合格證 機電設備使用說明書（要求中文） 機電設備安裝、調試報告 設備保修卡、保修協議 5） 業(yè)主資料 業(yè)主姓名、位置、面積、聯系電話等 業(yè)主的付款情況或付款方式 6） 資料驗收中發(fā)現與實際不符的、不齊 的填寫房屋回修單，要求開發(fā)商客服部補齊； 66 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 制定驗收方案和進度計劃 項目經理負責，維修主管實施 1） 首先熟悉相關的資料 2） 根據項目情況確定驗收方案 3） 根據驗收人員數量、素質和項目入住日期制定驗收進度計劃，包括：模擬驗收時間，整改日期、復驗日期、驗收接管等整個驗收接管過程的進度計劃，并保證在規(guī)定時間內順利接管； 67 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 進行硬件設備設施模擬驗收 驗收接管小組每一小組必須有施工單位專業(yè)人員配合，共同進行驗收 1） 樓宇主體 、 設備設施模擬驗收 2） 公共配套設施接管驗收 3） 機電設備的驗收接管 68 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 1） 根據驗收進度計劃，維修主管組織驗收接管小組進行驗收接管； 2） 按單元逐一進行驗收，驗收合格后逐一進行鑰匙移交并作好標記，填寫《鑰匙交接單》交接雙方簽字，最后由驗收人員將單元上鎖； 3） 對接管驗收中遺留問題，填寫《驗收接管遺留問題記錄表》，驗收方與工程方共同簽字確認； 4） 將全部驗收記錄和《驗收接管遺留問題記錄表》存檔； 69 序號 計劃工作內容 完成時間 責任人 配合部門 01 架構確立、主管任命、職責明晰 02 工程所需人員補充到位 03 安全部所需人員補充到位 04 保潔所需人員補充到位 05 接待人員補充到位 06 管理中心人員補充到位 07 財務（收費）人員到位 08 入住期間其他項目支援人員到位 09 入住期間人員安排計劃制定 10 入住期間需要外協服務人員落實 11 入住人員集結培訓 12 監(jiān)控中心參加操作培訓人員落實 13 監(jiān)控中心操作人員參與調試培訓 14 參與接管驗收人員安排計劃制定 15 接管驗收人員培訓 16 物業(yè)入住人員實境模擬演練 17 聯合入住實境模擬演練 18 聯合入住安排與動員大會 人 力 準 備 工 作 計 劃 70 序號 計劃工作內容 完成時間 責任人 配合部門 01 住戶手冊、裝修責任書等印刷到位 02 物業(yè)操作表格印刷到位 03 入住期間辦公用品、器材采購到位 04 業(yè)主檔案按戶初始建立 05 業(yè)主入住資料初始建立 06 安全員備勤宿舍租賃、配套用品到位 07 物業(yè)各崗位服裝到位 08 物業(yè)管理軟件采購 、 安裝調試 09 對講機采購到位 10 安全器材采購到位 11 垃圾桶采購到位 12 保潔工具采購到位 13 工程工具采購到位 14 消防器材采購到位 15 入住期間其他物業(yè)標識制作（歡迎提示） 16 入住期間提供業(yè)主的禮品采購 17 其他
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