房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估(存儲(chǔ)版)
【正文】 7863萬元，占總成本的 % 樓面地價(jià) : 858元 /m2； 建筑安裝成本 : 9058萬元，占總成本的 %， 單方成本 : 989元 / m2（含電梯等設(shè)備安裝費(fèi)用）； 前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) :1744萬元， 占總成本的 %。 項(xiàng)目市場情況評(píng)估 （一）房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求預(yù)測 （分析投資估算有無漏項(xiàng)，投資構(gòu)成是否合理。 6）開發(fā)間接費(fèi)用 無。 經(jīng)評(píng)估，調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資為 21644萬元，其中：開發(fā)建設(shè)投資 21644萬元，經(jīng)營資金 0萬元。月， 平均出租率按 90%。 ? 由于該項(xiàng)目成本偏高，而銷售價(jià)格受當(dāng)?shù)厥袌黾s束，價(jià)格不高，因此盈利能力、內(nèi)部收益率偏低。 （四）本息保障倍數(shù) （計(jì)算本息保障倍數(shù)并對(duì)計(jì)算結(jié)果 進(jìn)行分析） 貸款償還期內(nèi) 2023年、 2023年本息保障倍數(shù)分別為 、從本息保障倍數(shù)來看，其數(shù)值均大于 1，說明項(xiàng)目貸款本息償還有保障。 ? 我行作為本項(xiàng)目的按揭主辦銀行。 xx地產(chǎn)公司一直在我行開立基本結(jié)算帳戶，信用記錄良好。） 截止 2023年 5月末， xx地產(chǎn)公司在我行貸款余額 5000萬元， 詳見下表： 單位：萬元 貸款銀行機(jī)構(gòu)名稱 貸款余額 借款時(shí)間 還款時(shí)間 建行高新區(qū)支行 5000 合計(jì) 5000 上表中 5000萬元貸款對(duì)應(yīng)的是“ xx? ”一期項(xiàng)目，對(duì)該筆貸款按照銷售收入動(dòng)態(tài)還款，不受貸款期限的約束。 不確定性分析 （二）多因素敏感性分析 （在基該方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)測，選定各敏感性因素的變化 值，計(jì)算新的各項(xiàng)指標(biāo)值的結(jié)果，并填列 《 項(xiàng)目敏感性分析表 》 ） 項(xiàng)目的主要敏感性因素是銷售收入和項(xiàng)目總投資，前面已進(jìn)行了單因素敏感性分析，已能夠反映因素變化對(duì)項(xiàng)目效益的影響，故未作多因素敏感性分析。 ? 在借款人整體效益欠佳，但項(xiàng)目盈利能力較好情況下，項(xiàng)目效益用于償還借款人其他負(fù)債的能力： 該企業(yè)經(jīng)營較為正常，有良好的發(fā)展前景，在保證項(xiàng)目建設(shè)資金和優(yōu)先償還我行貸款外，本項(xiàng)目的收益有一定結(jié)余。計(jì)算生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)企業(yè)各年盈利情況，并據(jù)此填列 《 損益表 》 。 ? 車庫成本 ： 2260萬元。 12）不可預(yù)見費(fèi) 該項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)為 307萬元。 4）建筑安裝工程費(fèi) 根據(jù)企業(yè)提供的測算數(shù)據(jù)并參照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)估算，建筑安裝工程費(fèi)為 9058萬元。 項(xiàng)目市場情況評(píng)估 5）銷售前景分析 本項(xiàng)目具有較好的綜合競爭力，特別是地理位置較好、銷售定價(jià)合理，雖然當(dāng)前在國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)宏觀調(diào)控政策作用下，市場觀望氛圍漸濃，預(yù)計(jì)觀望期將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間，對(duì)前期預(yù)售將造成一定的影響。 本期評(píng)估住宅價(jià)格按一期目前的銷售均價(jià)，即套內(nèi) 3500元 /m2，按公攤系數(shù) 18%折算成建面銷售價(jià)格為 2870元 /m2。本年同期新開工面積 ，同比增長 %。 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 （四）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估 （主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績及參與該項(xiàng)目有關(guān)人員的技術(shù)水平） ?建筑設(shè)計(jì)單位： 機(jī)械部第三設(shè)計(jì)研究院 甲級(jí)工程設(shè)計(jì)資質(zhì) ?施工單位： 待招標(biāo)確定 ?監(jiān)理單位： 重慶西蒙茲監(jiān)理公司 國家甲級(jí)監(jiān)理資質(zhì) 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 （五） 環(huán)境評(píng)估 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境無影響，故不作評(píng)估。式中的流動(dòng)資產(chǎn)是指資產(chǎn)負(fù)債表中的流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目，包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、待攤費(fèi)用、存貨等，其中應(yīng)收賬款要以扣除壞賬準(zhǔn)備后的凈額計(jì)算。 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 （二）貸款項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 4）銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)及建議采取的風(fēng)險(xiǎn)防范措施 ? 潛在風(fēng)險(xiǎn)： 市場和政策風(fēng)險(xiǎn)。 ②產(chǎn)品以中小戶型為主，符合國家長期政策導(dǎo)向。項(xiàng)目計(jì)劃分兩期進(jìn)行，我行對(duì)“ xx”一期項(xiàng)目給予了貸款，于 2023年末完成了一期的項(xiàng)目評(píng)估，于 2023年 2月對(duì)一期項(xiàng)目發(fā)放貸款 5000萬元，現(xiàn)已有 2300萬元銷售資金存入我行償債資金歸集帳戶。 ②該項(xiàng)目成本偏高，盈利水平較差 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 （二）貸款項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 3）該項(xiàng)目貸款給銀行帶來的收益 ? 直接收益 ： 利息收入。 ②加強(qiáng)資金監(jiān)管，保證貸款只能用于本期項(xiàng)目建設(shè)，防止挪用、混用。 速動(dòng)比率 ： 是從流動(dòng)資產(chǎn)中剔除了存貨后和待攤費(fèi)用與流動(dòng)負(fù)債的比值 . 速動(dòng)資產(chǎn) =流動(dòng)資產(chǎn) 存貨 待攤費(fèi)用 . 一般經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為：流動(dòng)比率在 2： 1比較適當(dāng)，而速動(dòng)比率則為 1： 1 xx地產(chǎn)公司償債能力較強(qiáng)，但該公司目前開發(fā)項(xiàng)目只有“ xx? ”，資產(chǎn)規(guī)模偏小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 江北、渝北、北部新區(qū) 組成的“三北區(qū)域”是近年來重慶市房
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