鳳凰御景園別墅營銷推廣方案1740117524(存儲版)
【正文】 像泥塊一樣任意揉捏。 :22:3817:22Feb238Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 8日星期三 5時 22分 38秒 17:22:388 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 , February 8, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :22:3817:22Feb238Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :22:3817:22:38February 8, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 后記 本案為鳳凰御景園項目的初步營銷推廣策劃 案，對鳳凰御景園以后的營銷起指導(dǎo)作用。 整合營銷推廣方案 售樓部的管理 售樓部由案場經(jīng)理負(fù)責(zé)全面管理，并以盛世麒麟房地產(chǎn)營 公司的《案場管理制度》、 《傭金分配制度》、 《見客制 度》、 《員工紀(jì)律綱要》為管理基礎(chǔ)，以確保管理的規(guī)范， 工作的順利進(jìn)展。 短信及電臺廣播廣告的進(jìn)行（根據(jù)各階段變換內(nèi)容，短信發(fā)放 5次以上，電臺廣告 2— 3個版本，長期播放。 項目宣傳物料：宣傳單頁、樓書、戶型圖、項目展板、 DM單業(yè)、戶外廣告、電視游動字幕、電臺廣告、短信廣告 等。 樣板房要標(biāo)出裝修思想的說明并給出裝修費用范圍。 售樓部內(nèi)部物料的高品質(zhì)、專業(yè)、齊全。 四、案場營銷執(zhí)行。 西歐式別墅。 此項目形象定位將在售樓部包裝、工地墻體包裝、戶外廣 告、 DM單頁、宣傳單、樓書、展板等各類與消費者接觸的 宣傳上進(jìn)行體現(xiàn)。估計客戶容量為 1000— 2023人，他們是項目次要的目標(biāo)客源。 目標(biāo)消費者分析及描述 ? 信息接受方式： 以朋友和關(guān)系方介紹為主，報紙、電視和戶外廣告也是其接受信息的主要來源。 ? 購買行為表現(xiàn)： 對于這種家庭來說，購買相對理性，主要考慮到一大家人在一起生活，因此對地理位置較看重。 目標(biāo)消費者分析及描述 二、較有實力的國企負(fù)責(zé)人或高層管理者 ? 購置產(chǎn)業(yè)的國企負(fù)責(zé)人（或高層管理者），他們有著公開的、相對穩(wěn)定的收入，并有一定的隱性收入，他們中的一部分人有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟實力購買別墅。 ? 該部分人群購房主要是為了居住，他們購買別墅的心理一般是使之成為自己經(jīng)濟能力的一種體現(xiàn)和象征。 SWOT分析 SWOT分析 本著彰顯優(yōu)勢、削弱劣勢、抓住機會、避免威脅的原則，建議： 項目盡快做出景觀及綠化，以實現(xiàn)現(xiàn)場展示，推動銷售。 項目東側(cè)高壓走廊，南側(cè)食品工廠外部環(huán)境對項目的影響。 競爭分析 由以上競爭項目狀況得知： １、阜陽現(xiàn)與鳳凰御景園競爭項目有 ８ 個，存量正在銷售別墅約 ５０－６０ 套，增量半年內(nèi)開盤銷售別墅約 ４０－５０套。 整體質(zhì)素綜合評價：綜合性住宅區(qū)，位置較好，景觀、外立面尚可，中等偏上質(zhì)素。 整體質(zhì)素綜合評價：純別墅區(qū)，景觀營造較好、整體風(fēng)格優(yōu)美觀大方，中等偏上質(zhì)素。 現(xiàn)況分析 項目營銷現(xiàn)況 項目一年多來，僅銷售 4－ 5套別墅（定金預(yù)定），銷售 狀況較差。 項目推廣宣傳時間已經(jīng) 2年，但力度一直較弱，且宣傳上 形象模糊，賣點不突出、清晰；現(xiàn)阜陽市區(qū)居民約有 90％以 上不知道鳳凰御景園，阜陽周邊縣城居民基本上都不知道鳳 凰御景園；鳳凰御景園知名度較差，已知道鳳凰御景園客 戶，對鳳凰御景園印象不深刻，較模糊。 競爭分析 競爭分析 名仕豪園 地址：開發(fā)區(qū)一中東區(qū)西側(cè) 建筑面積： １６ 萬平米 建筑類型：獨立別墅 \聯(lián)排別墅 宣傳廣告語：一生一棟 銷售均價： ３６８０ 元／平米（獨立）， ３２００ 元／平米（聯(lián)排） 銷售狀況：一期剩余 ４ 套，二期銷售完畢，三期剩余 １０ 套，四期剛開盤，剩余 １２ 套。 競爭分析 天筑逸景 地址：潁州路與三環(huán)路東南交叉口 建筑面積：總共 １８ 萬平米 建筑類型：聯(lián)排 \復(fù)式 \多層 宣傳廣告語：水岸休閑居所 健康度假生活 銷售均價：聯(lián)排別墅約 ５０００ 元／平米， 銷售狀況：聯(lián)排別墅一期開 １８ 套，因價位較高，尚未銷售完畢。 整體質(zhì)素綜合評價：綜合性住宅區(qū)，位置較好（人民西路延長線），景觀、外立面尚可，中等偏上質(zhì)素。 項目景觀及綠化尚未營造，無現(xiàn)場實景拉動力。 我方項目的長久銷售不暢，將逐漸影響消費者對我方項目的直觀印象及正確判斷，降低銷售達(dá)成率。 ? 年齡段在 35— 50歲，家庭組成以兩代人的小家庭為主，人口 3— 4人，家庭中大多有一個 6— 15歲的孩子。 ? 客戶容量： 主要是阜陽市及周邊縣城規(guī)模較大的民營企業(yè)主，估計客戶容量在 5000— 10000人；他們是本項目主要的目標(biāo)客源。 目標(biāo)消費者分析及描述 ? 審美品位： 較多受傳統(tǒng)文化的影響，重群居，喜歡與家人溝通，又因為在日常工作中能接觸到新鮮事物，因此對自己的需求有明確的理解；那就是傳統(tǒng)和現(xiàn)代的和諧統(tǒng)一，注重小區(qū)的環(huán)境、品質(zhì)、輕松、健康，相對來說購買比較挑剔。 ? 他們的文化水平相對較高，一般都具有大專以上的學(xué)歷。 ? 客戶容量： 阜陽市及下轄周邊縣城政府事業(yè)單位有實權(quán)的經(jīng)濟好的正科級以上的領(lǐng)
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